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【政策】針對(duì)長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)亂象京滬深三地加碼長(zhǎng)租公寓監(jiān)管

吳嬌穎　2021年02月10日 06:31

2月以來(lái)，深圳、北京、上海三個(gè)一線城市在四天內(nèi)相繼發(fā)文，加強(qiáng)住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)監(jiān)管。專家分析指出，近年來(lái)各地長(zhǎng)租公寓爆雷事件頻發(fā)，究其原因，多為搶占市場(chǎng)、擴(kuò)大規(guī)模，采取高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付、租金貸款等違規(guī)行為盲目擴(kuò)張，導(dǎo)致其經(jīng)營(yíng)難以為繼。

因此，針對(duì)長(zhǎng)租公寓高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)亂象提出的嚴(yán)控“租金貸”、嚴(yán)禁“長(zhǎng)收短付”等舉措，成為此輪住房租賃市場(chǎng)調(diào)控的焦點(diǎn)。

焦點(diǎn)1 “租金貸”只能撥付給個(gè)人

嚴(yán)控“租金貸”，是此次一線城市進(jìn)行住房租賃經(jīng)營(yíng)活動(dòng)監(jiān)管的核心內(nèi)容。

近年來(lái)各地長(zhǎng)租公寓爆雷事件頻發(fā)，原因之一，便是企業(yè)通過(guò)銀行租金分期貸款變相融資，直接形成“資金池”，走上高杠桿瘋狂擴(kuò)張之路并轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。

此次北京要求嚴(yán)控“租金貸”撥付對(duì)象，規(guī)定銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、小額貸款公司等機(jī)構(gòu)不得將承租人申請(qǐng)的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業(yè)。

也就是說(shuō)，租客申請(qǐng)了住房租金貸款，放貸機(jī)構(gòu)可以把貸款發(fā)放給租客，也可以簽訂協(xié)議后直接發(fā)放給房東，但不能發(fā)放給住房租賃企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)或利益相關(guān)方。

深圳也提出，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與承租人單獨(dú)簽訂貸款協(xié)議，并將貸款撥付至承租人個(gè)人賬戶。貸款期限不得超過(guò)住房租賃合同期限，發(fā)放貸款的頻率應(yīng)與借款人支付租金的頻率匹配。

同時(shí)，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。

上海規(guī)定，未開(kāi)展個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)的住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，原則上不得新增該項(xiàng)業(yè)務(wù)。已開(kāi)展個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)的住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，應(yīng)于2021年一季度前報(bào)備貸款規(guī)模壓降計(jì)劃，確保2022年底前貸款金額調(diào)整到占企業(yè)租金收入比例15%以下。

上海也明確，對(duì)于新發(fā)生的個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)，金融機(jī)構(gòu)經(jīng)與住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)、承租人協(xié)商一致，應(yīng)當(dāng)直接放款至監(jiān)管賬戶。

焦點(diǎn)2 設(shè)租金監(jiān)管賬戶專項(xiàng)監(jiān)管

去年，杭州、重慶、成都、西安等地就發(fā)文要求住房租賃企業(yè)開(kāi)立專用賬戶，對(duì)其收取的租金進(jìn)行專項(xiàng)監(jiān)管。

上海、深圳此次也提出，住房租賃企業(yè)應(yīng)在當(dāng)?shù)刈?cè)的商業(yè)銀行中，開(kāi)立唯一的住房租賃資金監(jiān)管賬戶。

上海明確，住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)收取租金和押金，應(yīng)當(dāng)由承租人直接存入監(jiān)管賬戶;住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)向所收儲(chǔ)房源的出租人支付租金和押金，應(yīng)當(dāng)通過(guò)監(jiān)管賬戶支付。

同時(shí)，兩地要求住房租賃企業(yè)與銀行簽訂住房租賃資金監(jiān)管協(xié)議，明確專戶內(nèi)資金監(jiān)管范圍、資金釋放條件及流程等。

在嚴(yán)禁“長(zhǎng)收短付”、嚴(yán)控“租金貸”的前提下，北京則針對(duì)住房租賃企業(yè)收取的押金提出建立押金托管制度。住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金，須通過(guò)北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)建立的專用賬戶托管，企業(yè)不能擅自動(dòng)用和挪用。

焦點(diǎn)3 收、付租金周期須匹配

當(dāng)下，許多長(zhǎng)租公寓企業(yè)也通過(guò)預(yù)收租客租金、晚付房東租金的形式來(lái)打造“資金池”，用于擴(kuò)大規(guī)模和搶占市場(chǎng)。這種“長(zhǎng)收短付”的高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)模式及其帶來(lái)的爆雷風(fēng)險(xiǎn)，引發(fā)各地高度重視。

北京與上海都明確，住房租賃企業(yè)向承租人收取租金的周期，應(yīng)當(dāng)與向出租人支付租金的周期相匹配。

北京限定企業(yè)向承租人預(yù)收的租金數(shù)額原則上不得超過(guò)3個(gè)月租金。

上海規(guī)定，承租人支付租金周期在3個(gè)月以上的，租金應(yīng)當(dāng)按月劃轉(zhuǎn)至住房租賃企業(yè);承租人支付租金周期不超過(guò)3個(gè)月的，由住房租賃企業(yè)與承辦銀行約定按月或按季劃轉(zhuǎn)。

上海還要求，住房租賃企業(yè)不得強(qiáng)迫或以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人一次性支付超過(guò)3個(gè)月的長(zhǎng)周期租金。房屋管理、市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在合同示范文本中增加特別告知內(nèi)容，提示承租人一次性支付長(zhǎng)周期租金，可能產(chǎn)生租金損失風(fēng)險(xiǎn)。

深圳則提出，住房租賃企業(yè)收取的承租人押金及單個(gè)支付周期租金合計(jì)超過(guò)4個(gè)月租金數(shù)額的，對(duì)于超過(guò)部分的資金，由監(jiān)管銀行進(jìn)行監(jiān)管，或者由住房租賃企業(yè)提供相應(yīng)的銀行保函進(jìn)行擔(dān)保。而且，監(jiān)管資金只能由監(jiān)管銀行按月釋放給住房租賃企業(yè)。

聲音

北京、上海、深圳三地出臺(tái)了強(qiáng)有力的監(jiān)管措施，比較來(lái)看，在針對(duì)“租金貸”的監(jiān)管政策上，上海不僅嚴(yán)禁新增企業(yè)開(kāi)展“租金貸”業(yè)務(wù)，而且對(duì)貸款規(guī)模進(jìn)行了限制，這比北京、深圳更為嚴(yán)格。

租賃住房是當(dāng)下許多市民的絕對(duì)剛需，發(fā)展租賃住房市場(chǎng)也是民生的需求。未來(lái)各地依然會(huì)大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，在租購(gòu)并舉的住房制度安排上、在房源的供給上，租賃住房毋庸置疑都會(huì)占一席之地。

但住房租賃市場(chǎng)究竟應(yīng)該怎么發(fā)展，仍然需要對(duì)更多的問(wèn)題進(jìn)行研究思考。包括租賃市場(chǎng)在住房市場(chǎng)中應(yīng)該占多大的比重;應(yīng)該以存量住房及其改造為主，還是新建租賃住房為主;機(jī)構(gòu)租賃和個(gè)人租賃如何共存;保障租賃住房和商品租賃住房如何分配;租賃市場(chǎng)和買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的關(guān)系怎么處理等。——首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池【責(zé)任編輯/古飛燕】

來(lái)源：新京報(bào)

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