潘石屹稱(chēng)7折售房是因降負(fù)債，業(yè)內(nèi)稱(chēng)“說(shuō)法不通”

此前“賣(mài)身”未果的SOHO中國(guó)，走上了零售“賤賣(mài)”資產(chǎn)的路子。

3月10日，SOHO中國(guó)舉辦優(yōu)質(zhì)房源推介會(huì)，邀請(qǐng)北京、上海多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)參加。公司董事長(zhǎng)潘石屹以線(xiàn)上形式參會(huì)，他宣布將以“七折”價(jià)格銷(xiāo)售3.2萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，收入將全部用于降負(fù)債，不會(huì)用于股票分紅。

眼下，“包租公”生意不好做已成共識(shí)。面對(duì)眼下復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境，誰(shuí)會(huì)接手潘石屹甩賣(mài)的資產(chǎn)呢?

7折“甩房”

根據(jù)SOHO中國(guó)官方披露信息，此次將以七折價(jià)格銷(xiāo)售的3.2萬(wàn)平方米房源，覆蓋銀河SOHO、三里屯SOHO、SOHO東海廣場(chǎng)、SOHO中山廣場(chǎng)等9個(gè)項(xiàng)目，全部坐落在北京、上海的城市核心地段，具體涵蓋辦公、商業(yè)及公寓各類(lèi)業(yè)態(tài)。

對(duì)外宣布待售房源低于市場(chǎng)價(jià)銷(xiāo)售之外，SOHO中國(guó)給出的傭金為交易額的4%。

消息一出，SOHO中國(guó)(HK0410)的股價(jià)在當(dāng)日午后急速拉升，漲幅一度超20%，最高報(bào)1.76港元/股。截至3月10日收盤(pán)，SOHO中國(guó)報(bào)1.58港元/股，漲幅約8.97%。

事實(shí)上，這幾年，潘石屹所控制的SOHO中國(guó)的基調(diào)只有“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”。

澎湃新聞曾梳理過(guò)，自從2014年以來(lái)，SOHO中國(guó)就已經(jīng)開(kāi)始出售在中國(guó)的資產(chǎn)，同時(shí)也并未在境內(nèi)購(gòu)入過(guò)新資產(chǎn)。在2014年至2021年的八年間，SOHO中國(guó)累計(jì)出售資產(chǎn)套現(xiàn)超過(guò)350億元。

2021年6月16日，SOHO中國(guó)曾宣布高盛代表黑石集團(tuán)以5港元/股的價(jià)格，總共收購(gòu)SOHO中國(guó)約28.56億股股份，交易價(jià)格約236.57億港元。

但在三個(gè)月后，SOHO中國(guó)宣布，公司和黑石集團(tuán)之間的這筆高達(dá)236億港元的交易終止了。

SOHO中國(guó)當(dāng)時(shí)在公告中表示，公司和要約收購(gòu)方黑石集團(tuán)在2021年6月16日簽署的收購(gòu)協(xié)議截至目前沒(méi)有任何的先決條件達(dá)成。SOHO中國(guó)稱(chēng)，鑒于目前滿(mǎn)足先決條件的進(jìn)展不足，要約方、承諾方、承諾股東與公司共同評(píng)估了滿(mǎn)足先決條件所需的正在進(jìn)行中的評(píng)估程序，以及在要約時(shí)間表內(nèi)完成該程序的可能性，各方一致認(rèn)為無(wú)法在最終截止日當(dāng)天或之前滿(mǎn)足先決條件，各方也一致同意不會(huì)推遲最終截止日。

在2021胡潤(rùn)百富榜上，潘石屹、張欣夫婦名次下降81名，位列302，財(cái)富縮水6%至220億元。

降負(fù)債說(shuō)法不通?

