大股東3億買入百億賣出 富力物業賣身背后的隱秘資本局

大股東自掏腰包解救上市公司的背后，暗藏伏筆。

9月20日，港股地產板塊大跌的背景下，富力地產(02777.HK)上演了兩大股東李思廉、張力向上市公司提供80億港元資金支持的感人戲碼。受此消息影響，20日晚，富力地產2022年1月到期美元債漲幅創紀錄，該公司5.75%債券每1美元漲6.1美分至82.3美分。

就在富力地產發布兩大股東支持的公告前，碧桂園服務官宣了一筆交易，其與富力物業簽訂了股權轉讓協議，將以不超過人民幣100億元的價格收購富良環球，并由此間接收購其所持各目標公司100%股權。

富良環球的背后正是富力地產創始人李思廉、張力兩位大股東。2020年時，李思廉、張力通過一系列操作，將富力物業收入自己囊中，合計交易對價僅逾3億元。

低買高賣

碧桂園服務的公告顯示，富力物業持有并通過富良環球成為綜合物業管理服務的提供者。其中，富良環球通過廣州富星間接持有廣州天力、天津華信、大同恒富等公司100%股權，而后者為物業服務的運營實體。

這也意味著，這筆交易之后，富力物業已基本“賣身”，原本在4月下旬開啟上市進程也大概率將因此而畫上句點。

這筆最高代價將不超過100億元的交易包括兩部分，其一是不超過70億元，針對2021年現狀部分;其二是不超過30億元，則是針對未來0.66億平方米在管面積合約。

富力物業方面也給出了相應的業績承諾，除了交付管理面積之外，富力物業還承諾，富良環球2021年的經審計扣非歸母凈利潤不低于5億元，會計收入不低于42億元。

這一業績承諾指標令市場有些意外，因為三年前的富力物業還出現過虧損。富力物業的上市申請顯示，2018年時，該公司收入18.23億元，全年虧損1160萬元。

不過，最令市場錯愕的還是在于，李思廉、張力此前以約3.1億元總對價收入自己腰包的物業公司，不到兩年的時間一轉手，就以近百億元人民幣的價格出售。

這筆總價逾3億元的交易始于2019年。2019年12月，李思廉和張力出資成立廣州富星，二人各持股50%，此后展開了對富力物業的持續收購。

2019年12月23日，富力地產將大同恒富的全部股權以500萬元的價格出讓給廣州富星;12月30日，又以500萬元的代價，將天津華信轉手給廣州富星。

2020年4月9日，富力地產發布關聯交易公告稱，出售天力物業100%的股權給廣州富星，總代價3億元。

至此，富力物業三家從事物業服務業務的公司轉移至廣州富星旗下，總的交易對價僅為3.1億元。而這樣低的交易作價，因不足凈資產的5%，無須通過股東會審批。

優先票據的權益

這一系列騰挪交易彼時飽受市場詬病。

在出售天力物業的公告發出后，銀河聯昌對此發布的報告稱，富力地產出售物業公司 “令人失望”;美銀報告也表示，富力地產以極低價格出售套現，反映其管治不佳。當時便有分析表示，賣給關聯方再上市，體現的是控股股東的利益。

銀河聯昌同時指出，如果按富力物業2019年業績來算，約6倍的市盈率，與目前市場的平均市盈率約23倍相差頗大。

2020年5月25日，富力地產發布補充公告解釋稱，盡管這筆交易下，體現的富力物業方面的市盈率約為6倍，處于上市物業公司(約4倍至63倍)的市盈率范圍的較低端，但由于物業板塊在截至2018年末兩個年度錄得虧損、純利率較低、“是否繼續保持盈利或將能夠于日后獲得更高的純利率具有不確定性”等原因，該低估值具有合理性。

不過，之后的富力物業，業績一改此前的萎靡，節節向上。

2019年，富力物業實現收入21.7億元，利潤為6380萬元;2020年時，其營收達到了25.97億元，利潤更是同比大幅增長75.6%至2.4億元。

2020年10月，為推進上市進程，富良環球成立。通過一系列運作后，富良環球間接持有廣州富星100%股權;而李思廉、張力分別間接持有富良環球46.48%的股權。2021年4月，富力物業啟動上市進程。

在經歷了2020年的物業上市潮后，擁有商管概念的物業公司普遍更得市場青睞。規模龐大的華潤萬象生活上市之初市盈率高達120倍，規模稍小的中駿商管的市盈率也有近40倍。

此前有消息稱，富力物業計劃上市募資5億~7億美元，約合人民幣32億元至45億元。

只是，兩位大股東的如意算盤，在富力地產龐大的即期債務壓力下已難以為繼。

其中，2021年9月27日，富力地產有一筆本金總額為2億美元的優先票據到期;2022年1月，還有一筆本金總額7.25億美元的優先票據到期。僅這兩筆債務就合計逾70億港元，足以將兩位大股東提供的80億港元資金支持消耗殆盡。

值得一提的是，據2020年年報不完全統計顯示，李思廉方面共間接持有上述2022年到期優先票據的350萬美元權益;其另外還持有其他多筆富力地產發行的優先票據。

這筆2022年1月到期的美元債在9月初時，曾跌至78.9美分，為該債券2016年12月發行以來的最大單日跌幅。而受到大股東注資消息的影響，該筆債券在20日晚間有所回漲。

有市場人士分析，債券市場鮮少波動，今年以來地產行業的不景氣及部分公司先后出現的資金鏈緊張等情況，使市場對富力這樣的公司難免有所擔憂。如今，80億港元注入上市公司后，市場對其償付能力有所期待，價格有所回升。

有市場人士猜測，這筆80億港元的財務支持，或可通過兌付再回到股東手中，而富力地產同時還將背上一筆貸款。

不過，在匯生國際融資總裁黃立沖看來，富力當前的財務狀況，使得這次挽救已經是大股東不得不做的舉動，“更多的是保命”。截至2021年6月底，富力地產短期債務與持有現金之間的缺口已高達300多億?！矩熑尉庉?鄒琳】

來源：第一財經

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