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【特別報(bào)道】二手房的潰敗：有投資客賬面虧損已超220萬(wàn)

地產(chǎn)八卦女　2019年12月30日 05:51

2008年，中國(guó)發(fā)生了三件大事：汶川地震、北京奧運(yùn)、房?jī)r(jià)下跌。5月12日，汶川發(fā)生里氏8.0級(jí)大地震。這是1949年建國(guó)以來(lái)發(fā)生的破壞性最強(qiáng)、波級(jí)范圍最大的一次地殼震動(dòng)，其強(qiáng)度超過(guò)了1976年的唐山大地震。69227人遇難，374643人受傷，17923人失蹤。8月8日，當(dāng)林妙可的《歌唱祖國(guó)》從位于北四環(huán)的鳥巢傳來(lái)時(shí)，13億中國(guó)人，終于圓了百年奧運(yùn)夢(mèng)。不過(guò)，要等到十年后，人們才知道，原來(lái)在林妙可背后，還站著一個(gè)缺了幾顆小牙齒的楊沛宜。20天后，當(dāng)全國(guó)人民從奧運(yùn)的盛宴之中夢(mèng)醒時(shí)，北京的二手房東們突然發(fā)現(xiàn)，兩個(gè)月前掛出去的房子，殘奧會(huì)都結(jié)束了，卻連一個(gè)買家都沒(méi)有。

2008年，北京的房?jī)r(jià)整體下跌了10%。這是1988年中國(guó)有商品房以來(lái)，20年里北京房?jī)r(jià)第一次出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的下跌。那一年，當(dāng)時(shí)還未成名的情感樓市博主“某上海”，還蝸居在松江的“老破小”，認(rèn)真地翻閱著《中國(guó)富婆通訊錄》。要等到兩年后，他才通過(guò)“摁倒靜安拆遷妹，順利住進(jìn)黃埔大平層”。

之后，居食無(wú)憂的“某上海”終于靈感激發(fā)，喊出了他的成名曲——“京滬永遠(yuǎn)漲、一印解千愁”。

2008年9月23日，北京奧運(yùn)會(huì)已經(jīng)閉幕一個(gè)月，當(dāng)大多數(shù)人依然沉浸在盛世體育的宏大回憶之中時(shí)，剛從汶川歸來(lái)的溫總，已經(jīng)行色匆匆，踏上了赴美的客機(jī)，下榻在紐約曼哈頓的華爾道夫酒店。如果說(shuō)1971年訪問(wèn)中國(guó)的基辛格是中國(guó)人民的老朋友的話，那1897年就和中國(guó)人結(jié)下不解之緣的華爾道夫酒店，則是老朋友中的老朋友。1897年，清政府直隸總督兼任北洋大臣李鴻章赴美考察，下榻的酒店，正是一年前新建的華爾道夫酒店B座。李鴻章也成為歷史上入住華爾道夫酒店的第一位華人政要。

回國(guó)后，李鴻章開啟了北洋海軍的“二次混改”，勵(lì)志要把北洋水師打造成亞洲第一艦隊(duì)。為此，他甚至還專門聘請(qǐng)了一個(gè)畢業(yè)于斯坦福土木工程專業(yè)的美國(guó)小伙胡佛作為顧問(wèn)，希望他能幫忙治理水患。胡佛給出的建議是，水患之所以難以根除，是因?yàn)檫`反了自然規(guī)律以及貪污腐敗，請(qǐng)總督大人拿出懲治貪腐的勇氣和決心，否則，清國(guó)將會(huì)因此而被推翻。李鴻章在給胡佛支付了一筆豐厚的咨詢費(fèi)后，將他的報(bào)告付之一炬。30年后，這個(gè)小伙成為了美國(guó)歷史上第31任總統(tǒng)，而大清也換做了中華民國(guó)。

1942年11月18日，受蔣介石委托，宋美齡從陪都重慶乘坐專機(jī)秘密啟程，輾轉(zhuǎn)非洲、南美洲，最后抵達(dá)紐約，代表國(guó)民政府爭(zhēng)取美國(guó)對(duì)中國(guó)抗日的支持，她下榻的酒店，也是華爾道夫。四年后，二戰(zhàn)結(jié)束，也是在華爾道夫酒店頂層塔樓的一個(gè)套間里，美、英、法、蘇4個(gè)戰(zhàn)勝國(guó)代表，撇開中國(guó)秘密簽訂了《世界和平協(xié)議》。同為戰(zhàn)勝國(guó)、聯(lián)合國(guó)五常之一的中國(guó)，不明不白地就被盟友給賣了。2014年10月6日，一個(gè)姓吳的浙江溫州商人，帶領(lǐng)其一手締造的萬(wàn)億保險(xiǎn)帝國(guó)，以19.5億美元(約合120億人民幣)的總價(jià)，7.3萬(wàn)每平米的單價(jià)，宣布收購(gòu)這家和中國(guó)有著百年淵源的華爾道夫酒店。