“7折出售房源，可見(jiàn)SOHO中國(guó)欲快速回籠資金的想法。”同策研究院資深分析師肖云祥指出，SOHO中國(guó)與黑石的收購(gòu)事件，以及高瓴資本欲私有化SOHO中國(guó)的傳聞，持續(xù)加深市場(chǎng)對(duì)SOHO中國(guó)想退出市場(chǎng)的懷疑。

此次出售資產(chǎn)，該公司官方給出的理由是為了降低負(fù)債，但根據(jù)SOHO中國(guó)此前披露的業(yè)績(jī)報(bào)告，截至2021年中期，該公司的凈資產(chǎn)負(fù)債率約為43%，平均借貸成本約4.7%。企業(yè)3月10日最新發(fā)布的公告中提及，截至2021年底，SOHO中國(guó)的平均出租率為83.4%，凈資產(chǎn)負(fù)債率為44%，這在同業(yè)都是非常低的水平。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，潘石屹此舉頗有一些‘投石問(wèn)路’的意味?！耙簿褪?，試探一下目前投資市場(chǎng)和大宗買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的風(fēng)向是怎么樣的，是不是適合再繼續(xù)退出?！鼻笆鋈耸肯蛴浾弑硎?，從SOHO中國(guó)此前“賣(mài)身”黑石集團(tuán)計(jì)劃告吹來(lái)看，這種不管是股權(quán)出讓還是大宗整售的模式目前走不通，監(jiān)管部門(mén)也很難放行，所以說(shuō)SOHO中國(guó)也開(kāi)始傾向“化整為零”銷(xiāo)售。

另?yè)?jù)澎湃新聞，在3月10日SOHO中國(guó)2022年首場(chǎng)租賃表彰會(huì)暨優(yōu)質(zhì)房源推介會(huì)上，潘石屹表示：“現(xiàn)在公司遇到了困難，決定銷(xiāo)售一些房子度過(guò)難關(guān)?！?/p>

對(duì)打七折銷(xiāo)售的原因，潘石屹稱(chēng)，因?yàn)楣镜膫诘狡?，欠債還錢(qián)天經(jīng)地義，不會(huì)拖欠任何人、任何單位的錢(qián)。我們相信市場(chǎng)“沒(méi)有賣(mài)不出去的貨，只有賣(mài)不出去的價(jià)”，所以決定血本甩賣(mài)。

而對(duì)上述業(yè)內(nèi)“說(shuō)法不通”的看法，潘石屹表示，目前所處的行業(yè)得不到金融機(jī)構(gòu)的支持，房地產(chǎn)行業(yè)普遍困難。

從打包資產(chǎn)包出售到嘗試私有化退場(chǎng)，再到眼下的散售“賤賣(mài)”，SOHO中國(guó)似乎還在尋找一條存量去化的路徑。然而有業(yè)內(nèi)人士告訴北京商報(bào)記者，在此前SOHO中國(guó)折價(jià)銷(xiāo)售資產(chǎn)的嘗試中，最終實(shí)際參與購(gòu)買(mǎi)的買(mǎi)家卻寥寥可數(shù)。

誰(shuí)來(lái)接手?

那么，面對(duì)眼下復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境，誰(shuí)又會(huì)接手潘石屹甩賣(mài)的資產(chǎn)呢?

一位專(zhuān)注房地產(chǎn)領(lǐng)域投資的業(yè)內(nèi)人士向北京商報(bào)記者表示，對(duì)于SOHO中國(guó)此次待售房源，潛在的買(mǎi)家無(wú)非有三類(lèi)：

第一類(lèi)就是個(gè)人的投資者;

第二類(lèi)是小微型的自用型買(mǎi)家，就是企業(yè)有一定規(guī)模，但是并非特別知名的上市公司，這類(lèi)企業(yè)一般有一定的資金及自用需求，但是需求不會(huì)特別大;

第三類(lèi)就是一些國(guó)內(nèi)小型機(jī)構(gòu)投資者，他們會(huì)運(yùn)用杠桿去購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓，但這種投資也有一個(gè)極限值，而且這個(gè)極限天花板較低：比如投資標(biāo)的會(huì)在一個(gè)億以下、或者是三個(gè)億以下。

但上述房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的業(yè)內(nèi)人士也表示，在行業(yè)形勢(shì)不盡明朗、市場(chǎng)拋售資產(chǎn)包眾多的現(xiàn)實(shí)情況下，SOHO中國(guó)該批次上架房源最終售賣(mài)的成效如何，能否靠較大折扣以及高傭金撬動(dòng)需求釋放，可能還要打上一個(gè)問(wèn)號(hào)。【責(zé)任編輯/周末】

來(lái)源：北京商報(bào)

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