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股價(jià)暴跌35%，潘石屹套現(xiàn)失敗后將如何選擇？

財(cái)聯(lián)社　2021年09月15日 08:12

圍繞資產(chǎn)整體出售，潘石屹、張欣夫婦引來(lái)頗多爭(zhēng)議，SOHO中國(guó)(00410.HK)股價(jià)也多次上演過(guò)山車行情。

9月13日，SOHO中國(guó)股價(jià)大幅低開(kāi)，并且持續(xù)走低，截至午間收盤，跌幅為34.86%，股價(jià)報(bào)2.28港元/股，總市值為118.55億港元。

這次股價(jià)大跌離不開(kāi)SOHO中國(guó)以及SOHO中國(guó)實(shí)際控制人潘石屹、張欣夫婦的近況。

9月10日，SOHO中國(guó)官宣黑石集團(tuán)與公司收購(gòu)交易終止，具體公告為：黑石集團(tuán)決定不就收購(gòu)公司股權(quán)作出要約。

今年的6月份，SOHO中國(guó)曾對(duì)外公告，黑石發(fā)出全面收購(gòu)要約，擬取得SOHO中國(guó)控股權(quán)，收購(gòu)價(jià)每股5港元，總額最高236.58億港元。交易完成后，SOHO中國(guó)將保留上市地位，現(xiàn)有控股股東保留9%股權(quán)。

隨著“清倉(cāng)”計(jì)劃宣告失敗，關(guān)于“潘石屹跑不了”的論調(diào)再次點(diǎn)燃。而在9月12日，一張CCTV5體育頻道直播截圖又被廣泛傳播——潘石屹、張欣夫婦出現(xiàn)紐約舉行的2021年美國(guó)網(wǎng)球公開(kāi)賽現(xiàn)場(chǎng)。

撇去外界對(duì)潘石屹、張欣夫婦的個(gè)人情緒不談，一個(gè)值得關(guān)注的話題是，套現(xiàn)失敗、市值縮水后，潘石屹、張欣夫婦將如何處置SOHO中國(guó)?目前，寫字樓市場(chǎng)業(yè)內(nèi)人士就三條路徑作出分析——第一，繼續(xù)私有化;第二，散售;第三，維持經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，繼續(xù)尋找單棟整售機(jī)會(huì)。

上述業(yè)內(nèi)人士分析稱，上市公司私有化有兩條路徑。第一，以潘石屹、張欣夫婦為主體回購(gòu)股票，完成私有化，相當(dāng)于自己買自己的股票退市。另一條路是，另外再找一位金主，外資投資機(jī)構(gòu)或者內(nèi)資投資機(jī)構(gòu)。

目前來(lái)看，這兩條路前途均不明朗。首先，潘石屹、張欣夫婦私有化回購(gòu)股票，首先得解決錢的問(wèn)題。其次，作為外資的投資機(jī)構(gòu)黑石并購(gòu)SOHO中國(guó)受到國(guó)家反壟斷立案調(diào)查，一定程度上限制了外資私有化的可能性，同樣也對(duì)內(nèi)資私有化起到一定示警作用。

“類似于房地產(chǎn)投資基、險(xiǎn)資等金主，誰(shuí)愿意碰這塊蛋糕，目前需要打一個(gè)問(wèn)號(hào)。在黑石之前，SOHO中國(guó)也與高瓴資本傳過(guò)緋聞，但高瓴隨后迅速作了澄清。因?yàn)閷懽謽鞘欠浅Ｖ氐馁Y產(chǎn)，前期需要大量資金投入。從這方面來(lái)看，內(nèi)資私有化的可能性也相對(duì)更小。” 這位業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步表示。

2012年，SOHO中國(guó)宣布轉(zhuǎn)型，計(jì)劃以售轉(zhuǎn)為租來(lái)抓住市場(chǎng)機(jī)遇，但由于經(jīng)營(yíng)趨弱，持有出租模式并未持續(xù)很久，隨后在2014年開(kāi)始了又一輪整售，此后賣的動(dòng)作一直未停。

