廣東省公寓管理協(xié)會會長劉昕：長租公寓爆雷根源是“長收短付”

從風(fēng)頭無限到頻繁爆雷，長租公寓市場短短五年急劇變化，出乎許多人意料。

“不能否認(rèn)的是，目前長租公寓發(fā)展并不規(guī)范，甚至有企業(yè)故意騙錢，然后跑路。”1月26日，廣東省公寓管理協(xié)會會長、YOU+國際青年社區(qū)聯(lián)合創(chuàng)始人劉昕接受時代周報記者專訪時表示，近兩年，多家長租公寓爆雷，實際也讓人們清晰地看到在資本催化下，平臺盲目擴張存在的風(fēng)險。

據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2018年上半年，百強房企中已有超過30家布局長租公寓市場，有房企更雄心勃勃提出“3年100萬套房源”的擴張目標(biāo)。參照發(fā)達(dá)國家情況，美國排名第一的公寓管理公司睿星運行20余年才到40萬間，日本排名第一的公寓管理公司大東建托運行40余年才達(dá)到90萬間。

長租公寓繁榮背后暗流涌動。2019年，共有53家長租公寓機構(gòu)資金鏈斷裂或無法再經(jīng)營。2020年1-11月，長租公寓爆雷數(shù)量高達(dá)84家。

劉昕認(rèn)為，任何一個行業(yè)在發(fā)展過程中可能都有類似“爆雷”的情況，這實際是把過去存在的一些問題出清，是行業(yè)進入理性健康期的必經(jīng)階段。【責(zé)任編輯/周末】

行業(yè)亟待規(guī)范

時代周報：近期，SOHO中國董事長潘石屹再次提到：“長租公寓的回報率最高超不過1%，所以這個生意是虧的”。這是長租公寓真實的經(jīng)營現(xiàn)狀嗎？

劉昕：潘總的講話，我覺得有幾點值得行業(yè)人思考。

第一是租賃企業(yè)融資成本過高，因為沒有擔(dān)保，所以租賃企業(yè)很難拿到低成本資金，這也是長租企業(yè)頻頻爆雷的一個導(dǎo)火索。

另一方面是稅收，所有租賃企業(yè)都承擔(dān)著房東的稅負(fù)，再加上自己的稅負(fù)，兩樣疊加，造成整個行業(yè)的經(jīng)營狀況慘淡。

不過，潘總沒有從事過長租公寓，所以也不代表這個行業(yè)的聲音。他提到的回報率是指租售比，指的是把房子買下來再租出去可能只有不到1%的回報率。

這就說明兩點，一點是租金低，一點是房價高。因為長租公寓屬于民生行業(yè)，國家為了能讓新就業(yè)的大學(xué)生在城市生存，不鼓勵漲房租，這才是行業(yè)現(xiàn)狀。

時代周報：長租公寓面對一個需求旺盛且龐大的租房市場，回報率卻不盡如人意，甚至近兩年有多家分散式公寓接連爆雷，問題根源是什么？

劉昕：第一是行業(yè)不規(guī)范;第二是融資成本高;第三確實有一部分企業(yè)是故意騙錢，是看到了行業(yè)有空子可以鉆。之前“跑路”的公司基本成立沒有超過三年的，很多都是2019年底成立，2020年初開始布局，等到7、8月大學(xué)生租房旺季招租，然后9月跑路，基本具有這樣的特點。

時代周報：隨著長租公寓爆雷不斷，“租金貸”也被推到輿論風(fēng)口浪尖。該如何理性看待“租金貸”？

劉昕：首先要搞明白，租金貸是為了幫助誰?租客還是租賃企業(yè)。

出現(xiàn)爆雷事件的核心不在于“高收低租(為短時間內(nèi)搶奪房源，企業(yè)支付給房東的租金高于租客支付的租金)”，而在于“長收短付(企業(yè)向租客按年度收租金，然后按照季度或月度支付給房東，將差額用于自身經(jīng)營或其他用途)”。

此前我提過建議，如果租金貸是為幫助租客，建議國家應(yīng)盡快出臺相關(guān)政策，不允許租賃企業(yè)收超過半年的房租，按月收即可。

2021年持續(xù)洗牌

時代周報：長租公寓企業(yè)融資，目前是怎樣一個現(xiàn)狀？

劉昕：長租公寓平臺，大多數(shù)走的是“二房東”的模式，平臺融資主要用于房屋裝修。但這些長租公寓平臺卻沒辦法抵押貸款，因為房子是房東的。缺少了抵押房屋融資，長租公寓平臺只能靠未來收益融資，但未來收益是具有不確定性的，如同風(fēng)險投資。

時代周報：之前行業(yè)內(nèi)有不少人都呼吁REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）落地，它對長租公寓的利好意義在哪里？

劉昕：實際上意義不大。

有觀點認(rèn)為REITs可以幫助長租公寓企業(yè)拓寬融資渠道，降低融資成本。但關(guān)鍵問題是，發(fā)REITs的目的是為買地蓋樓還是裝修改造?如果為買地蓋樓，那本質(zhì)還是地產(chǎn)。

如果真為發(fā)展住房租賃行業(yè)，首先要明白，這個行業(yè)不缺賣地蓋樓，缺的是房屋升級改造。

時代周報：你預(yù)判2021年長租公寓會是怎樣一種格局？

劉昕：2020年和2021年都會是行業(yè)洗牌的階段，但長租公寓行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)不同，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌是強者愈強，而長租公寓行業(yè)則是平臺規(guī)模越大虧得越多。

長租公寓的商業(yè)模式是包租模式，平臺需要承擔(dān)空置率的影響。當(dāng)平臺有10萬間房時，10%的空置率就能讓平臺難以承受。

長租公寓跟時間是敵人，每過一天房子的收益都會銳減。而房地產(chǎn)跟時間是朋友，每過一天企業(yè)可能都會迎來增值。所以準(zhǔn)確地說是長租公寓整個行業(yè)的商業(yè)模式出問題了，所以才會有2020年這么大規(guī)模的一輪洗牌，接下來市場肯定還會持續(xù)洗牌。

時代周報：對長租公寓長遠(yuǎn)理性發(fā)展，有哪些建議？

劉昕：長租企業(yè)如果不盲目擴張，理性經(jīng)營，這個行業(yè)未來發(fā)展沒問題。在這個過程中，政府應(yīng)進一步規(guī)范長租公寓行業(yè)合規(guī)經(jīng)營，在稅收、金融等方面也可以酌情考慮多一些扶持。

來源：時代周報

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