房產中介行業要變天？貝殼股價連日暴跌逼近發行價
貝殼找房(BEKE)的“高光時刻”只維持了不到一年。
美東時間7月27日，貝殼開盤后繼續下探，跌幅一度高達6.26%，截至收盤報24.26美元，跌幅0.74%。此前一天，熱門教育中概股持續暴跌，陰霾波及其它行業，因監管趨嚴大跌的貝殼重挫超27%，年內其股價已回調超60%。
去年8月，資本市場對其還是另一番態度。2020年8月13日晚，貝殼找房正式在紐交所掛牌上市，發行價為每股20美元，上市首日股價大漲87.2%。此后三個月，貝殼股價宛如坐上火箭，最高曾沖至79.4美元。
如今，高光散去，遍地都是破碎的聲音。同樣跌得稀碎的萬科A(000002)當下總市值約2342.3億元，而貝殼總市值僅約288.9億美元(1873.7億元人民幣)。曾因市值超萬科讓房企啞然的貝殼，站到了資本市場的懸崖邊上。
與貝殼一同陷入陰霾的，還有風聲鶴唳的房產經紀行業。
近日，一張關于調整中介費的傳言截圖在網上傳播，圖上顯示“最新指示：房產交易的中介費不得超過當地社平工資的3倍”。據第一財經記者向鏈家等多家機構求證，目前主流房產中介并未收到該通知。
中介費率被調控，還是尚未落地的傳言，但作為該賽道上的龍頭，貝殼面臨的挑戰卻是實實在在。地產調控不放松、二手房市場降溫、反壟斷調查風聲......彭永東帶領下的新任管理層，已擔上一肩風雨。
“無處安放”的中介費
對貝殼來說，最新一則利空消息，來自中介費率調整的傳聞。
如果按照傳聞，中介費不得超過當地社平工資的三倍，這對房產經紀行業無異于當頭一棒。“大房鴨勝利，貝殼要跌99%?！鄙鲜鼋貓D信息稱。大房鴨是一家來自上海的房產交易服務平臺，定位為“去中介化的互聯網房產服務平臺”。
與多數房產經紀品牌不同，大房鴨稱自己不是中介，拋棄“過時的”抽傭模式，遵循“按勞取酬”原則，采用固定服務費模式：不論200萬還是20萬的房子，大房鴨只收取買房固定服務費1.99萬，房東賣房免費，無隱性收費。
但是，大房鴨的打法并非業內主流。以北京7家市占率較高的中介機構為例，鏈家、我愛我家(3.580,-0.13,-3.50%)、麥田、中原、麗茲行收費標準均為成交價的2.7%，21世紀不動產為2.5%，中天置地在1.5%-2%之間浮動。
上述中介費，由買方承擔。在上海、廣州、成都、大連、重慶等少數城市，中介費則由買賣雙方承擔。以上海鏈家為例，中介費由買方支付成交價2%，賣方支付1%;廣州則由買方支付成交價的1.2%，賣方支付1%。
一直以來，上述中介費率高還是低，一直爭論不斷。在購房者看來，花高價買入一套房，還要支付“不菲”的中介費，自然意難平;但很多房產中介也怨聲載道，不僅難賺到錢，還容易因為中介費遭遇客戶“跳單”問題。
日前，杭州中院公布了一則案例，新婚不久的張女士欲購入一套二手房，在中介冒雨陪看38套房，看中合適房源、支付購房定金、協商中介費用后，張女士卻轉身找了另一家中介公司簽訂購房合同，被中介告上法庭。
類似案例數不勝數，案由多與中介費有關?！吨腥A人民共和國民法典》頒布后，還專門將“跳單”上升到法律層面，委托人在接受中介人服務、利用其提供的交易機會或媒介服務、繞開其直接訂立合同的，應向中介人支付報酬。
盡管買房人不想花這筆錢，但業內對中介費的看法卻不盡相同。
空白研究院創始人楊現領稱，美國、日本、中國臺灣的費率達到6%，屬于高費率國家或地區;阿根廷5%、德國4%、加拿大3%，屬于中等費率國家;英國和澳大利亞2%、中國等地平均不到2%，屬于低費率國家。
貝殼找房前董事長左暉也曾表示，中國的中介費從世界來看并不算高，這個行業如果想有高素養的人去服務，大概需要經紀人收入是城市人均收入的1.2倍。
