【上市公司】裁員救不了貝殼

業(yè)績(jī)承壓之際，“瘦身減負(fù)”成了貝殼當(dāng)下的必然選擇。

10月11日晚間，某社交網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上傳出關(guān)于貝殼找房(以下簡(jiǎn)稱“貝殼”)上海研發(fā)團(tuán)隊(duì)被優(yōu)化，裁員補(bǔ)償為“N+3”的傳聞。對(duì)此，貝殼回應(yīng)稱，今年以來(lái)，行業(yè)環(huán)境發(fā)生較大變化，公司據(jù)此對(duì)上海地區(qū)金融等部分業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整。

但據(jù)《國(guó)際金融報(bào)》表示，此番貝殼上海人員優(yōu)化的范圍遠(yuǎn)不止研發(fā)，而是包括研發(fā)和金融在內(nèi)的貝殼上海分公司中的多個(gè)部門。不過(guò)，金融和研發(fā)只是調(diào)整人數(shù)較多，也并非涉及整個(gè)部門。

人員優(yōu)化的背后，是貝殼收縮業(yè)務(wù)的開始。金融業(yè)務(wù)之所以成為貝殼“減負(fù)”的首要目標(biāo)，主要由于相關(guān)政策不斷收緊，貝殼砍掉金融業(yè)務(wù)來(lái)規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。

政策環(huán)境發(fā)生變化，貝殼的業(yè)績(jī)大幅承壓。在業(yè)務(wù)增長(zhǎng)受限的背景下，裁員與業(yè)務(wù)收縮恐怕是貝殼的必然選擇。

一、受政策影響，貝殼業(yè)績(jī)將持續(xù)承壓

受房地產(chǎn)政策影響，貝殼二季度二手房增長(zhǎng)幾近停滯，導(dǎo)致其整體營(yíng)收增速大幅放緩。

整體來(lái)看，2021年二季度，貝殼實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入241.74億元，同比增長(zhǎng)20.02%，創(chuàng)近5個(gè)季度新低，主要是其二手房收入增長(zhǎng)遭遇瓶頸所致。

(數(shù)據(jù)來(lái)源：公司公告)

分業(yè)務(wù)來(lái)看，貝殼是鏈家在2018年推出的針對(duì)其房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的業(yè)務(wù)平臺(tái)，其收入主要來(lái)自二手房房交易、新房交易和其他衍生業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的傭金及服務(wù)費(fèi)。

其中貝殼二手房業(yè)務(wù)在二季度實(shí)現(xiàn)收入96.28億元，同比增長(zhǎng)4.88%，增速大幅放緩;其新房實(shí)現(xiàn)收入138.86億元，同比增長(zhǎng)31.95%;其新興服務(wù)和其他業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入6.59億元，同比增長(zhǎng)50.46%。

(數(shù)據(jù)來(lái)源：公司公告)

可見，貝殼二季度營(yíng)收增速放緩主要由于二手房業(yè)務(wù)增長(zhǎng)幾近停滯。自2021年以來(lái)，多個(gè)城市對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控日趨嚴(yán)格，二手房市場(chǎng)受到一系列市場(chǎng)降溫措施的影響，導(dǎo)致貝殼二手房交易收入驟降。

比如今年2月，深圳率先發(fā)布了二手房指導(dǎo)價(jià)，此后成都、西安、寧波、無(wú)錫、三亞、紹興和上海等城市紛紛出臺(tái)了二手房指導(dǎo)價(jià)或二手房核驗(yàn)政策。

另外，今年以來(lái)不少城市房貸收緊，杭州、合肥、南京、武漢和重慶等城市甚至出現(xiàn)了二手房大面積停貸的現(xiàn)象。

貝殼二手房業(yè)務(wù)表現(xiàn)疲弱，疊加開發(fā)商“去庫(kù)存，回籠資金”的需求迫切，新房業(yè)務(wù)逐漸成為貝殼的營(yíng)收支柱。2017年至2021Q2，貝殼二手房收入占比從72.38%下降至39.83%;其新房收入占比從25.17%提升至57.44%。

