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資金和融資雙重加持，房地產(chǎn)展露激進(jìn)姿態(tài)

zhangli 　2022年10月31日 14:56

圖片來源@視覺中國

文 | 金角財(cái)經(jīng)，作者 | 塞爾達(dá)

“房地產(chǎn)面臨著一場顯見的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)重估和投資邏輯重塑。”

一篇來自第一財(cái)經(jīng)的社論在網(wǎng)上持續(xù)發(fā)酵，再度引發(fā)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的熱議和擔(dān)憂，經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)對(duì)此發(fā)文稱“房地產(chǎn)行業(yè)將保持政策定力”。

無論如何，房地產(chǎn)行業(yè)仍在經(jīng)歷探底的過程中，而上游的土拍市場也在發(fā)生翻天覆地的變化。

比如北京年內(nèi)第三批集中供地，共掛牌18宗地塊，僅龍湖集團(tuán)一家民營房企以聯(lián)合體的模式參與競得土地，其余地塊均被國企競得；

其中，中國建筑間接控股子公司中國海外發(fā)展拿地金額最高，以147.5億元競得三宗地塊。

再比如上海第三批集中供地，共出讓35宗地塊，民營房企參與競得僅有9宗，其余全部被國企收入囊中。

帶有“建筑”、“工程”的企業(yè)越來越醒目，已經(jīng)成為土拍市場上的主角，這其中中國建筑尤為高調(diào)。

高調(diào)拍地

今年前三季度，中國建筑地產(chǎn)業(yè)務(wù)合約銷售額高達(dá)2725億元，合約銷售面積為1098萬平方米。

中國建筑前三季度地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營數(shù)據(jù)

盡管銷售額和銷售面積同比下跌9.3%和24.7%，但在地產(chǎn)寒冬下，這點(diǎn)跌幅并不算大。

可供對(duì)比的是，萬科同期銷售額和銷售面積同比分別下跌34.32%和34.26%;華潤置地這兩項(xiàng)銷售數(shù)據(jù)則分別下跌12.2%和29.7%。

購地方面，今年前三季度，新購置土地儲(chǔ)備922萬平方米，截至9月底，共有土地儲(chǔ)備9166萬平方米。

在今年中報(bào)表示，公司地產(chǎn)存貨主要集中在一線和省會(huì)城市。

都說一線城市的地塊是稀缺資源，地價(jià)寸金寸土，而行業(yè)不景氣時(shí)，缺錢的民營房企對(duì)一線城市的地塊自然畏首畏尾。

然而，憑借手中龐大的現(xiàn)金量，不斷在一線城市攻城掠地。

9月27日，發(fā)公告稱，下屬子公司中建二局將投資上海市嘉定區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已競得項(xiàng)目土地使用權(quán)。

公告顯示，上述項(xiàng)目共包含6宗土地，總占地面積約14.16萬平方米，總計(jì)容建面約36.86萬平方米，本項(xiàng)目總投資約117.34億元，其中地價(jià)款約64.36億元，項(xiàng)目開發(fā)周期預(yù)計(jì)為4年。

中國建筑在公告中強(qiáng)調(diào)，該項(xiàng)目土地使用權(quán)的競得和投資開發(fā)，有利于公司提高在上海區(qū)域市場的影響力、引領(lǐng)力及品牌號(hào)召力，助力公司深耕上海房地產(chǎn)開發(fā)市場。

中國建筑公告

在上海，除了上述地產(chǎn)項(xiàng)目，此前中建八局也以合計(jì)超過41億元拿下浦東新區(qū)地塊、寶山顧村地塊以及奉賢新城地塊;

而在北京，中建一局以29.8億元拿下朝陽區(qū)崔各莊棚改項(xiàng)目，中建二局出資66.8億元拿下朝陽區(qū)太陽宮地塊，中建三局以35.7億元拿下大興區(qū)西紅門地塊。

在土拍市場越發(fā)高調(diào)的，組建于1982年，是中國最大的建筑工程企業(yè)，旗下共有八個(gè)工程局。

2022年《財(cái)富》世界500強(qiáng)榜單中，位居第9位，且連續(xù)10年位列《財(cái)富》中國500強(qiáng)榜單第3名。

2013年，將房地產(chǎn)事業(yè)部注入旗下中海地產(chǎn)，但允許下屬各工程局繼續(xù)保留房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，業(yè)內(nèi)稱為“中建系”，不過此前行事較為低調(diào)。

