一天身價縮水百億，李嘉誠靠“囤地”挽回60億損失

由于英鎊和歐元大幅貶值，重倉歐洲市場的李嘉誠家族企業(yè)遭受重創(chuàng)。

9月23日，英國政府推出50年來最大減稅政策，結(jié)果導(dǎo)致英國遭遇股債匯“三殺”，英鎊兌美元一度走下1.04關(guān)口，債市場出現(xiàn)“拋售潮”，股市大跌。

彭博億萬富翁實時指數(shù)顯示，9月26日，李嘉誠擁有267億美元(約1912.41億元)身家，而前一天李嘉誠身家為281億美元(約2011.76 億元)，一天之內(nèi)蒸發(fā)99.35億元。

在經(jīng)歷身價大幅縮水后，9月28日，長實集團(1113.HK)公告稱，將以207.66億港元(約190.5億元)向新加坡金融機構(gòu)Sino-Suisse出售中國香港物業(yè)項目，其中包含波老道21號豪宅項目未售出部分。

在交易當(dāng)天，買方已經(jīng)支付20.77億港元訂金，之后每6個月向賣方支付共5筆部分付款，前兩筆均每筆為10.38億港元，后三筆每筆為20.77億港元。另外，買方須于交易完成時支付余額。

長實集團表示，出售項目令公司得以變現(xiàn)有關(guān)發(fā)展項目投資，買方貸款將有助交易完成，公司預(yù)期出售所得收益約為63億港元(約57.79億元)，所得款項凈額將用作集團一般營運資金用途。

“囤地”11年，獲利57.79億元

資料顯示，波老道21號(21 BORRETT ROAD)是中國香港知名的超級豪宅項目之一，本次交易包括152個住宅單位、242個住宅停車位及31個電單車停車位。

2011年6月，長實集團以116.5億港元購入波老道地皮，每尺樓面地價為26763港元，創(chuàng)下當(dāng)年中國香港第二高價紀錄。

該地皮位于中國香港西半山豪宅地段，面積約1.05萬平方米，可建樓面面積約4.04萬平方米，曾被長實集團主席李澤鉅稱為"一級靚地"。

自從2011年被長實集團買下，該項目經(jīng)歷10年才正式以現(xiàn)樓面市，和10年前地價相比，目前樓面均價上漲超過10倍。

在公開報道中，波老道21號最近一次成交是今年6月份，成交2套，合計近4億港元(約3.67億元)。

其中，成交的一套波老道21號小區(qū)第1期20樓1室，作價2.7億元，套內(nèi)面積約273.6平方米，按成交價計算，其單價達98.69萬元/平方米。

有業(yè)內(nèi)人士認為，采用“囤地”式的漫長開發(fā)模式是李嘉誠長實系的一大特點，這也讓其公司運用這種方式獲利不少。

談?wù)摾罴握\囤地獲利，此種說法存續(xù)已久。早在10年前，《經(jīng)濟觀察網(wǎng)》曾報道李嘉誠旗下的和記黃埔被列入了上海官方囤地名單中。

對于李嘉誠長實系的囤地行為，《華夏時報》曾報道稱，多年來“長和系”在全國近十個城市十余個項目，均通過“蝸牛式”開發(fā)方式，延長土地開發(fā)周期從6年到10多年不等。

面對外界質(zhì)疑，長實集團曾公開回應(yīng)表示，長實國內(nèi)的地產(chǎn)項目一直根據(jù)法規(guī)及所有政府程序進行，開發(fā)緩慢，實有所誤解，而出售項目也屬于地產(chǎn)商正常商業(yè)行為。

如今，李嘉誠再次實現(xiàn)“囤地”獲利63億港元。在業(yè)內(nèi)人士看來，長實幾天向單一買家全數(shù)出售波老道尚待推出之單位，能有效率地鎖定可觀利潤。

而本次交易的買家為華瑞資本，于2017年在新加坡創(chuàng)立，并同時取得新加坡金融管理局所頒發(fā)的資本市場服務(wù)執(zhí)照。

對買家而言，買入座落于中國香港最珍罕地段的頂級豪宅，環(huán)顧現(xiàn)今市場亦難有可媲美的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，具高投資值回報率，當(dāng)香港全面開關(guān)后，項目之升值潛力應(yīng)甚理想。

李嘉誠的買與賣

從2013年開始，被業(yè)界冠以擅長“囤地”的李嘉誠開啟資產(chǎn)騰挪，并通過出售資產(chǎn)項目頻頻獲利。

據(jù)不完全統(tǒng)計，包括出售香港中環(huán)中心、屈臣氏股權(quán)等交易在內(nèi)，李嘉誠賣掉的資產(chǎn)規(guī)模金額至少已經(jīng)超過2500億元。

在出售的同時，李嘉誠始終沒有停止新的投資。2021年，長實集團通過不同渠道斥資173.8億港元在中國香港買入4幅土地，增加了約15.46萬平方米樓面面積可供開發(fā)。

今年5月，李嘉誠更是自2012年后時隔十年再次出現(xiàn)在內(nèi)地土拍市場。在廣州白云區(qū)的白云空港大道地塊的競拍中，李嘉誠旗下的和記黃埔也參與了競標，但最終并沒有競得。

