破碎的租房夢：長租公寓會成為下一個P2P嗎？

最近，長租公寓市場的危機愈演愈烈，越來越多的房東收不到租金，導致很多租客被掃地出門。當前長租公寓市場的一地雞毛，很容易讓人想起P2P，就在上個月，紅極一時的P2P平臺剛剛被全部清零，長租公寓市場會成為下一個P2P嗎?

長租公寓的誕生，和P2P有諸多類似之處，都是在政策風口上應運而生，這兩個行業(yè)的快速發(fā)展，都在很大程度上利用了政策東風。P2P的誕生，主要是為了解決我國小微企業(yè)融資難和融資貴的問題，而長租公寓的誕生，主要是為了解決房價上漲的難題。這兩大新興產業(yè)，背后承擔的都是中國經濟長期以來難以解決的痛點。

2016年，國內房價經歷了史上最瘋狂的一輪上漲之后，政府開始提出房住不炒，研究推出房地產調控的各種長效機制，發(fā)展租房市場被視為重中之重。當年6月，國務院提出“以建立購租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。”租房市場被提到了前所未有的重要地位。

正是在這樣的大背景之下，敏感的各路資本嗅到了重大機遇，長租公寓如雨后春筍般在全國各地涌現(xiàn)出來。一直以來，我國的租房市場處于相對散亂的狀態(tài)，長租公寓進入之后，可以將大量分散的房源集中組織起來，有效增加租房市場的供給，并且通過統(tǒng)一規(guī)范的管理，讓租客得到更好的租房體驗，讓房東得到更穩(wěn)定的回報。如果長租公寓能夠穩(wěn)定發(fā)展，讓更多的人愿意選擇租房，可以在很大程度上配合購租并舉的政策，為我國的房地產市場調控起到重要作用。

但可惜的是，這只是一種理想狀況，資本的本意還是以逐利為主，注定了這種理想狀態(tài)和現(xiàn)實會有相當大的差距。長租公寓興起短短幾年時間，就已經開始頻頻發(fā)生爆雷跑路的現(xiàn)象，直到最近危機開始大面積升級，這種情形，和P2P的發(fā)展幾乎如出一轍。

導致長租公寓爆雷的主要原因，還是和這個行業(yè)的運作模式有直接關系。在各路資本紛紛殺入長租公寓之后，為了在最短時間內搶占市場份額，長租公寓從房東手中高價收房，然后以相對低價租給租客，這也是國內互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)最常見的燒錢模式。

而國內租房市場的回報率原本就低，很多城市的租金回報率不到2%，從房租的絕對價格來看，很多一線城市的租金并不便宜，但是由于房價過高，導致房租回報率(年租金/房價)其實很低。

在過去傳統(tǒng)的租房市場，房東的盈利主要是通過房價上漲來實現(xiàn)，房租收益只是極小部分，所以房租回報率低對于房東并沒有太大影響。但是對于長租公寓而言，盈利空間主要是靠房租而不是房價上漲，所以對于房租回報率就尤為敏感。但是長租公寓為了搶占市場，采用高價收房，低價出租的模式，又進一步壓低了原本不高的利潤空間。

不僅如此，為了用最快的速度搶占市場，長租公寓還普遍采用了金融杠桿。很多租客在和長租公寓簽訂租房合同的時候，還會和金融機構簽訂一份租金貸，后者將一年甚至兩年的租金發(fā)放給長租公寓公司，長租公寓提前一次性收到資金后，除了少量支付房東，大部分用于擴張新業(yè)務。從積極的角度來看，租金貸可以幫助部分年輕人提前實現(xiàn)租房夢想，但租金貸的資金直接流向了長租公寓而不是租客手中，由于高進低出的模式原本就不可持續(xù)，長租公寓再利用租金貸去擴張新業(yè)務，相當于進一步放大了經營杠桿，使得風險進一步提升。

長租公寓這種過于激進的經營模式，從一開始就注定了爆雷的命運，最終能否活下來，完全取決背后資本的實力。在這場燒錢大賽中，一些實力不濟的中小平臺很快就開始爆雷，到現(xiàn)在，一些頭部企業(yè)也開始撐不下去。

被資本裹挾前進的長租公寓，最終將房東和租客都變成了受害者。一旦長租公寓現(xiàn)金流斷裂，甚至卷款跑路，房東收不到租金，無奈之下只能驅趕租客，而租客當初為了得到長租公寓相對便宜的租金，很多都被要求一次性支付半年甚至一年的租金，而不是通常的月付或者季付。長租公寓的租客，很多人都是剛剛畢業(yè)的年輕人，收入狀況并不樂觀，一次性交了長期租金，卻要被房東趕出門，甚至還要償還金融機構的貸款，這些年輕人剛踏進社會就遭遇這樣的打擊，的確超出了很多人的承受能力。

最終不僅辜負了期待，反而給中國的金融體系帶來潛在風險，所以P2P平臺從高峰時期的5000多家，最終被全部清零，留下大量普通民眾還在苦苦討債。今天的長租公寓也面臨類似的問題，當初搭乘國家購租并舉的政策東風高速發(fā)展，結果爆雷不斷，導致大量房東和租客受到傷害。如何避免長租公寓重蹈P2P的悲劇，在最大程度上保護普通民眾利益，需要監(jiān)管層面給予合理關注。

長租公寓的亂象如果繼續(xù)升級，最終損失的不僅是房東和租客的利益，還將給租房市場增加更多的混亂，給房地產調控帶來更大難度。長期以來，中國人一直具有根深蒂固的買房情結，而不像很多發(fā)達國家的民眾可以選擇一輩子租房，除了房子保值增值的因素之外，很重要原因還在于在國內租房沒有安全感，所以很多人都將買一套自己的房子作為人生目標，這在很大程度上加速了國內房價上漲。

2016年以來，我國提出大力發(fā)展租房市場，通過租售同權來提升租房者的權益，部分城市甚至探索租房落戶等政策，鼓勵更多人選擇租房而不是買房。但是，長租公寓最近幾年大面積爆雷，對租客而言，租房帶來的不安全感反而比以前更高了。長租公寓的亂象，其實在很大程度上粉碎了人們對租售同權的美好幻想，讓更多人堅定了買房而不是租房的信念。作為一名租客，在交了房租之后還要被房東掃地出門，如此不安全的租房體驗，誰還會對租房有足夠的信心呢?如果可以選擇，只會有更多人選擇買房而不是長期租房。【責任編輯/額發(fā)】

來源：三聯(lián)生活周刊

IT時代網(wǎng)(關注微信公眾號ITtime2000，定時推送，互動有福利驚喜)所有原創(chuàng)文章版權所有，未經授權，轉載必究。
創(chuàng)客100創(chuàng)投基金成立于2015年，直通硅谷，專注于TMT領域早期項目投資。LP均來自政府、互聯(lián)網(wǎng)IT、傳媒知名企業(yè)和個人。創(chuàng)客100創(chuàng)投基金對IT、通信、互聯(lián)網(wǎng)、IP等有著自己獨特眼光和豐富的資源。決策快、投資快是創(chuàng)客100基金最顯著的特點。

相關文章

破碎的租房夢：長租公寓會成為下一個P2P嗎？

長租公寓“爆雷” 房東和租戶誰有權住在房子里？

蛋殼公寓們“爆雷陣陣”，長租公寓真是一門壞生意嗎？

深圳又一長租公寓爆雷，涉擬上市公司 租房生意金融玩法何時休？