【特別報道】二手房的潰敗：有投資客賬面虧損已超220萬

2008年，中國發(fā)生了三件大事：汶川地震、北京奧運(yùn)、房價下跌。5月12日，汶川發(fā)生里氏8.0級大地震。這是1949年建國以來發(fā)生的破壞性最強(qiáng)、波級范圍最大的一次地殼震動，其強(qiáng)度超過了1976年的唐山大地震。69227人遇難，374643人受傷，17923人失蹤。8月8日，當(dāng)林妙可的《歌唱祖國》從位于北四環(huán)的鳥巢傳來時，13億中國人，終于圓了百年奧運(yùn)夢。不過，要等到十年后，人們才知道，原來在林妙可背后，還站著一個缺了幾顆小牙齒的楊沛宜。20天后，當(dāng)全國人民從奧運(yùn)的盛宴之中夢醒時，北京的二手房東們突然發(fā)現(xiàn)，兩個月前掛出去的房子，殘奧會都結(jié)束了，卻連一個買家都沒有。

2008年，北京的房價整體下跌了10%。這是1988年中國有商品房以來，20年里北京房價第一次出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的下跌。那一年，當(dāng)時還未成名的情感樓市博主“某上海”，還蝸居在松江的“老破小”，認(rèn)真地翻閱著《中國富婆通訊錄》。要等到兩年后，他才通過“摁倒靜安拆遷妹，順利住進(jìn)黃埔大平層”。

之后，居食無憂的“某上海”終于靈感激發(fā)，喊出了他的成名曲——“京滬永遠(yuǎn)漲、一印解千愁”。

01

2008年9月23日，北京奧運(yùn)會已經(jīng)閉幕一個月，當(dāng)大多數(shù)人依然沉浸在盛世體育的宏大回憶之中時，剛從汶川歸來的溫總，已經(jīng)行色匆匆，踏上了赴美的客機(jī)，下榻在紐約曼哈頓的華爾道夫酒店。如果說1971年訪問中國的基辛格是中國人民的老朋友的話，那1897年就和中國人結(jié)下不解之緣的華爾道夫酒店，則是老朋友中的老朋友。1897年，清政府直隸總督兼任北洋大臣李鴻章赴美考察，下榻的酒店，正是一年前新建的華爾道夫酒店B座。李鴻章也成為歷史上入住華爾道夫酒店的第一位華人政要。

回國后，李鴻章開啟了北洋海軍的“二次混改”，勵志要把北洋水師打造成亞洲第一艦隊。為此，他甚至還專門聘請了一個畢業(yè)于斯坦福土木工程專業(yè)的美國小伙胡佛作為顧問，希望他能幫忙治理水患。胡佛給出的建議是，水患之所以難以根除，是因?yàn)檫`反了自然規(guī)律以及貪污腐敗，請總督大人拿出懲治貪腐的勇氣和決心，否則，清國將會因此而被推翻。李鴻章在給胡佛支付了一筆豐厚的咨詢費(fèi)后，將他的報告付之一炬。30年后，這個小伙成為了美國歷史上第31任總統(tǒng)，而大清也換做了中華民國。

1942年11月18日，受蔣介石委托，宋美齡從陪都重慶乘坐專機(jī)秘密啟程，輾轉(zhuǎn)非洲、南美洲，最后抵達(dá)紐約，代表國民政府爭取美國對中國抗日的支持，她下榻的酒店，也是華爾道夫。四年后，二戰(zhàn)結(jié)束，也是在華爾道夫酒店頂層塔樓的一個套間里，美、英、法、蘇4個戰(zhàn)勝國代表，撇開中國秘密簽訂了《世界和平協(xié)議》。同為戰(zhàn)勝國、聯(lián)合國五常之一的中國，不明不白地就被盟友給賣了。2014年10月6日，一個姓吳的浙江溫州商人，帶領(lǐng)其一手締造的萬億保險帝國，以19.5億美元(約合120億人民幣)的總價，7.3萬每平米的單價，宣布收購這家和中國有著百年淵源的華爾道夫酒店。

68年后，在四巨頭簽署《世界和平協(xié)議》“賣掉”中國的華爾道夫酒店，就這樣被中國人給買了回來。對于這次收購，《華爾道夫酒店：鍍金的美國夢》一書作者的評價是：“這是一個時代的終結(jié)，毫無疑問。”而吳先生回答則是：天上掉了個餡餅。只是，5年后，華爾道夫酒店，又默默地掛在了這家保險公司長長的境外資產(chǎn)出售名單上。餡很軟，餅太硬，噎住了主人。