轉(zhuǎn)折點(diǎn)在2020年，中建各局旗下的三級(jí)子公司，開始成立房地產(chǎn)品牌公司。

2020年6月，中建一局房地產(chǎn)開發(fā)有限公司正式更名為“中建智地”，主攻京津冀和長三角;

2021年3月，中建三局房地產(chǎn)公司正式更名為中建壹品投資公司，將原有的五家公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)合并;

同年8月，中建二局也將其“北京中建地產(chǎn)”更名為中建玖合。

市場普遍認(rèn)為，“中建系”整合更名的背后，是要將中建各部的房地產(chǎn)品牌獨(dú)立化，開始大舉加碼地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，在今年前三季度的房企拿地權(quán)益金額排行榜中，超過10家建筑工程類企業(yè)上榜，其中包括中建玖合、中建東孚、中建智地、中建三局等四家“中建系”企業(yè)，它們分列第18、21、50、62位，合計(jì)拿地金額達(dá)到347億元。

此外，若將中海地產(chǎn)計(jì)算在內(nèi)，“中建系”的拿地金額高達(dá)978億元，位列全行業(yè)第一。

巴菲特說別人恐懼我貪婪，高調(diào)拿地，一方面是押注房地產(chǎn)困境反轉(zhuǎn)的戰(zhàn)略選擇;另一方面，也確實(shí)有這樣的資本去高調(diào)拍地。

賬上現(xiàn)金超過萬科保利之和

今年上半年，中國建筑營收邁過萬億大關(guān)，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1.06萬億，同比增長13.2%。

中報(bào)數(shù)據(jù)

截至今年年中，賬上現(xiàn)金高達(dá)3440億，此前一季度末，的賬上現(xiàn)金為2694億，意味著一個(gè)季度現(xiàn)金增加了746億，增幅27.7%。

這是什么概念呢?在剔除金融股后，同期賬上現(xiàn)金規(guī)模，在全A股排名第二，僅次于中國移動(dòng)(3630億)。

賬上現(xiàn)金在非金融股排第二

現(xiàn)金對(duì)于房企的重要性，不言而喻。通過和A股房企對(duì)比，的資金優(yōu)勢(shì)更能體現(xiàn)出來。

2022年中報(bào)顯示，A股房企賬上現(xiàn)金靠前的是萬科和保利，分別為1571億和1410億，均不及賬上現(xiàn)金的一半。

換言之，中國建筑賬上現(xiàn)金比這兩家房企巨頭加起來還要多。

繼續(xù)往下看，排名靠前的金地集團(tuán)(648億)、綠地控股(633億)、華發(fā)股份(521億)，賬上現(xiàn)金均不及的20%，的賬上現(xiàn)金甚至是排第10的中南建設(shè)的21倍。

的賬上現(xiàn)金遠(yuǎn)超房企

此外，相比房企，在融資方面更是具有天然的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。

今年上半年，短期負(fù)債由年初的599億增加至1099億，增加了500億，增幅83.4%;長期負(fù)債由年初的3347億增加至3874億，增加了527億，增幅15.7%。

僅短期負(fù)債和長期負(fù)債，在上半年合計(jì)增加了過千億，而中國建筑在中報(bào)披露，短期負(fù)債的最低年利率低至0.4%，長期負(fù)債的最低年利率低至1.15%。

融資現(xiàn)金流方面，今年上半年融資現(xiàn)金流凈流入977億，而A股十大房企僅三家凈流入，分別是保利(100億)、華發(fā)股份(53億)、濱江集團(tuán)(114億)，這些房企融資現(xiàn)金流凈流入規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于。

此外，萬科凈流出67億、綠地控股凈流出264億，進(jìn)一步反映了相對(duì)于，房企在融資上的劣勢(shì)。

和A股十大房企融資現(xiàn)金流情況

在資金和融資優(yōu)勢(shì)的雙重加持下，在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上展露出更加激進(jìn)的姿態(tài)。

今年中報(bào)顯示，上半年完成投資額1854億元，同比增長5.9%;

其中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)完成投資額1532億元，占公司投資額的82.6%，同比增長26.5%，遠(yuǎn)超公司整體投資額增速。

據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)數(shù)據(jù)，截至今年年中，土地儲(chǔ)備比多的房企僅4家，分別是碧桂園、保利、萬科、新城控股。

截至9月底，今年新購置土地922萬平方米，而年中時(shí)該數(shù)據(jù)才557萬平方米，意味著中國建筑在上半年拿地已較激進(jìn)的情況下，三季度顯然更進(jìn)一步。