68年后，在四巨頭簽署《世界和平協(xié)議》“賣掉”中國(guó)的華爾道夫酒店，就這樣被中國(guó)人給買了回來(lái)。對(duì)于這次收購(gòu)，《華爾道夫酒店：鍍金的美國(guó)夢(mèng)》一書作者的評(píng)價(jià)是：“這是一個(gè)時(shí)代的終結(jié)，毫無(wú)疑問(wèn)。”而吳先生回答則是：天上掉了個(gè)餡餅。只是，5年后，華爾道夫酒店，又默默地掛在了這家保險(xiǎn)公司長(zhǎng)長(zhǎng)的境外資產(chǎn)出售名單上。餡很軟，餅太硬，噎住了主人。

進(jìn)入2008年下半年，受美國(guó)金融危機(jī)影響，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)在保持了連續(xù)多年的兩位數(shù)增長(zhǎng)之后，急速下滑，二季度末一度探底到6.4%。習(xí)慣了高速增長(zhǎng)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)，突然陷入混沌迷茫甚至帶著些許恐慌。經(jīng)濟(jì)誓保8%，成為那一年一眾專家教授、學(xué)者商人喊出的最悲壯的口號(hào)。當(dāng)然，嗓門最大的，還是地產(chǎn)公司的老板和券商機(jī)構(gòu)“御用”的經(jīng)濟(jì)學(xué)家。北師大董藩教授通過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼撟C得出：房地產(chǎn)是最大的實(shí)體經(jīng)濟(jì);表演藝術(shù)愛好者、SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹補(bǔ)充說(shuō)：救房地產(chǎn)，就是救中國(guó)的經(jīng)濟(jì)。而更為激進(jìn)的是謀少將提出的極其煽情的口號(hào)：救美國(guó)就是救中國(guó)。

救市，也順理成章登上了那一年年度十大熱詞榜之首。降準(zhǔn)、降息、寬信貸、強(qiáng)刺激，杜絕系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)、防止房地產(chǎn)崩盤的各種建議，像雪片一樣通過(guò)各種渠道遞給高層。2008年9月24日下午，剛抵達(dá)紐約的溫總在下榻的華爾道夫酒店與美國(guó)金融界人士舉行座談。參會(huì)的美方代表有：紐約聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行行長(zhǎng)蓋特納，花旗集團(tuán)董事長(zhǎng)、美國(guó)前財(cái)長(zhǎng)魯賓，美中貿(mào)易全國(guó)委員會(huì)主席、陶氏化學(xué)公司董事長(zhǎng)利偉誠(chéng)，哥倫比亞大學(xué)教授斯蒂格利茨，美國(guó)外交關(guān)系委員會(huì)主席哈斯。座談中，魯賓憂慮地說(shuō)：美國(guó)當(dāng)前的危機(jī)是長(zhǎng)期低估風(fēng)險(xiǎn)造成的，這是一場(chǎng)信心危機(jī)。利偉誠(chéng)補(bǔ)充道：實(shí)體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)，不穩(wěn)定因素增多，人們開始失去信心。面對(duì)普遍失去信心的美國(guó)金融界精英，溫總用斬釘截鐵的聲音說(shuō)到：在經(jīng)濟(jì)困難面前，信心比黃金和貨幣更重要。

2008年四季度，“四萬(wàn)億”一攬子救市計(jì)劃出臺(tái)，當(dāng)年的經(jīng)濟(jì)也成功實(shí)現(xiàn)了保8%的預(yù)期目標(biāo)，達(dá)到9.7%，而拉動(dòng)最大的，還是房地產(chǎn)。接下來(lái)的一年，北京房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)了翻倍上漲。后來(lái)，“信息比黃金重要”和“開發(fā)商也應(yīng)該流著道德的血液”“有決心管控好房?jī)r(jià)”一起，成為人們討論最多的三句話。03在到底是美國(guó)的股市有泡沫，還是中國(guó)的樓市更高估的不休爭(zhēng)論中，時(shí)間的鐘，悄然撥到了2019。志玲姐姐已經(jīng)結(jié)婚，大強(qiáng)子的人設(shè)已經(jīng)崩塌，馬老師也功成身退。而最近北京出售二手房的房東，也普遍感覺(jué)到市場(chǎng)比歷年的冬天都要冷。