02

進(jìn)入2008年下半年，受美國金融危機(jī)影響，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)在保持了連續(xù)多年的兩位數(shù)增長之后，急速下滑，二季度末一度探底到6.4%。習(xí)慣了高速增長的中國經(jīng)濟(jì)，突然陷入混沌迷茫甚至帶著些許恐慌。經(jīng)濟(jì)誓保8%，成為那一年一眾專家教授、學(xué)者商人喊出的最悲壯的口號。當(dāng)然，嗓門最大的，還是地產(chǎn)公司的老板和券商機(jī)構(gòu)“御用”的經(jīng)濟(jì)學(xué)家。北師大董藩教授通過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼撟C得出：房地產(chǎn)是最大的實(shí)體經(jīng)濟(jì);表演藝術(shù)愛好者、SOHO中國董事長潘石屹補(bǔ)充說：救房地產(chǎn)，就是救中國的經(jīng)濟(jì)。而更為激進(jìn)的是謀少將提出的極其煽情的口號：救美國就是救中國。

救市，也順理成章登上了那一年年度十大熱詞榜之首。降準(zhǔn)、降息、寬信貸、強(qiáng)刺激，杜絕系統(tǒng)性金融風(fēng)險、防止房地產(chǎn)崩盤的各種建議，像雪片一樣通過各種渠道遞給高層。2008年9月24日下午，剛抵達(dá)紐約的溫總在下榻的華爾道夫酒店與美國金融界人士舉行座談。參會的美方代表有：紐約聯(lián)邦儲備銀行行長蓋特納，花旗集團(tuán)董事長、美國前財長魯賓，美中貿(mào)易全國委員會主席、陶氏化學(xué)公司董事長利偉誠，哥倫比亞大學(xué)教授斯蒂格利茨，美國外交關(guān)系委員會主席哈斯。座談中，魯賓憂慮地說：美國當(dāng)前的危機(jī)是長期低估風(fēng)險造成的，這是一場信心危機(jī)。利偉誠補(bǔ)充道：實(shí)體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動，不穩(wěn)定因素增多，人們開始失去信心。面對普遍失去信心的美國金融界精英，溫總用斬釘截鐵的聲音說到：在經(jīng)濟(jì)困難面前，信心比黃金和貨幣更重要。

2008年四季度，“四萬億”一攬子救市計劃出臺，當(dāng)年的經(jīng)濟(jì)也成功實(shí)現(xiàn)了保8%的預(yù)期目標(biāo)，達(dá)到9.7%，而拉動最大的，還是房地產(chǎn)。接下來的一年，北京房價實(shí)現(xiàn)了翻倍上漲。后來，“信息比黃金重要”和“開發(fā)商也應(yīng)該流著道德的血液”“有決心管控好房價”一起，成為人們討論最多的三句話。03在到底是美國的股市有泡沫，還是中國的樓市更高估的不休爭論中，時間的鐘，悄然撥到了2019。志玲姐姐已經(jīng)結(jié)婚，大強(qiáng)子的人設(shè)已經(jīng)崩塌，馬老師也功成身退。而最近北京出售二手房的房東，也普遍感覺到市場比歷年的冬天都要冷。

鏈家網(wǎng)上，北京二手房掛牌量超過9萬套。據(jù)此推算，保守估計整個北京市場的待出售二手房，超過10萬套。北京也成為了繼重慶、武漢、成都、杭州之后，第五個二手房掛牌量突破十萬套的城市。當(dāng)然，這也是北京樓市第一次出現(xiàn)二手房待售量超過10萬套的現(xiàn)象。

業(yè)內(nèi)人士坦言：早些年進(jìn)入北京樓市獲利頗豐，希望高位套現(xiàn)離場者明顯增多。一邊是大量二手房“上架待售”，另一邊卻是需求端的“明顯不足”。從2016年北京開始執(zhí)行最嚴(yán)人口控制政策開始，2017年，北京戶籍人口減少了4萬;2018年減少6萬。不出意外，2019年，北京的戶籍人口依然是負(fù)增長。從幾家“中”字打頭的央企2019年分配到的戶籍名額來看，指標(biāo)較2018年基本都是攔腰砍。初略預(yù)計，2019年北京戶籍人口將減少10萬。戶籍人口減少的同時，北京的常駐人口也在同步萎縮。

2019年12月14日發(fā)布的《北京市人口藍(lán)皮書.北京人口發(fā)展研究報告(2019)》顯示：2015年以來，北京常住外來人口呈現(xiàn)逐年遞減的趨勢：2015年是822萬人，2016年是807萬人，2017年是794萬人，2018年是764萬人。2018年一年，北京外來常住人口較2017年減少30萬。而過去的三年，北京外來常住人口累計減少58萬。2019年，在各大城市洶涌的搶人、給錢、送房政策下，多家機(jī)構(gòu)預(yù)計，北京常住外來人口將會減少大約40萬。四年時間，北京累計實(shí)現(xiàn)人口減少100萬的控制目標(biāo)，當(dāng)然，這也意味著北京擠掉了100萬的潛在購房需求。二手房成交難，和新房尤其是限競房跑步入市有著密不可分的關(guān)系。

