資金和融資雙重加持，房地產展露激進姿態

圖片來源@視覺中國

文 | 金角財經，作者 | 塞爾達

“房地產面臨著一場顯見的風險定價重估和投資邏輯重塑。”

一篇來自第一財經的社論在網上持續發酵，再度引發對房地產行業的熱議和擔憂，經濟日報對此發文稱“房地產行業將保持政策定力”。

無論如何，房地產行業仍在經歷探底的過程中，而上游的土拍市場也在發生翻天覆地的變化。

比如北京年內第三批集中供地，共掛牌18宗地塊，僅龍湖集團一家民營房企以聯合體的模式參與競得土地，其余地塊均被國企競得；

其中，中國建筑間接控股子公司中國海外發展拿地金額最高，以147.5億元競得三宗地塊。

再比如上海第三批集中供地，共出讓35宗地塊，民營房企參與競得僅有9宗，其余全部被國企收入囊中。

帶有“建筑”、“工程”的企業越來越醒目，已經成為土拍市場上的主角，這其中中國建筑尤為高調。

高調拍地

今年前三季度，中國建筑地產業務合約銷售額高達2725億元，合約銷售面積為1098萬平方米。

中國建筑前三季度地產業務經營數據

盡管銷售額和銷售面積同比下跌9.3%和24.7%，但在地產寒冬下，這點跌幅并不算大。

可供對比的是，萬科同期銷售額和銷售面積同比分別下跌34.32%和34.26%;華潤置地這兩項銷售數據則分別下跌12.2%和29.7%。

購地方面，今年前三季度，新購置土地儲備922萬平方米，截至9月底，共有土地儲備9166萬平方米。

在今年中報表示，公司地產存貨主要集中在一線和省會城市。

都說一線城市的地塊是稀缺資源，地價寸金寸土，而行業不景氣時，缺錢的民營房企對一線城市的地塊自然畏首畏尾。

然而，憑借手中龐大的現金量，不斷在一線城市攻城掠地。

9月27日，發公告稱，下屬子公司中建二局將投資上海市嘉定區房地產開發項目，已競得項目土地使用權。

公告顯示，上述項目共包含6宗土地，總占地面積約14.16萬平方米，總計容建面約36.86萬平方米，本項目總投資約117.34億元，其中地價款約64.36億元，項目開發周期預計為4年。

中國建筑在公告中強調，該項目土地使用權的競得和投資開發，有利于公司提高在上海區域市場的影響力、引領力及品牌號召力，助力公司深耕上海房地產開發市場。

中國建筑公告

在上海，除了上述地產項目，此前中建八局也以合計超過41億元拿下浦東新區地塊、寶山顧村地塊以及奉賢新城地塊;

而在北京，中建一局以29.8億元拿下朝陽區崔各莊棚改項目，中建二局出資66.8億元拿下朝陽區太陽宮地塊，中建三局以35.7億元拿下大興區西紅門地塊。

在土拍市場越發高調的，組建于1982年，是中國最大的建筑工程企業，旗下共有八個工程局。

2022年《財富》世界500強榜單中，位居第9位，且連續10年位列《財富》中國500強榜單第3名。

2013年，將房地產事業部注入旗下中海地產，但允許下屬各工程局繼續保留房地產開發業務，業內稱為“中建系”，不過此前行事較為低調。

轉折點在2020年，中建各局旗下的三級子公司，開始成立房地產品牌公司。

2020年6月，中建一局房地產開發有限公司正式更名為“中建智地”，主攻京津冀和長三角;

2021年3月，中建三局房地產公司正式更名為中建壹品投資公司，將原有的五家公司地產業務合并;

同年8月，中建二局也將其“北京中建地產”更名為中建玖合。

市場普遍認為，“中建系”整合更名的背后，是要將中建各部的房地產品牌獨立化，開始大舉加碼地產業務。

中指研究院數據顯示，在今年前三季度的房企拿地權益金額排行榜中，超過10家建筑工程類企業上榜，其中包括中建玖合、中建東孚、中建智地、中建三局等四家“中建系”企業，它們分列第18、21、50、62位，合計拿地金額達到347億元。

此外，若將中海地產計算在內，“中建系”的拿地金額高達978億元，位列全行業第一。

巴菲特說別人恐懼我貪婪，高調拿地，一方面是押注房地產困境反轉的戰略選擇;另一方面，也確實有這樣的資本去高調拍地。

賬上現金超過萬科保利之和

今年上半年，中國建筑營收邁過萬億大關，實現營業收入1.06萬億，同比增長13.2%。

中報數據

截至今年年中，賬上現金高達3440億，此前一季度末，的賬上現金為2694億，意味著一個季度現金增加了746億，增幅27.7%。

這是什么概念呢?在剔除金融股后，同期賬上現金規模，在全A股排名第二，僅次于中國移動(3630億)。

賬上現金在非金融股排第二

現金對于房企的重要性，不言而喻。通過和A股房企對比，的資金優勢更能體現出來。

2022年中報顯示，A股房企賬上現金靠前的是萬科和保利，分別為1571億和1410億，均不及賬上現金的一半。

換言之，中國建筑賬上現金比這兩家房企巨頭加起來還要多。

繼續往下看，排名靠前的金地集團(648億)、綠地控股(633億)、華發股份(521億)，賬上現金均不及的20%，的賬上現金甚至是排第10的中南建設的21倍。

的賬上現金遠超房企

此外，相比房企，在融資方面更是具有天然的絕對優勢。

今年上半年，短期負債由年初的599億增加至1099億，增加了500億，增幅83.4%;長期負債由年初的3347億增加至3874億，增加了527億，增幅15.7%。

