國企掌門人的跌宕人生：與軌道交纏，隱形的土地霸主
買房免費坐地鐵火出圈，南寧軌道地產版圖大起底。
作者 | 龔婉玲
出品 | 焦點財經
“買房可享免費坐地鐵10年”。南寧軌道地產的這一花式營銷，一經發布，迅速出圈。
此舉讓這家并不知名的企業進入了行業視線。很多人好奇，這究竟是一家怎樣的地產公司?
企查查顯示，南寧軌道地產是南寧國資委下屬的南京軌道交通集團的全資子公司，一家100%的地方國企。
就在花式營銷火出圈的兩天前，南寧市紀委監委通報，南寧軌道地產原董事長、元老級人物陸勁忠被“雙開”。
這家曾列廣西本土國企銷售額第三、南寧真正意義上土儲量最大的房企，其業務版圖與人事變動交織，留下了樓市下行周期最戲謔的注腳，也讓我們窺見了地方國企掌門人的跌宕人生。
01
與軌道交纏的人生
陸勁忠生于1969年，壯族人，憑借著不錯的成績考上了北方工業大學，在機關單位從事工程師的工作。可是他并不安于現狀，自恃才華總想要干出一番驚天偉業來。
在體制內鍛煉發展了十幾年，44歲的陸勁忠得到了命運的眷顧。負責南寧市房屋建設開發公司的改制工作，短短1年的時光便站穩了腳跟，將地產平臺并入南寧軌道集團，并更名為廣西中房置業，擔任黨委書記、董事長。
說句題外話，作為南寧軌道地產的前身，南寧市房屋建設開發公司(中房集團旗下的南寧分公司)是南寧最古老的房企，是廣西No1的地產公司，是響應房改政策的產物，也是所有南寧人的回憶。從福利房年代的新竹小區、商品房年代的第一個小區明秀小區，再到老南寧人耳熟能詳的南華賓館，中房與南寧這座城市共生。
并入軌道集團開始，在陸勁忠的帶領下，中房置業略改昔日慢悠悠的開發節奏，在短短幾年時間內，開發建設了中房·翡翠園、中房·碧翠園、中房·新天地等近20個住宅小區，并自建或代建民族商場、海關報關中心、南寧國際旅游中心等大型公共建筑。2019年，以23.18億元位列本土國企銷售金額第4名。
2019年，中房置業更名為南寧軌道地產，軌道集團承認了軌道地產“嫡長子”的地位。得到上級領導更大的庇護后，陸勁忠的創業思路還是非常明晰的，依托集團軌道資源優勢，向香港看齊，讓港鐵TOD模式登臨南寧。他開了一場發布會，傳播城市超級TOD理念，軌道集團也鼎力支持。
在他的卓越領導下，軌道地產接連突破20億元、30億元大關，2019年、2020年銷售業績連創歷史新高。
正當陸勁忠為自己成績沾沾自喜時，疾風暴雨的“打老虎”運動打得他措手不及。掌控南寧軌道地產9年之久的他，被有關部門調查審查。
2022年4月，陸勁忠迎來了人生的至暗時刻。他退任董事長，由張世高接替，集團法人也由陸勁忠變更為張世高。
陸勁忠被審查調查大半年后，南寧市紀委監委公布其被“雙開”的消息，也意味著他牽涉的案件已經調查清楚、取證結束。
從南寧市紀委監委披露的信息來看，對陸勁忠的措辭非常嚴厲，違反五個紀律，還加上了“毫無顧忌、變本加厲、腐敗問題特別嚴重、影響特別惡劣”等形容詞，這是其他“雙開”干部里沒有的。
他之前的苦心經營徹底被粉碎，費盡心思為他人做了嫁衣。
02
隱形的土地霸主
由于國企的特殊性，掌舵手的更換不會對其產生根本性影響，也鮮少在企業定位、資本盈虧和穩定性方面有連鎖反應。即使陸勁忠被“雙開”，在軌道集團的天然優勢下，南寧的“最強地主”還得是南寧軌道地產。
在2019年的那場發布會上，陸勁忠曾公布南寧軌道地產的土儲量。在他的口中，地產公司擁有軌道沿線土地共計31宗，土地儲備總量約2720畝。其中，住宅用地18宗，小計2160畝，商業、商務用地13宗，小計520畝，住宅與商業估算總開發面積分別約460萬㎡、190萬㎡。
為什么說這個數字令人咂舌?
2021年南寧全年土地成交面積達7540畝，同樣是國企，囤地最豪橫的北投，一年內也僅僅只拿了406畝地。從土儲量來看，軌道地產土地總量約2720畝，遠超南寧一年供地量的1/3.是“地主”北投一年拿地量的近7倍。
更為重要的是，分布在南寧地鐵沿線的31宗土地，不僅拿地成本低廉，且地段優質，簡直羨煞旁人。作為南寧軌道集團專門負責房地產開發的子公司，搞房地產有天然的優勢，距離地鐵站近的房子更具有價值，而地鐵上蓋的商場、寫字樓等更是優質資產。
眾所周知，作為公共交通工具，地鐵想賺錢太難了，需要財政撥款才能活下去。但南寧地鐵開通三年后，南京軌道交通集團就實現了盈利，其中的秘密正是因為房地產業務。據界面新聞的一組數據，2021年，南寧軌道交通實現營收33.66億元，其中，超7成收入來自于商品房和物業服務，遠遠超過運營/票務收入。
在南寧房地產市場，南寧軌道地產逐漸反超，成為國企第一梯隊。克而瑞廣西區域發布的《2022年9月南寧房企權益銷售榜》中，南寧軌道地產以銷售額2.06億元，位于榜單第8位。
賣地鐵票不賺錢，搞房地產開發才賺錢。這次南寧軌道地產號召大家買房的新聞也就能理解了。
03
花式營銷的背后
南寧軌道地產有國資背景，鮮少到土地市場公開拿地，省去了一大筆費用，但也并不是全然無憂。
軌道地產的資金壓力和財務風險在加大，尤其是母公司的資產流動性。《南寧軌道交通集團有限責任公司2021年度跟蹤評級報告》顯示，公司總債務規模較上年末增長7.41%，達到494.37億元。且公司軌道建設項目資金回收期較長、投資規模較大，未來面臨一定的資本支出壓力。
壓力也同樣給到軌道地產，畢竟房地產整體資產規模巨大、大量的土地資產運營難度巨大，市場風險、投資風險都在積聚。
南寧軌道地產還曾多次被列為被執行人。企查查顯示，南寧軌道地產有16次被列為被執行人，被執行總金額為573.17萬元;裁判文書數量達到166條，案由多為合同糾紛、金融借款合同糾紛和房屋買賣合同糾紛等。
新一輪軌道交通規劃審批沒那么容易。關于南寧地鐵的最新消息，來自南寧十四五規劃和2035年遠景目標，和此前發布的2020~2035規劃相比，規劃的地鐵線路幾乎被砍了一半。
南寧軌道地產的樓盤選址多在區域中心地帶，擅長做改善型產品，品牌溢價率高。南寧軌道地產在地鐵沿線土地開發權上近水樓臺，如若地鐵線路不再新增，作為軌道地產發展的生命線，那就“缺米下鍋”，甚至面臨“巧婦難為無米之炊”的窘境。
來源：焦點財經Focus
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