2019年前11個月，北京新建住宅供應(yīng)大約為8萬套，其中限競房4.8萬套。限競房占比接近六成。雖然有些限競房位置偏遠(yuǎn)，但是不少限競房在明顯的價格優(yōu)勢面前，依然稱得上是高性價比。前段時間，位于豐臺區(qū)公益西橋附近的一處限競房上市后，少數(shù)原本搖擺不定的房東心態(tài)逐漸失衡，導(dǎo)致二手房掛牌價在大行情中已經(jīng)下降了百分之十幾之后，再次下調(diào)了5%。

04

在供應(yīng)端“大量拋盤”，需求端“萎靡不振”的同時，是北京樓市調(diào)控政策的持續(xù)高壓。進(jìn)入下半年，深圳、上海、廣州等一線兄弟城市紛紛舉著“房住不炒、因城施策”的大旗放松調(diào)控的時候，北京在政策上依然看不見有什么大的動作。目前，北京的住房貸款利率和首付比例，依然是四大一線城市中最高的，限購也是全國最嚴(yán)的，沒有之一。

同時 ，2017年“317新政”以來，北京關(guān)于“普通住宅”和“非普通住宅”的價格劃線一直沒有調(diào)整。導(dǎo)致眼下北京5環(huán)以內(nèi)，哪怕是三十年前的老破小區(qū)域，也基本遍地是“豪宅”。首套首付4成，二套首付8成。按照賣一套500萬的房子，置換一套800萬的房子測算，一賣一買兩次交易下來，各種稅費(fèi)和中介費(fèi)用的摩擦損失，約占總房款的10%，也就是80萬。無論是剛需還是改善，購房成本皆高昂。供應(yīng)、需求、限購、限貸等多重因素影響下，北京樓市整體成交價格持續(xù)走低，十一月，北京將二手房價格全國第一的位置，拱手讓給了大灣區(qū)的扛把子深圳。

位于東三環(huán)和東四環(huán)之間的神仙盤，太陽公元，一百八十平米的大戶型成交價已經(jīng)從歷史最高點(diǎn)的15萬一平，降到11.8萬，單套降價接近600萬。東四環(huán)邊上的陽光上東小區(qū)，220平米的戶型，從最高峰的8.8萬元，降到目前的5.9萬元，降幅超過30%。這些大幅降價的業(yè)主，不排除個別是因?yàn)榧庇谟缅X而拋售的特殊情況，但北京二手房總體議價空間逐漸放大已經(jīng)是既成事實(shí)。從鏈家、我愛我家等中介機(jī)構(gòu)獲悉，目前超過9成的北京業(yè)主都接受降價出售手中的房產(chǎn)。進(jìn)入十二月，當(dāng)深圳的業(yè)主們在忙著“抱團(tuán)哄抬房價”而遭到相關(guān)部門嚴(yán)肅處罰的時候，北京的業(yè)主們，更多的是感到寒意陣陣，相互打氣，熬過冬天，就是春天。而在這個冬天最難熬的，還是2017年高位入手的純投機(jī)者。從目前的市場看，2017年高位進(jìn)入北京樓市的人，以單筆交易而言：一半左右的人從賬面上計算的話，面臨30%的損失。

2017年初，一位“某庫論壇”的堅定信仰者，按照北京三年一輪行情的既往規(guī)律，通過首付貸、信用卡、快貸等多種方式，以兩成首付的杠桿在北四環(huán)購入一套總價780萬的房子，如今同樣戶型的最低報價，已經(jīng)跌到625萬。算上交易稅費(fèi)、中介費(fèi)、快貸利息、月供支付的利息，兩年半下來，其賬面虧損已經(jīng)超過220萬。如果明年3月之前，北京樓市未有四成以上的漲幅，其首付款將徹底爆倉。目前他的快貸、信用卡無以為繼，他的心態(tài)，可以用接近繳械、臨近奔潰來形容。

05

2019年前三季度，官方公布的國內(nèi)GDP增速為6.2%。對于全年增速，中國銀行研究院發(fā)布的《2020年度經(jīng)濟(jì)金融展望報告》預(yù)計，將在6.1%。趨近6。對于明年走勢，圍繞經(jīng)濟(jì)是否需要保6，是否能夠保6的討論異常激烈。要求降準(zhǔn)、降息的呼聲，也再次甚囂塵上。內(nèi)外局勢，一轉(zhuǎn)眼，恍惚又回到了2008年的那個秋天。十年一輪回，中國經(jīng)濟(jì)，再次走到了“考驗(yàn)信心”的十字路口。而北京樓市，依然如斯。【責(zé)任編輯/古飛燕】

參考資料：1.米宅北京：《這個城市連續(xù)三年外來人口負(fù)增長，租金跌至兩年來最低水平!》2.真叫盧俊：《北京樓市，至今還沒緩過來》3.攸克地產(chǎn)：《二手房血流成河》

來源：地產(chǎn)八卦女

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這是進(jìn)一步把搜房推向深淵的前奏，原因主要有三點(diǎn)：……或者，搜房只是想提振股價并讓“逼宮”不再發(fā)生？