多位業內人士認為，鑒于當下的房價水平，二手房中介費率難以大幅上漲，這樣購房者不買賬;但是如果大幅下降，經紀人的服務水平難以保證，同時容易出現吃差價等重重亂象，行業惡性競爭、內卷態勢或會加劇。
楊現領認為，費率問題的關鍵不是高低，而是無底線、無秩序的惡性折扣問題。真正好的政策是引導行業不要在費率的底線上競爭，而要在服務品質上競爭，只有穩定、可預期的費率水平才能牽引經紀人的專業服務。
風暴的貝殼找房
如果中介費率被調控，貝殼的盈利邏輯將受到直接影響。
2020年，貝殼營業收入705億元，同比增長53.2%，全年凈利潤27.78億元，首次實現美國會計準則下的全年盈利;在存量房市場，貝殼全年GTV達1.94萬億元，同比增長49.5%;全年存量房營業收入306億元，同比增長24.4%。
有業內人士計算稱，一線城市二手房套均成交金額在500~600萬左右，中介費一套約15~20萬。如果按傳言所稱，2020年北京平均工資12160元/月(據職友集發布的《2020年薪資水平報告》)，那么中介費僅36480元。
“整體看，見底到三個月收入的可能性不大，但未來調整中介費取費乃至要求二手房中介必須單邊代理的可能性非常大?！敝性禺a首席分析師張大偉稱。
傳言仍是傳言，但股民的情緒卻已被點燃?！版溂掖_實壟斷了部分房源，也哄抬了房價?！薄ⅰ皟r值100萬和1000萬的房子，中介的勞動差別能有多大呢?”，也有網友稱“說拉高房價、被監管可以，但說中介費率高，一臉問號。”
眾聲喧嘩中，貝殼股價震蕩下行，目前已逼近發行價。此前，貝殼創始人左暉離世時，并未對公司股價產生多大影響;此次風波，則可謂聲勢洶涌，在市場間引發震蕩，其中既有中概股整體風波的影響，也有貝殼自身因素所致。
7月23日，住房和城鄉建設部等8部門發布《關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》，明確要因城施策，重點整治房地產開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務四方面的問題。力爭用3年左右時間，實現房地產市場秩序明顯好轉。
摩根士丹利分析師Steven Tsai稱，不認為這是房地產市場進一步全面急劇收緊的跡象，而是強調要規范房地產交易行業的違規行為。從長遠來看，這對貝殼等注重提高服務質量的公司來說是個好兆頭。
但是，在二手房市場退燒和“反壟斷”調查上，貝殼沒有那么輕松。
近期，多個熱點城市對二手房市場開啟整頓，尤其是二手房指導價制度，讓許多城市的二手房交易退了燒。監管重錘下，目前已有多個城市的二手房成交量出現大幅下滑，深圳尤為明顯。這對以存量房交易為主業之一的貝殼來說，無疑會受到波及。
同時，此前有外媒稱，市場監管部門已開始對貝殼找房涉嫌的反壟斷行為進行調查，對此貝殼稱：被市場監管總局立案調查為假消息。盡管貝殼方面公開否認，但業內對其是否涉嫌壟斷一直存有爭議。
58同城CEO姚勁波還曾實名舉報，貝殼通過利益的不同分配方式，強制讓房企進行“二選一”，以獲得獨家房源進行壟斷。當時正值監管機構出手、互聯網巨頭站上風口浪尖之際。
據《反壟斷法》規定，經營者在相關市場的市場份額達到二分之一時，可以推定其具有市場支配地位。但在界定貝殼市占率時，要考慮是放在全國范圍還是單個城市，前者尚未達到50%，在某些城市則處于支配地位。
貝殼是否涉嫌壟斷，還需相關部門進一步調查厘定，但各路資金已開始“出逃”。最新信息顯示，Cathie Wood旗下Ark Investment Management管理的交易所交易基金(ETF)，已賣出約139萬份貝殼ADR(美國存托憑證)。
將貝殼團團包圍的風雨，仍在繼續發酵?！矩熑尉庉?額發】
來源：一財網
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