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廣東省公寓管理協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉昕：長(zhǎng)租公寓爆雷根源是“長(zhǎng)收短付”

胡天祥　2021年01月30日 08:06

從風(fēng)頭無(wú)限到頻繁爆雷，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)短短五年急劇變化，出乎許多人意料。

“不能否認(rèn)的是，目前長(zhǎng)租公寓發(fā)展并不規(guī)范，甚至有企業(yè)故意騙錢，然后跑路。”1月26日，廣東省公寓管理協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、YOU+國(guó)際青年社區(qū)聯(lián)合創(chuàng)始人劉昕接受時(shí)代周報(bào)記者專訪時(shí)表示，近兩年，多家長(zhǎng)租公寓爆雷，實(shí)際也讓人們清晰地看到在資本催化下，平臺(tái)盲目擴(kuò)張存在的風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2018年上半年，百?gòu)?qiáng)房企中已有超過30家布局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，有房企更雄心勃勃提出“3年100萬(wàn)套房源”的擴(kuò)張目標(biāo)。參照發(fā)達(dá)國(guó)家情況，美國(guó)排名第一的公寓管理公司睿星運(yùn)行20余年才到40萬(wàn)間，日本排名第一的公寓管理公司大東建托運(yùn)行40余年才達(dá)到90萬(wàn)間。

長(zhǎng)租公寓繁榮背后暗流涌動(dòng)。2019年，共有53家長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)資金鏈斷裂或無(wú)法再經(jīng)營(yíng)。2020年1-11月，長(zhǎng)租公寓爆雷數(shù)量高達(dá)84家。

劉昕認(rèn)為，任何一個(gè)行業(yè)在發(fā)展過程中可能都有類似“爆雷”的情況，這實(shí)際是把過去存在的一些問題出清，是行業(yè)進(jìn)入理性健康期的必經(jīng)階段。【責(zé)任編輯/周末】

行業(yè)亟待規(guī)范

時(shí)代周報(bào)：近期，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹再次提到：“長(zhǎng)租公寓的回報(bào)率最高超不過1%，所以這個(gè)生意是虧的”。這是長(zhǎng)租公寓真實(shí)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀嗎？

劉昕：潘總的講話，我覺得有幾點(diǎn)值得行業(yè)人思考。

第一是租賃企業(yè)融資成本過高，因?yàn)闆]有擔(dān)保，所以租賃企業(yè)很難拿到低成本資金，這也是長(zhǎng)租企業(yè)頻頻爆雷的一個(gè)導(dǎo)火索。

另一方面是稅收，所有租賃企業(yè)都承擔(dān)著房東的稅負(fù)，再加上自己的稅負(fù)，兩樣疊加，造成整個(gè)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況慘淡。

不過，潘總沒有從事過長(zhǎng)租公寓，所以也不代表這個(gè)行業(yè)的聲音。他提到的回報(bào)率是指租售比，指的是把房子買下來(lái)再租出去可能只有不到1%的回報(bào)率。

這就說(shuō)明兩點(diǎn)，一點(diǎn)是租金低，一點(diǎn)是房?jī)r(jià)高。因?yàn)殚L(zhǎng)租公寓屬于民生行業(yè)，國(guó)家為了能讓新就業(yè)的大學(xué)生在城市生存，不鼓勵(lì)漲房租，這才是行業(yè)現(xiàn)狀。

時(shí)代周報(bào)：長(zhǎng)租公寓面對(duì)一個(gè)需求旺盛且龐大的租房市場(chǎng)，回報(bào)率卻不盡如人意，甚至近兩年有多家分散式公寓接連爆雷，問題根源是什么？

劉昕：第一是行業(yè)不規(guī)范;第二是融資成本高;第三確實(shí)有一部分企業(yè)是故意騙錢，是看到了行業(yè)有空子可以鉆。之前“跑路”的公司基本成立沒有超過三年的，很多都是2019年底成立，2020年初開始布局，等到7、8月大學(xué)生租房旺季招租，然后9月跑路，基本具有這樣的特點(diǎn)。