鏈家網(wǎng)上，北京二手房掛牌量超過(guò)9萬(wàn)套。據(jù)此推算，保守估計(jì)整個(gè)北京市場(chǎng)的待出售二手房，超過(guò)10萬(wàn)套。北京也成為了繼重慶、武漢、成都、杭州之后，第五個(gè)二手房掛牌量突破十萬(wàn)套的城市。當(dāng)然，這也是北京樓市第一次出現(xiàn)二手房待售量超過(guò)10萬(wàn)套的現(xiàn)象。

業(yè)內(nèi)人士坦言：早些年進(jìn)入北京樓市獲利頗豐，希望高位套現(xiàn)離場(chǎng)者明顯增多。一邊是大量二手房“上架待售”，另一邊卻是需求端的“明顯不足”。從2016年北京開始執(zhí)行最嚴(yán)人口控制政策開始，2017年，北京戶籍人口減少了4萬(wàn);2018年減少6萬(wàn)。不出意外，2019年，北京的戶籍人口依然是負(fù)增長(zhǎng)。從幾家“中”字打頭的央企2019年分配到的戶籍名額來(lái)看，指標(biāo)較2018年基本都是攔腰砍。初略預(yù)計(jì)，2019年北京戶籍人口將減少10萬(wàn)。戶籍人口減少的同時(shí)，北京的常駐人口也在同步萎縮。

2019年12月14日發(fā)布的《北京市人口藍(lán)皮書.北京人口發(fā)展研究報(bào)告(2019)》顯示：2015年以來(lái)，北京常住外來(lái)人口呈現(xiàn)逐年遞減的趨勢(shì)：2015年是822萬(wàn)人，2016年是807萬(wàn)人，2017年是794萬(wàn)人，2018年是764萬(wàn)人。2018年一年，北京外來(lái)常住人口較2017年減少30萬(wàn)。而過(guò)去的三年，北京外來(lái)常住人口累計(jì)減少58萬(wàn)。2019年，在各大城市洶涌的搶人、給錢、送房政策下，多家機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，北京常住外來(lái)人口將會(huì)減少大約40萬(wàn)。四年時(shí)間，北京累計(jì)實(shí)現(xiàn)人口減少100萬(wàn)的控制目標(biāo)，當(dāng)然，這也意味著北京擠掉了100萬(wàn)的潛在購(gòu)房需求。二手房成交難，和新房尤其是限競(jìng)房跑步入市有著密不可分的關(guān)系。

2019年前11個(gè)月，北京新建住宅供應(yīng)大約為8萬(wàn)套，其中限競(jìng)房4.8萬(wàn)套。限競(jìng)房占比接近六成。雖然有些限競(jìng)房位置偏遠(yuǎn)，但是不少限競(jìng)房在明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)面前，依然稱得上是高性價(jià)比。前段時(shí)間，位于豐臺(tái)區(qū)公益西橋附近的一處限競(jìng)房上市后，少數(shù)原本搖擺不定的房東心態(tài)逐漸失衡，導(dǎo)致二手房掛牌價(jià)在大行情中已經(jīng)下降了百分之十幾之后，再次下調(diào)了5%。

在供應(yīng)端“大量拋盤”，需求端“萎靡不振”的同時(shí)，是北京樓市調(diào)控政策的持續(xù)高壓。進(jìn)入下半年，深圳、上海、廣州等一線兄弟城市紛紛舉著“房住不炒、因城施策”的大旗放松調(diào)控的時(shí)候，北京在政策上依然看不見有什么大的動(dòng)作。目前，北京的住房貸款利率和首付比例，依然是四大一線城市中最高的，限購(gòu)也是全國(guó)最嚴(yán)的，沒(méi)有之一。