此外，上半年地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷售額1860億，連續(xù)4年的上半年銷售額在1800億以上。

雖然相比去年同期的2196億，下跌了15.3%，但放在地產(chǎn)同行中，已經(jīng)算是佼佼者。

華潤置地同期實(shí)現(xiàn)銷售額1210億，同比跌26.6%;萬科同期實(shí)現(xiàn)銷售額2152.9億，同比跌39.26%。

除了資金優(yōu)勢(shì)，吸引大手筆投資房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的原因，還有高于建筑業(yè)的毛利率。

事實(shí)上，盡管近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率不斷下滑，但相對(duì)的其他業(yè)務(wù)，仍然有不少優(yōu)勢(shì)。

今年中報(bào)顯示，地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為21%，明顯高于房建業(yè)務(wù)(6.9%)、基建業(yè)務(wù)(10.9%)、設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)(17.4%)。

因此，地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收占比僅14.28%，毛利潤占比卻達(dá)到30.6%。

各業(yè)務(wù)毛利率和毛利潤

2021年，地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率還略低于A股十大房企中位數(shù);但到今年年中，大幅反超，地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率達(dá)到21%，十大房企毛利率中位數(shù)僅16.61%。

十大房企中，僅保利的毛利率領(lǐng)先較多，而金地集團(tuán)和華發(fā)股份僅略微領(lǐng)先不到一個(gè)百分點(diǎn)，包括萬科、綠地控股等房企巨頭毛利率均低于。

拿地新趨勢(shì)

除了“中建系”，在中指研究院的拿地排行榜上，中國鐵建和中國中鐵分別以270億元和166億元，排名第10位和第14位。

值得注意的是，今年上半年，中國鐵建房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入為213.8億，去年同期為118.9億，同比大幅增長79.8%;

中國中鐵房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入為234.5億，去年同期為138.6億，同比大幅增長69.2%。

此外，一些地方建筑工程企業(yè)也上榜，如北京建工集團(tuán)和安徽建工集團(tuán)以33億元和32億元的權(quán)益拿地金額，排在第93位和97位。

在過去，拍地的主要是房企，房企拍下土地后，建筑公司再入場施工。在拍地過程中，民營房企大規(guī)模加杠桿，不計(jì)成本地制造“地王”，而國企受限于國資委嚴(yán)控杠桿率無力競爭。

因此，盡管包括“中建系”在內(nèi)的多數(shù)建筑企業(yè)都有自己的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，但此前規(guī)模都不大。

如今，地產(chǎn)行業(yè)不景氣，土地價(jià)格走低，但民營房企缺錢，華潤置地等國有房企又會(huì)對(duì)項(xiàng)目的利潤率進(jìn)行嚴(yán)格測(cè)算，有實(shí)力的玩家似乎就剩下建筑企業(yè)。

此外，不少地產(chǎn)項(xiàng)目因債務(wù)問題停工，建筑公司不得不墊資，被動(dòng)接盤地產(chǎn)項(xiàng)目。

比如，房企以“工抵房”形式結(jié)算工程款，建筑企業(yè)開始要銷售房源；出險(xiǎn)房企甚至可能直接將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給施工方。

無論被動(dòng)還是主動(dòng)，至少在地方政府的態(tài)度上，更加希望央企來搞房地產(chǎn)。

就筆者親身經(jīng)驗(yàn)而言，此前曾接觸過一個(gè)三四線城市的項(xiàng)目，包括恒大、碧桂園等房企巨頭早已提交相關(guān)材料，而有關(guān)部門一直壓著相關(guān)材料，溝通中暗示希望是大型國企甚至是央企來發(fā)展這個(gè)項(xiàng)目，比如“中建系”。

有中建系人士也對(duì)媒體直言：“地方政府歡迎央企去當(dāng)?shù)亻_發(fā)。”

拿地后，進(jìn)入到開發(fā)環(huán)節(jié)，以“中建系”為代表的大型國有建筑企業(yè)，具備完善的資質(zhì)，從前段的勘探設(shè)計(jì)、施工建造，到后端的園林養(yǎng)護(hù)、物業(yè)服務(wù)等，都有完備的產(chǎn)業(yè)鏈。

從種種跡象來看，“中建系”等建筑巨頭在房地產(chǎn)市場的話語權(quán)會(huì)越來越大，而民營房企只會(huì)越來越邊緣化。

來源：IT時(shí)代網(wǎng)

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