時(shí)代周報(bào)：隨著長(zhǎng)租公寓爆雷不斷，“租金貸”也被推到輿論風(fēng)口浪尖。該如何理性看待“租金貸”？

劉昕：首先要搞明白，租金貸是為了幫助誰(shuí)?租客還是租賃企業(yè)。

出現(xiàn)爆雷事件的核心不在于“高收低租(為短時(shí)間內(nèi)搶奪房源，企業(yè)支付給房東的租金高于租客支付的租金)”，而在于“長(zhǎng)收短付(企業(yè)向租客按年度收租金，然后按照季度或月度支付給房東，將差額用于自身經(jīng)營(yíng)或其他用途)”。

此前我提過建議，如果租金貸是為幫助租客，建議國(guó)家應(yīng)盡快出臺(tái)相關(guān)政策，不允許租賃企業(yè)收超過半年的房租，按月收即可。

2021年持續(xù)洗牌

時(shí)代周報(bào)：長(zhǎng)租公寓企業(yè)融資，目前是怎樣一個(gè)現(xiàn)狀？

劉昕：長(zhǎng)租公寓平臺(tái)，大多數(shù)走的是“二房東”的模式，平臺(tái)融資主要用于房屋裝修。但這些長(zhǎng)租公寓平臺(tái)卻沒辦法抵押貸款，因?yàn)榉孔邮欠繓|的。缺少了抵押房屋融資，長(zhǎng)租公寓平臺(tái)只能靠未來(lái)收益融資，但未來(lái)收益是具有不確定性的，如同風(fēng)險(xiǎn)投資。

時(shí)代周報(bào)：之前行業(yè)內(nèi)有不少人都呼吁REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）落地，它對(duì)長(zhǎng)租公寓的利好意義在哪里？

劉昕：實(shí)際上意義不大。

有觀點(diǎn)認(rèn)為REITs可以幫助長(zhǎng)租公寓企業(yè)拓寬融資渠道，降低融資成本。但關(guān)鍵問題是，發(fā)REITs的目的是為買地蓋樓還是裝修改造?如果為買地蓋樓，那本質(zhì)還是地產(chǎn)。

如果真為發(fā)展住房租賃行業(yè)，首先要明白，這個(gè)行業(yè)不缺賣地蓋樓，缺的是房屋升級(jí)改造。

時(shí)代周報(bào)：你預(yù)判2021年長(zhǎng)租公寓會(huì)是怎樣一種格局？

劉昕：2020年和2021年都會(huì)是行業(yè)洗牌的階段，但長(zhǎng)租公寓行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)不同，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌是強(qiáng)者愈強(qiáng)，而長(zhǎng)租公寓行業(yè)則是平臺(tái)規(guī)模越大虧得越多。

長(zhǎng)租公寓的商業(yè)模式是包租模式，平臺(tái)需要承擔(dān)空置率的影響。當(dāng)平臺(tái)有10萬(wàn)間房時(shí)，10%的空置率就能讓平臺(tái)難以承受。

長(zhǎng)租公寓跟時(shí)間是敵人，每過一天房子的收益都會(huì)銳減。而房地產(chǎn)跟時(shí)間是朋友，每過一天企業(yè)可能都會(huì)迎來(lái)增值。所以準(zhǔn)確地說(shuō)是長(zhǎng)租公寓整個(gè)行業(yè)的商業(yè)模式出問題了，所以才會(huì)有2020年這么大規(guī)模的一輪洗牌，接下來(lái)市場(chǎng)肯定還會(huì)持續(xù)洗牌。

時(shí)代周報(bào)：對(duì)長(zhǎng)租公寓長(zhǎng)遠(yuǎn)理性發(fā)展，有哪些建議？

劉昕：長(zhǎng)租企業(yè)如果不盲目擴(kuò)張，理性經(jīng)營(yíng)，這個(gè)行業(yè)未來(lái)發(fā)展沒問題。在這個(gè)過程中，政府應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范長(zhǎng)租公寓行業(yè)合規(guī)經(jīng)營(yíng)，在稅收、金融等方面也可以酌情考慮多一些扶持。

來(lái)源：時(shí)代周報(bào)

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