比如，2014年，SOHO中國(guó)賣了上海SOHO海倫廣場(chǎng)、SOHO靜安廣場(chǎng)及凌空SOHO的近一半物業(yè)面積，總價(jià)82.8億元。

2015年，又通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式，SOHO中國(guó)將上海外灘國(guó)際金融中心8-1地塊50%的權(quán)益賣給復(fù)星，總價(jià)84.93億元。

2016年，SOHO中國(guó)又賣了上海SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)，總價(jià)32.2億元。2017年，SOHO中國(guó)進(jìn)一步賣掉了上海虹口SOHO及凌空SOHO的剩余物業(yè)面積，總價(jià)85.8億元。

2019年，除了出售上述核心資產(chǎn)和共享辦公業(yè)務(wù)SOHO3Q外，還以7.61億元出售位于北京的9個(gè)商業(yè)項(xiàng)目、共計(jì)2583個(gè)地下停車位組成的資產(chǎn)包。接下來(lái)，便是眾所周知的持續(xù)了2年之久的整體出售計(jì)劃。

回顧近十年發(fā)展歷程，上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，SOHO中國(guó)2012年轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略并沒(méi)有錯(cuò)，問(wèn)題在于自身經(jīng)營(yíng)致使項(xiàng)目在市場(chǎng)上的租賃競(jìng)爭(zhēng)力變?nèi)酰瑥亩钜允坜D(zhuǎn)租戰(zhàn)略宣告失敗，轉(zhuǎn)向清倉(cāng)計(jì)劃。

“目前來(lái)看，散售的路徑是很劃不來(lái)的，這可能是最后一條路。”他認(rèn)為，“按當(dāng)下正常狀態(tài)繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，擇機(jī)尋找投資機(jī)構(gòu)，將每一棟樓作為資產(chǎn)包單獨(dú)整售，相對(duì)更容易。SOHO中國(guó)這些年已經(jīng)按照這種路徑出售了部分資產(chǎn)，獲得了可觀的收益。”

目前SOHO中國(guó)的核心資產(chǎn)主要是位于北京和上海的8個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，潘石屹自稱為“八大金剛”，分別是望京SOHO、光華路SOHO II、銀河/朝陽(yáng)門SOHO、麗澤SOHO 、SOHO復(fù)興廣場(chǎng)、外灘SOHO、SOHO天山廣場(chǎng)以及古北SOHO。這些項(xiàng)目的總可租建筑面積為79.74萬(wàn)平方米。

隨著經(jīng)濟(jì)快速?gòu)?fù)蘇，寫字樓需求開(kāi)始釋放，SOHO中國(guó)出租率在2021年有所提升。根據(jù)財(cái)報(bào)，截至2021年6月30日，SOHO中國(guó)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定的投資物業(yè)平均出租率已由去年6月末的78%恢復(fù)至90%。

具體來(lái)看，最新竣工交付的麗澤SOHO的出租率已達(dá)到約74%;望京SOHO出租率恢復(fù)至95%，光華路SOHO II出租率恢復(fù)至81%，銀河╱朝陽(yáng)門SOHO 出租率恢復(fù)至74%，SOHO復(fù)興廣場(chǎng)恢復(fù)至87%，SOHO天山廣場(chǎng)出租率恢復(fù)至86%，外灘SOHO出租率恢復(fù)至97%，前門大街項(xiàng)目出租率恢復(fù)至93%，古北SOHO出租率恢復(fù)至98%。

上述人士分析稱，“比如，光華路SOHO區(qū)位還是不錯(cuò)的;望京SOHO塔三經(jīng)過(guò)一系列調(diào)整后，出租率反彈至90%以上，這些都是賣點(diǎn)。”

目前，SOHO中國(guó)整體財(cái)務(wù)狀況趨于健康。2021年中期財(cái)報(bào)顯示，至期末，其總借貸共184.7億元，其中于一年內(nèi)到期借貸約101.2億元，將于一年以上二年以內(nèi)到期約16.6億元，凈資產(chǎn)負(fù)債率約為43%，平均借貸成本約4.7%。【責(zé)任編輯/安寧】

來(lái)源：財(cái)聯(lián)社

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