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廣東省公寓管理協會會長劉昕：長租公寓爆雷根源是“長收短付”

從風頭無限到頻繁爆雷，長租公寓市場短短五年急劇變化，出乎許多人意料。

“不能否認的是，目前長租公寓發展并不規范，甚至有企業故意騙錢，然后跑路。”1月26日，廣東省公寓管理協會會長、YOU+國際青年社區聯合創始人劉昕接受時代周報記者專訪時表示，近兩年，多家長租公寓爆雷，實際也讓人們清晰地看到在資本催化下，平臺盲目擴張存在的風險。

據中國指數研究院數據，2018年上半年，百強房企中已有超過30家布局長租公寓市場，有房企更雄心勃勃提出“3年100萬套房源”的擴張目標。參照發達國家情況，美國排名第一的公寓管理公司睿星運行20余年才到40萬間，日本排名第一的公寓管理公司大東建托運行40余年才達到90萬間。

長租公寓繁榮背后暗流涌動。2019年，共有53家長租公寓機構資金鏈斷裂或無法再經營。2020年1-11月，長租公寓爆雷數量高達84家。

劉昕認為，任何一個行業在發展過程中可能都有類似“爆雷”的情況，這實際是把過去存在的一些問題出清，是行業進入理性健康期的必經階段。【責任編輯/周末】

行業亟待規范

時代周報：近期，SOHO中國董事長潘石屹再次提到：“長租公寓的回報率最高超不過1%，所以這個生意是虧的”。這是長租公寓真實的經營現狀嗎？

劉昕：潘總的講話，我覺得有幾點值得行業人思考。

第一是租賃企業融資成本過高，因為沒有擔保，所以租賃企業很難拿到低成本資金，這也是長租企業頻頻爆雷的一個導火索。

另一方面是稅收，所有租賃企業都承擔著房東的稅負，再加上自己的稅負，兩樣疊加，造成整個行業的經營狀況慘淡。

不過，潘總沒有從事過長租公寓，所以也不代表這個行業的聲音。他提到的回報率是指租售比，指的是把房子買下來再租出去可能只有不到1%的回報率。

這就說明兩點，一點是租金低，一點是房價高。因為長租公寓屬于民生行業，國家為了能讓新就業的大學生在城市生存，不鼓勵漲房租，這才是行業現狀。

時代周報：長租公寓面對一個需求旺盛且龐大的租房市場，回報率卻不盡如人意，甚至近兩年有多家分散式公寓接連爆雷，問題根源是什么？

劉昕：第一是行業不規范;第二是融資成本高;第三確實有一部分企業是故意騙錢，是看到了行業有空子可以鉆。之前“跑路”的公司基本成立沒有超過三年的，很多都是2019年底成立，2020年初開始布局，等到7、8月大學生租房旺季招租，然后9月跑路，基本具有這樣的特點。

時代周報：隨著長租公寓爆雷不斷，“租金貸”也被推到輿論風口浪尖。該如何理性看待“租金貸”？

劉昕：首先要搞明白，租金貸是為了幫助誰?租客還是租賃企業。

出現爆雷事件的核心不在于“高收低租(為短時間內搶奪房源，企業支付給房東的租金高于租客支付的租金)”，而在于“長收短付(企業向租客按年度收租金，然后按照季度或月度支付給房東，將差額用于自身經營或其他用途)”。

此前我提過建議，如果租金貸是為幫助租客，建議國家應盡快出臺相關政策，不允許租賃企業收超過半年的房租，按月收即可。

2021年持續洗牌

時代周報：長租公寓企業融資，目前是怎樣一個現狀？

劉昕：長租公寓平臺，大多數走的是“二房東”的模式，平臺融資主要用于房屋裝修。但這些長租公寓平臺卻沒辦法抵押貸款，因為房子是房東的。缺少了抵押房屋融資，長租公寓平臺只能靠未來收益融資，但未來收益是具有不確定性的，如同風險投資。

時代周報：之前行業內有不少人都呼吁REITs（房地產信托投資基金）落地，它對長租公寓的利好意義在哪里？

劉昕：實際上意義不大。

有觀點認為REITs可以幫助長租公寓企業拓寬融資渠道，降低融資成本。但關鍵問題是，發REITs的目的是為買地蓋樓還是裝修改造?如果為買地蓋樓，那本質還是地產。

如果真為發展住房租賃行業，首先要明白，這個行業不缺賣地蓋樓，缺的是房屋升級改造。

時代周報：你預判2021年長租公寓會是怎樣一種格局？

劉昕：2020年和2021年都會是行業洗牌的階段，但長租公寓行業和房地產行業不同，房地產行業洗牌是強者愈強，而長租公寓行業則是平臺規模越大虧得越多。

長租公寓的商業模式是包租模式，平臺需要承擔空置率的影響。當平臺有10萬間房時，10%的空置率就能讓平臺難以承受。

長租公寓跟時間是敵人，每過一天房子的收益都會銳減。而房地產跟時間是朋友，每過一天企業可能都會迎來增值。所以準確地說是長租公寓整個行業的商業模式出問題了，所以才會有2020年這么大規模的一輪洗牌，接下來市場肯定還會持續洗牌。

時代周報：對長租公寓長遠理性發展，有哪些建議？

劉昕：長租企業如果不盲目擴張，理性經營，這個行業未來發展沒問題。在這個過程中，政府應進一步規范長租公寓行業合規經營，在稅收、金融等方面也可以酌情考慮多一些扶持。

來源：時代周報

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