同時(shí) ，2017年“317新政”以來(lái)，北京關(guān)于“普通住宅”和“非普通住宅”的價(jià)格劃線一直沒(méi)有調(diào)整。導(dǎo)致眼下北京5環(huán)以內(nèi)，哪怕是三十年前的老破小區(qū)域，也基本遍地是“豪宅”。首套首付4成，二套首付8成。按照賣一套500萬(wàn)的房子，置換一套800萬(wàn)的房子測(cè)算，一賣一買兩次交易下來(lái)，各種稅費(fèi)和中介費(fèi)用的摩擦損失，約占總房款的10%，也就是80萬(wàn)。無(wú)論是剛需還是改善，購(gòu)房成本皆高昂。供應(yīng)、需求、限購(gòu)、限貸等多重因素影響下，北京樓市整體成交價(jià)格持續(xù)走低，十一月，北京將二手房?jī)r(jià)格全國(guó)第一的位置，拱手讓給了大灣區(qū)的扛把子深圳。

位于東三環(huán)和東四環(huán)之間的神仙盤，太陽(yáng)公元，一百八十平米的大戶型成交價(jià)已經(jīng)從歷史最高點(diǎn)的15萬(wàn)一平，降到11.8萬(wàn)，單套降價(jià)接近600萬(wàn)。東四環(huán)邊上的陽(yáng)光上東小區(qū)，220平米的戶型，從最高峰的8.8萬(wàn)元，降到目前的5.9萬(wàn)元，降幅超過(guò)30%。這些大幅降價(jià)的業(yè)主，不排除個(gè)別是因?yàn)榧庇谟缅X而拋售的特殊情況，但北京二手房總體議價(jià)空間逐漸放大已經(jīng)是既成事實(shí)。從鏈家、我愛我家等中介機(jī)構(gòu)獲悉，目前超過(guò)9成的北京業(yè)主都接受降價(jià)出售手中的房產(chǎn)。進(jìn)入十二月，當(dāng)深圳的業(yè)主們?cè)诿χ氨F(tuán)哄抬房?jī)r(jià)”而遭到相關(guān)部門嚴(yán)肅處罰的時(shí)候，北京的業(yè)主們，更多的是感到寒意陣陣，相互打氣，熬過(guò)冬天，就是春天。而在這個(gè)冬天最難熬的，還是2017年高位入手的純投機(jī)者。從目前的市場(chǎng)看，2017年高位進(jìn)入北京樓市的人，以單筆交易而言：一半左右的人從賬面上計(jì)算的話，面臨30%的損失。

2017年初，一位“某庫(kù)論壇”的堅(jiān)定信仰者，按照北京三年一輪行情的既往規(guī)律，通過(guò)首付貸、信用卡、快貸等多種方式，以兩成首付的杠桿在北四環(huán)購(gòu)入一套總價(jià)780萬(wàn)的房子，如今同樣戶型的最低報(bào)價(jià)，已經(jīng)跌到625萬(wàn)。算上交易稅費(fèi)、中介費(fèi)、快貸利息、月供支付的利息，兩年半下來(lái)，其賬面虧損已經(jīng)超過(guò)220萬(wàn)。如果明年3月之前，北京樓市未有四成以上的漲幅，其首付款將徹底爆倉(cāng)。目前他的快貸、信用卡無(wú)以為繼，他的心態(tài)，可以用接近繳械、臨近奔潰來(lái)形容。

2019年前三季度，官方公布的國(guó)內(nèi)GDP增速為6.2%。對(duì)于全年增速，中國(guó)銀行研究院發(fā)布的《2020年度經(jīng)濟(jì)金融展望報(bào)告》預(yù)計(jì)，將在6.1%。趨近6。對(duì)于明年走勢(shì)，圍繞經(jīng)濟(jì)是否需要保6，是否能夠保6的討論異常激烈。要求降準(zhǔn)、降息的呼聲，也再次甚囂塵上。內(nèi)外局勢(shì)，一轉(zhuǎn)眼，恍惚又回到了2008年的那個(gè)秋天。十年一輪回，中國(guó)經(jīng)濟(jì)，再次走到了“考驗(yàn)信心”的十字路口。而北京樓市，依然如斯。【責(zé)任編輯/古飛燕】

參考資料：1.米宅北京：《這個(gè)城市連續(xù)三年外來(lái)人口負(fù)增長(zhǎng)，租金跌至兩年來(lái)最低水平!》2.真叫盧俊：《北京樓市，至今還沒(méi)緩過(guò)來(lái)》3.攸克地產(chǎn)：《二手房血流成河》

來(lái)源：地產(chǎn)八卦女

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