僅短期負債和長期負債，在上半年合計增加了過千億，而中國建筑在中報披露，短期負債的最低年利率低至0.4%，長期負債的最低年利率低至1.15%。

融資現金流方面，今年上半年融資現金流凈流入977億，而A股十大房企僅三家凈流入，分別是保利(100億)、華發股份(53億)、濱江集團(114億)，這些房企融資現金流凈流入規模遠遠低于。

此外，萬科凈流出67億、綠地控股凈流出264億，進一步反映了相對于，房企在融資上的劣勢。

和A股十大房企融資現金流情況

在資金和融資優勢的雙重加持下，在房地產業務上展露出更加激進的姿態。

今年中報顯示，上半年完成投資額1854億元，同比增長5.9%;

其中，房地產開發業務完成投資額1532億元，占公司投資額的82.6%，同比增長26.5%，遠超公司整體投資額增速。

據中國房地產報數據，截至今年年中，土地儲備比多的房企僅4家，分別是碧桂園、保利、萬科、新城控股。

截至9月底，今年新購置土地922萬平方米，而年中時該數據才557萬平方米，意味著中國建筑在上半年拿地已較激進的情況下，三季度顯然更進一步。

此外，上半年地產業務實現銷售額1860億，連續4年的上半年銷售額在1800億以上。

雖然相比去年同期的2196億，下跌了15.3%，但放在地產同行中，已經算是佼佼者。

華潤置地同期實現銷售額1210億，同比跌26.6%;萬科同期實現銷售額2152.9億，同比跌39.26%。

除了資金優勢，吸引大手筆投資房地產業務的原因，還有高于建筑業的毛利率。

事實上，盡管近幾年房地產行業的毛利率不斷下滑，但相對的其他業務，仍然有不少優勢。

今年中報顯示，地產業務毛利率為21%，明顯高于房建業務(6.9%)、基建業務(10.9%)、設計業務(17.4%)。

因此，地產業務營收占比僅14.28%，毛利潤占比卻達到30.6%。

各業務毛利率和毛利潤

2021年，地產業務的毛利率還略低于A股十大房企中位數;但到今年年中，大幅反超，地產業務毛利率達到21%，十大房企毛利率中位數僅16.61%。

十大房企中，僅保利的毛利率領先較多，而金地集團和華發股份僅略微領先不到一個百分點，包括萬科、綠地控股等房企巨頭毛利率均低于。

拿地新趨勢

除了“中建系”，在中指研究院的拿地排行榜上，中國鐵建和中國中鐵分別以270億元和166億元，排名第10位和第14位。

值得注意的是，今年上半年，中國鐵建房地產業務收入為213.8億，去年同期為118.9億，同比大幅增長79.8%;

中國中鐵房地產開發業務收入為234.5億，去年同期為138.6億，同比大幅增長69.2%。

此外，一些地方建筑工程企業也上榜，如北京建工集團和安徽建工集團以33億元和32億元的權益拿地金額，排在第93位和97位。

在過去，拍地的主要是房企，房企拍下土地后，建筑公司再入場施工。在拍地過程中，民營房企大規模加杠桿，不計成本地制造“地王”，而國企受限于國資委嚴控杠桿率無力競爭。

因此，盡管包括“中建系”在內的多數建筑企業都有自己的房地產開發業務，但此前規模都不大。

如今，地產行業不景氣，土地價格走低，但民營房企缺錢，華潤置地等國有房企又會對項目的利潤率進行嚴格測算，有實力的玩家似乎就剩下建筑企業。

此外，不少地產項目因債務問題停工，建筑公司不得不墊資，被動接盤地產項目。

比如，房企以“工抵房”形式結算工程款，建筑企業開始要銷售房源；出險房企甚至可能直接將項目轉讓給施工方。

無論被動還是主動，至少在地方政府的態度上，更加希望央企來搞房地產。

就筆者親身經驗而言，此前曾接觸過一個三四線城市的項目，包括恒大、碧桂園等房企巨頭早已提交相關材料，而有關部門一直壓著相關材料，溝通中暗示希望是大型國企甚至是央企來發展這個項目，比如“中建系”。

有中建系人士也對媒體直言：“地方政府歡迎央企去當地開發。”

拿地后，進入到開發環節，以“中建系”為代表的大型國有建筑企業，具備完善的資質，從前段的勘探設計、施工建造，到后端的園林養護、物業服務等，都有完備的產業鏈。

從種種跡象來看，“中建系”等建筑巨頭在房地產市場的話語權會越來越大，而民營房企只會越來越邊緣化。

來源：IT時代網

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