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【特別報(bào)道】中介的黃昏：貝殼已無新故事

慧聲說房　2021年08月26日 07:42

曾經(jīng)，打開貝殼，投資人還可以看到珍珠，而如今，滿眼只剩下沙子。

疫情退去，貝殼底褲脫下

“幣圈一天，人間一年”這句魔幻的幣圈流行語放在貝殼身上或者說中介身上，或許也不為過。

貝殼上市的一周年，是充滿魔幻的一周年，也是過山車般的一周年。

找來了“科技”帽子上市的貝殼，在不被看好的背景下，表現(xiàn)十分搶眼。以20美元/ADS定價(jià)IPO的貝殼，開盤大漲75.3%，收盤價(jià)報(bào)37.44美元/ADS，漲幅87.2%，市值達(dá)到422億美元。

夢(mèng)幻般的開局已經(jīng)讓眾多投資人血壓飆升。

沒想到更魔幻的在后頭。此后貝殼股價(jià)一路飆升，將萬科、恒大一眾房企遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后，曾經(jīng)不看好貝殼的人們被頻繁打臉，人們已經(jīng)無法用中介來定義這個(gè)現(xiàn)象，只好相信：

這是一家科技公司。

這家科技公司一路狂奔，最高時(shí)市值站上908億美金高位，超過萬科、保利、綠地的市值總和!

原來辛辛苦苦蓋房子的真不如搞“真房源”的。

連搞科技的百度都被遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩開。

這一年，貝殼的股價(jià)增長(zhǎng)了近四倍，這令人驚嘆的“鈔能力”讓無數(shù)人打臉后不得不相信“科技”的巨大威力。

回頭來看，2020年的疫情在最開始重創(chuàng)了中介行業(yè)，卻最終讓貝殼大獲其益。

這個(gè)脫胎于鏈家的平臺(tái)，原本只是很多買房賣房者的選項(xiàng)之一，默默做著“真房源”的生意，試水著自己的VR看房業(yè)務(wù)，不溫不火地打造著自己的ACN平臺(tái)。

然而疫情一來，人們被迫封閉在家，傳統(tǒng)中介的帶看業(yè)務(wù)突然失靈，線上看房突然之間成了剛需。

有此技術(shù)和平臺(tái)的貝殼一夜爆火，用戶紛紛奔赴貝殼網(wǎng)上看房，貝殼的知名度，下載量、活躍度瞬間飆升。

而這些，最終促成了當(dāng)年8月的貝殼上市，講著一個(gè)動(dòng)人的科技故事。

貝殼的科技故事實(shí)在是太過離奇了，高達(dá)186倍的市盈率，讓一眾互聯(lián)網(wǎng)科技公司如百度、阿里、京東、網(wǎng)易20倍上下的市盈率實(shí)在是相形見絀。

泡沫破時(shí)，我們才知道到底誰在裸泳。

2021年的貝殼開始了斷崖下跌模式，在一周年的時(shí)候，貝殼不但跌破了發(fā)行價(jià)，市值跌去了四分之三，超過4000億灰飛煙滅。

辛辛苦苦一整年，一夜回到上市發(fā)行前。

即便如此，40多倍的市盈率，依舊在一眾中概股科技公司里鶴立雞群。

如此的魔幻故事，在2021年貝殼的二季度及半年財(cái)報(bào)會(huì)上，被導(dǎo)入了房地產(chǎn)的周期故事里。“每輪周期的政策調(diào)整年份，如2008年、2011年、2014年、2017年，貝殼的下一年一般都會(huì)做一些在今天看來“難而正確”的事。“2009年鏈家開始做科學(xué)化管理;2012年開始做真房源、發(fā)力客戶體驗(yàn)和線上;2015年開始全國(guó)化布局;2017年~2018年在做貝殼。”貝殼董事長(zhǎng)兼CEO彭永東面對(duì)慘淡的業(yè)績(jī)?nèi)绱伺e例，試圖安慰投資者。

上市時(shí)、股價(jià)飆升的時(shí)候，貝殼是科技公司。等到坐過山車下來時(shí)，又成了房產(chǎn)周期。

打開或者合上貝殼，你永遠(yuǎn)不知道珍珠和沙子哪個(gè)會(huì)出現(xiàn)。

驚弓之鳥：壟斷隱憂下的中介業(yè)務(wù)

HUI SHENG SHUO FANG

買房人苦中介久矣!

曾被稱為民生“三座大山”的房?jī)r(jià)、教育和醫(yī)療在2021年風(fēng)云變幻。“雙減”出臺(tái)，教學(xué)培訓(xùn)幾乎遭遇“毀滅性”打擊，醫(yī)療“集采”，如火如荼;房地產(chǎn)也是戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，一輪又一輪的政策“洗禮”下，日子并不好過。

房產(chǎn)中介兔死狐悲，戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢。

7月底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等八部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，史無前例地將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)媒體及從業(yè)人員都納入了監(jiān)管，中介行業(yè)寒意來襲。

8月18日，杭州“個(gè)人自主掛牌房源”功能正式上線再次挑動(dòng)中介神經(jīng)。買房可以繞過中介，直接交易的思路幾乎一夜之間引爆輿論，很多買房者都在為此政策叫好。

雖然很多人拼命告訴大家這個(gè)事情對(duì)中介影響不大，這個(gè)政策早已有之而且別的地方試點(diǎn)并不成功，但依舊擋不住財(cái)報(bào)會(huì)上投資人的關(guān)切發(fā)問。