(數(shù)據(jù)來(lái)源：公司公告)

雖然新房去庫(kù)存需求較大，但貝殼也面臨較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。首先，2019年8月，58同城與世聯(lián)行、同策咨詢共同抱團(tuán)取暖、推出對(duì)標(biāo)貝殼找房的平臺(tái)“58愛房”(目前在安居客旗下)。

相比安居客，貝殼的流量規(guī)模處于劣勢(shì)。截至2020年第四季度，安居客的平均移動(dòng)月活躍用戶量總計(jì)為6700萬(wàn)，高于貝殼目前的用戶規(guī)模。

其次，開發(fā)商自建線上渠道，與貝殼形成正面競(jìng)爭(zhēng)。恒大把旗下“房恒通”更名“房車寶”，龍湖新增C5租售航道“塘鵝”，萬(wàn)科推出全新品牌“樸鄰”租售等。

而且，隨著政策趨嚴(yán)，貝殼的二手房業(yè)務(wù)增長(zhǎng)受限將影響整體成長(zhǎng)性持續(xù)承壓。

同時(shí)，貝殼自身對(duì)未來(lái)的情況亦也不樂(lè)觀。財(cái)報(bào)顯示，貝殼預(yù)計(jì)第三季度營(yíng)業(yè)收入在145億元至155億元之間，同比下降約24.6%-29.4%。

營(yíng)收增速放緩，疊加樓市政策影響，貝殼二季度的盈利能力也大幅承壓。2021年二季度，貝殼的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率為4.62%，同比下降11.7個(gè)百分點(diǎn)。

(數(shù)據(jù)來(lái)源：公司公告)

究其原因，一是受一系列樓市降溫措施等影響，貝殼該季度毛利率為22.06%，同比下降10.46個(gè)百分點(diǎn);二是貝殼增加市場(chǎng)投放力度，使其營(yíng)銷費(fèi)用率同比提升1.22個(gè)百分點(diǎn)，在一定程度上擠壓了貝殼的利潤(rùn)空間。

(數(shù)據(jù)來(lái)源：公司公告)

可見，隨著房地產(chǎn)相關(guān)政策正式落地，貝殼的業(yè)績(jī)將持續(xù)承壓，裁員與業(yè)務(wù)收縮也成了貝殼的必然選擇。

但大規(guī)模裁員也扭轉(zhuǎn)不了貝殼的頹勢(shì)。

二、不確定風(fēng)險(xiǎn)仍在

貝殼憑借ACN模式形成開放平臺(tái)，一家獨(dú)大，受資本市場(chǎng)青睞，在2020年11月，其市值一度接近900億美金。不過(guò)，之后貝殼經(jīng)歷了創(chuàng)始人離世、中概股政策風(fēng)波、房地產(chǎn)政策調(diào)控，其股價(jià)持續(xù)遭受重挫。截至2021年10月12日，貝殼市值跌至245億美元，距高位已經(jīng)膝蓋斬。

(注：2008年，貝殼推出ACN(Agent Cooperation Network)經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)，在遵守房源信息充分共享等規(guī)則前提下，將經(jīng)紀(jì)服務(wù)流程細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化，同品牌或跨品牌經(jīng)紀(jì)人以不同角色共同參與到一筆交易并記錄在ACN網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，房屋成交后再按照各個(gè)角色的分傭比例進(jìn)行傭金分成，從而打通各經(jīng)紀(jì)品牌、經(jīng)紀(jì)人之間隔離墻，實(shí)現(xiàn)房源、客源信息共享與高效協(xié)作)

雖然貝殼的估值已處于歷史最低位，但不確定性風(fēng)險(xiǎn)仍在，其資本市場(chǎng)表現(xiàn)將依然低迷。

貝殼能否平衡好平臺(tái)與自營(yíng)業(yè)務(wù)，避免左右互搏?其經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)是否會(huì)受政策影響?以及自營(yíng)業(yè)務(wù)2.7%費(fèi)率能否維持?均充滿極大的不確定性。