據(jù)早前公布的一份清單，長實集團在中國內(nèi)地仍持有的物業(yè)市值達1261.6億元，分布在北京、廣州、上海、長沙、南京、成都、大連等地，其中可供發(fā)展的物業(yè)市值為315.73億元。

實際上，2020年以來，長實集團先后多次出售海外業(yè)務(wù)及資產(chǎn)，涉及能源、通訊、房地產(chǎn)、電力、飛機租賃等板塊，其中包括被李嘉誠稱為“一生最成功的投資之一”的赫斯基能源。

2022年3月，長實集團宣布以7.29億英鎊(約60億元)出售持有的英國倫敦辦公樓。長實從該出售事項獲得的預(yù)期收益約為1.08億英鎊(約8.96億元)。

除此之外，今年7月，長實集團曾接近完成150億英鎊(約1168.13億元)出售英國電力公司的交易，但由于最后時刻提價，整個出售計劃最終告吹。

之所以如此操作，分析其年報數(shù)據(jù)便可窺知一二。年報顯示，2021年，長實集團總收入為620.94億港元，其中物業(yè)方面為主要營收，物業(yè)銷售達到377.6億港元，物業(yè)租賃為65.43億港元，還包括酒店及服務(wù)套房業(yè)務(wù)為26.91億港元，物業(yè)及項目管理為8.16億港元，英式酒館業(yè)務(wù)為142.84億港元。

不論物業(yè)銷售還是物業(yè)租賃，中國香港及內(nèi)地均所占比重較大。物業(yè)銷售業(yè)務(wù)中，中國香港物業(yè)銷售額為157.24億港元，內(nèi)地物業(yè)銷售金額為217.22億港元，海外物業(yè)銷售金額為3.52億港元。物業(yè)租賃方面，中國香港為43.52億港元，內(nèi)地為5.71億港元，海外為7.38億港元。

作為中國香港首富，李嘉誠的商業(yè)動作一直備受市場關(guān)注。今年以來，李嘉誠動作頻頻，有聲音指出“李嘉誠要逃離英國”“李嘉誠回來了”。

李澤鉅則回應(yīng)稱，賣樓是日常業(yè)務(wù)和本業(yè)，并不存在撤資。他說，內(nèi)地及香港是集團的家鄉(xiāng)，存在感情因素，但仍會關(guān)注投資回報。

“撿漏”恒大中心仍有機會?

之所以能夠“囤地”盈利，最大的訣竅就是抄底“撿漏”。今年7月份，李嘉誠曾試圖抄底中國恒大(1.65,0.00,0.00%)中心。

7月28日，中國恒大(3333.HK)第二次以競標形式將中國恒大中心出售，價格由105億港元降至90億港元。

在此之前，2021年8月，市場曾傳出恒大開價156億港元尋求香港恒大中心接盤方，隨后與越秀地產(chǎn)接洽后，價格降至105億港元，但交易最終并未成行。

中國恒大中心位于中國香港灣仔鬧市中央，是一棟26層高，總建筑面積約3.21萬平方米的甲級寫字樓，其前身為美國萬通大廈。

2015年，中國恒大斥資125億港元從華人置業(yè)(0127.HK)手中將其購得，并創(chuàng)下了中國香港商廈買賣的最高紀錄。

2022年7月底，在中國恒大中心再放售后，李嘉誠旗下長實集團遞交了投標書，當(dāng)時該物業(yè)估值約90億港元。在業(yè)界看來，長實集團意在抄底“撿漏”。

然而，9月13日，據(jù)中國香港公開文件披露，中國恒大中心已于近日被債權(quán)人中信銀行(3.12,0.05,1.63%)旗下中信銀行國際委任接管人接管。

據(jù)媒體援引業(yè)內(nèi)人士分析稱，中國恒大已經(jīng)拖欠違約，未按時償還款項，并且兩度嘗試出售大廈資產(chǎn)，但始終無人接盤，因此最終貸款方?jīng)Q定接管這一資產(chǎn)。

在國慶前夕，有市場消息稱，中國恒大中心大樓正由第一太平戴維斯獨家代理出售，截標日期為2022年10月31日。

據(jù)市場估算，目前該物業(yè)的估值在80億港元以上，較恒大125億港元的購入折價約40%。該物業(yè)已吸引了香港本地發(fā)展商、基金及內(nèi)地買家詢問和參觀。

第一太平戴維斯則表示，參照恒基兆業(yè)地產(chǎn)于2017年投得的美利道項目，呎價約5萬港元，總價約323.8億港元;另一個于2021年投得的中環(huán)海濱3號用地，則以呎價約3.1萬港元，總價508億港元成交。

從兩次出售失敗到如今再次放售，恒大中心早已從原先恒大集團為之驕傲的商業(yè)地標變?yōu)橹脫Q籌碼。如今，善于“囤地”獲利的李嘉誠，依然有抄底的機會。

對此，昔日地產(chǎn)大佬馮侖表示：在內(nèi)地和中國香港，雖然李嘉誠也扎扎實實地做了不少房地產(chǎn)項目，但基本上都是普通的住宅，他不像萬科那樣要把這個行業(yè)徹底做好，所以他收到口碑特別好的并不多。【責(zé)任編輯/賈琪】

來源：野馬財經(jīng)

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