雖然貝殼以“該政務(wù)服務(wù)系統(tǒng)之前就存在，本次是做了升級(jí)”做掩飾，不愿做過多延伸。

但這樣的欲說還休實(shí)在難掩內(nèi)心的戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢。

正如財(cái)報(bào)第一個(gè)問題上來就是傭金率一樣，對(duì)于尚未落地的靴子，貝殼如同驚弓之鳥。

傭金，到目前為止，依舊是這家“科技”公司的命門，投資人知道，貝殼應(yīng)該也懂。

反映在財(cái)報(bào)上，二季度二手房交易服務(wù)營(yíng)收為96億元，同比僅增長(zhǎng)4%，新房交易服務(wù)營(yíng)收為139億元，同比增長(zhǎng)31.9%，首次單季度新房營(yíng)收超過二手房。

與此同時(shí)，凈利潤(rùn)及毛利率的雙雙驟降，則暴露了貝殼對(duì)存量房傭金的依賴以及轉(zhuǎn)型的成色：二季度貝殼的凈利潤(rùn)為11億元，同比大降61%;二季度毛利率只有22.1%，遠(yuǎn)低于去年同期的32.5%。

更令人觸目驚心的是，二季度營(yíng)業(yè)成本同比增長(zhǎng)38.6%，增速超過了新房及二手房交易營(yíng)收，同時(shí)，二季度營(yíng)銷和推廣費(fèi)用為人民幣12.41億元，同比增長(zhǎng)57.5%。貝殼解釋為線上和線下廣告投放和品牌宣傳活動(dòng)的增加，以及業(yè)務(wù)拓展人員的增加。

事情已經(jīng)很明了，在加大廣告投入、營(yíng)業(yè)成本暴增的同時(shí)，營(yíng)收乏力，利潤(rùn)爆降。

而且這樣的勢(shì)頭好像一時(shí)無法回頭，貝殼忍不住給投資人打了預(yù)防針：預(yù)計(jì)2021年第三季度營(yíng)收在145億元至155億元之間，較2020年同期下降約24.6%~29.4%。

而這家打著“科技”標(biāo)簽的公司，二季度研發(fā)費(fèi)用為人民幣僅為7.75億元，科技的成色可見一斑。

中介的價(jià)值到底在哪里?房產(chǎn)中介值得如此之高的傭金率嗎?我們需要一個(gè)市值如此之高、市盈率如此之高的中介公司嗎?

專心蓋房子的房企大概已經(jīng)提前給出了答案。

更令市場(chǎng)擔(dān)憂的是，貝殼這樣的體量是否構(gòu)成壟斷，始終是懸在頭頂?shù)倪_(dá)摩克利斯之劍。

在互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)反壟斷監(jiān)管日趨嚴(yán)厲的背景下，阿里、美團(tuán)都在不久前給了答案。

而競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的舉報(bào)，又何嘗不是代表著眾多買房者的呼聲?

從業(yè)人員已經(jīng)開始用腳投票。

深圳、北京等地中介從業(yè)人員的離職、中介門店的倒閉轉(zhuǎn)型大概只是開始，如同貝殼的股價(jià)一樣，這樣的勢(shì)頭好像并沒有回頭的跡象。

強(qiáng)弩之末：扶不起的新業(yè)務(wù)“阿斗”

HUI SHENG SHUO FANG

貝殼何嘗不想改變。

然而改變之路總是心酸。

在被質(zhì)疑過度依賴二手房交易收入后，好不容易把新房交易收入拉上來了，結(jié)果利潤(rùn)和毛利率爆降!

貝殼一直嘗試拓展其營(yíng)收來源，如今金融服務(wù)、裝修等曾經(jīng)被歸入“其他”的業(yè)務(wù)如今在被推向前臺(tái)。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，包括家裝在內(nèi)的新興服務(wù)和其他服務(wù)二季度營(yíng)收為6.6億元，同比增長(zhǎng)50%。不過，占總營(yíng)收的比重還不足3%。

在這個(gè)年產(chǎn)值達(dá)2萬億元的家裝行業(yè)里，相關(guān)企業(yè)超過10萬家，行業(yè)集中度很低，幾乎是巨頭眼中的一片藍(lán)海。

“家裝是貝殼要翻越的第二座山。”彭永東說。

只是，有時(shí)候“越過高山，卻發(fā)現(xiàn)無人等候”。

甚至，等候的可能正是虎視眈眈的“高科技”對(duì)手。

就在貝殼謀劃上市的2020年，京東打造的一站式家居家裝解決方案的“京東家”上線運(yùn)行，4月底，國(guó)美的“打扮家”也正式出道，5月底，阿里巴巴的家居家裝平臺(tái)—“躺平”正式上線……

在家裝市場(chǎng)，貝殼這家科技公司，終于遇到了“科技”對(duì)手。

一年后的7月，也許為了在財(cái)報(bào)公布前講出新的故事，貝殼找房宣布與圣都家裝達(dá)成100%股權(quán)收購(gòu)協(xié)議，總對(duì)價(jià)不超過80億元。

這家被被稱為家裝界的“貝殼”，終于走進(jìn)了“貝殼”。

兩個(gè)“貝殼”在一起能做什么?幸虧董小姐沒有把中介這塊肉看在眼里，這個(gè)“掌握核心科技”的女強(qiáng)人，曾經(jīng)對(duì)小米入股美的做了驚人的評(píng)價(jià)：

兩個(gè)騙子在一起，是小偷集團(tuán)!【責(zé)任編輯/鄒琳】

來源：慧聲說房

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