第一，貝殼的雙重身份有競(jìng)爭(zhēng)沖突，難以兼容。

與京東不同，電商平臺(tái)的產(chǎn)品可以差異化，京東的自營(yíng)和平臺(tái)業(yè)務(wù)可以兼容，但房源是唯一的，也不能差異化，貝殼的自營(yíng)和平臺(tái)業(yè)務(wù)容易“狹路相逢”。

因此，貝殼因“既是裁判員又是運(yùn)動(dòng)員”飽受詬病，其雙重身份很難取得第三方中介機(jī)構(gòu)的廣泛信任。

第二，貝殼面臨監(jiān)管層面的壓力。

首先，自2021年以來(lái)，房地產(chǎn)政策調(diào)控日益趨嚴(yán)。

今年2月，深圳發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)。隨后，成都、西安、上海等地均出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)或二手房核驗(yàn)政策。同時(shí)，不少城市房貸收緊，杭州、合肥、南京、武漢和重慶等城市甚至出現(xiàn)了二手房大面積停貸的現(xiàn)象。

7月23日，住建部等8部門發(fā)布《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，明確要因城施策，重點(diǎn)整治房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)4方面的問(wèn)題。

而近日，一則有關(guān)“最新指示稱房屋交易中介費(fèi)不得超過(guò)當(dāng)?shù)厣缙焦べY3倍”的消息不脛而走。如果消息屬實(shí)，這也就意味著鏈家的高費(fèi)率有下降的可能，這將進(jìn)一步加大貝殼的業(yè)績(jī)壓力。

其次，官方渠道取代二手房中介的風(fēng)險(xiǎn)也在逼近。

8月18日，據(jù)杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局消息，“個(gè)人自主掛牌房源”功能正式上線“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”。據(jù)介紹，該功能打破了傳統(tǒng)依賴中介機(jī)構(gòu)的房屋銷售模式，改善了二手房交易過(guò)程中買賣雙方和中介機(jī)構(gòu)房源信息不對(duì)稱的弊端。

也就是說(shuō)，房東可將自己的二手房通過(guò)該平臺(tái)掛牌待售，購(gòu)房者也可以“繞開”中介，直接和房東面對(duì)面交易。雖然，短時(shí)間內(nèi)二手房中介行業(yè)并不會(huì)完全被取代，但長(zhǎng)期來(lái)看，隨著官方渠道進(jìn)一步完善，推廣到全國(guó)，貝殼的二手房業(yè)務(wù)將進(jìn)一步遭受沖擊。

最后，隨著反壟斷政策趨嚴(yán)，貝殼形成的平臺(tái)效應(yīng)越強(qiáng)，區(qū)域壟斷行為越重，其經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)會(huì)受到反壟斷影響的可能性就越大。

第三，貝殼自營(yíng)業(yè)務(wù)2.7%及以上的費(fèi)率不可持續(xù)。

虎嗅研究總監(jiān)Eastland在《北京二手房中介費(fèi)一年拿270億，多不多?》表示，鏈家通過(guò)“暴力”行為壟斷房源，破壞競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致市場(chǎng)失靈。

鏈家收取2.7%甚至在部分區(qū)域收取3%的費(fèi)率，遠(yuǎn)高于市場(chǎng)水平，高出市場(chǎng)水平的成本最終會(huì)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上，這無(wú)疑會(huì)加重購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。

再就是會(huì)間接抬高房?jī)r(jià)，鏈家為獲得二手房獨(dú)家代理而向房主報(bào)高價(jià)，但新房定價(jià)最重要的依據(jù)是周邊二手房?jī)r(jià)，中介推高存量房?jī)r(jià)無(wú)異于間接推動(dòng)了新房?jī)r(jià)格。

可見，貝殼的經(jīng)營(yíng)層面仍面臨極大的不確定性，其資本市場(chǎng)表現(xiàn)難言樂(lè)觀。【責(zé)任編輯/安寧】

來(lái)源：虎嗅

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