股價暴跌35%，潘石屹套現(xiàn)失敗后將如何選擇？

圍繞資產(chǎn)整體出售，潘石屹、張欣夫婦引來頗多爭議，SOHO中國(00410.HK)股價也多次上演過山車行情。

9月13日，SOHO中國股價大幅低開，并且持續(xù)走低，截至午間收盤，跌幅為34.86%，股價報2.28港元/股，總市值為118.55億港元。

這次股價大跌離不開SOHO中國以及SOHO中國實際控制人潘石屹、張欣夫婦的近況。

9月10日，SOHO中國官宣黑石集團與公司收購交易終止，具體公告為：黑石集團決定不就收購公司股權作出要約。

今年的6月份，SOHO中國曾對外公告，黑石發(fā)出全面收購要約，擬取得SOHO中國控股權，收購價每股5港元，總額最高236.58億港元。交易完成后，SOHO中國將保留上市地位，現(xiàn)有控股股東保留9%股權。

隨著“清倉”計劃宣告失敗，關于“潘石屹跑不了”的論調再次點燃。而在9月12日，一張CCTV5體育頻道直播截圖又被廣泛傳播——潘石屹、張欣夫婦出現(xiàn)紐約舉行的2021年美國網(wǎng)球公開賽現(xiàn)場。

撇去外界對潘石屹、張欣夫婦的個人情緒不談，一個值得關注的話題是，套現(xiàn)失敗、市值縮水后，潘石屹、張欣夫婦將如何處置SOHO中國?目前，寫字樓市場業(yè)內(nèi)人士就三條路徑作出分析——第一，繼續(xù)私有化;第二，散售;第三，維持經(jīng)營現(xiàn)狀，繼續(xù)尋找單棟整售機會。

上述業(yè)內(nèi)人士分析稱，上市公司私有化有兩條路徑。第一，以潘石屹、張欣夫婦為主體回購股票，完成私有化，相當于自己買自己的股票退市。另一條路是，另外再找一位金主，外資投資機構或者內(nèi)資投資機構。

目前來看，這兩條路前途均不明朗。首先，潘石屹、張欣夫婦私有化回購股票，首先得解決錢的問題。其次，作為外資的投資機構黑石并購SOHO中國受到國家反壟斷立案調查，一定程度上限制了外資私有化的可能性，同樣也對內(nèi)資私有化起到一定示警作用。

“類似于房地產(chǎn)投資基、險資等金主，誰愿意碰這塊蛋糕，目前需要打一個問號。在黑石之前，SOHO中國也與高瓴資本傳過緋聞，但高瓴隨后迅速作了澄清。因為寫字樓是非常重的資產(chǎn)，前期需要大量資金投入。從這方面來看，內(nèi)資私有化的可能性也相對更小。” 這位業(yè)內(nèi)人士進一步表示。

2012年，SOHO中國宣布轉型，計劃以售轉為租來抓住市場機遇，但由于經(jīng)營趨弱，持有出租模式并未持續(xù)很久，隨后在2014年開始了又一輪整售，此后賣的動作一直未停。

比如，2014年，SOHO中國賣了上海SOHO海倫廣場、SOHO靜安廣場及凌空SOHO的近一半物業(yè)面積，總價82.8億元。

2015年，又通過股權轉讓的形式，SOHO中國將上海外灘國際金融中心8-1地塊50%的權益賣給復星，總價84.93億元。

2016年，SOHO中國又賣了上海SOHO世紀廣場，總價32.2億元。2017年，SOHO中國進一步賣掉了上海虹口SOHO及凌空SOHO的剩余物業(yè)面積，總價85.8億元。

2019年，除了出售上述核心資產(chǎn)和共享辦公業(yè)務SOHO3Q外，還以7.61億元出售位于北京的9個商業(yè)項目、共計2583個地下停車位組成的資產(chǎn)包。接下來，便是眾所周知的持續(xù)了2年之久的整體出售計劃。

回顧近十年發(fā)展歷程，上述業(yè)內(nèi)人士認為，SOHO中國2012年轉型戰(zhàn)略并沒有錯，問題在于自身經(jīng)營致使項目在市場上的租賃競爭力變?nèi)酰瑥亩钜允坜D租戰(zhàn)略宣告失敗，轉向清倉計劃。

“目前來看，散售的路徑是很劃不來的，這可能是最后一條路。”他認為，“按當下正常狀態(tài)繼續(xù)經(jīng)營，擇機尋找投資機構，將每一棟樓作為資產(chǎn)包單獨整售，相對更容易。SOHO中國這些年已經(jīng)按照這種路徑出售了部分資產(chǎn)，獲得了可觀的收益。”

目前SOHO中國的核心資產(chǎn)主要是位于北京和上海的8個商業(yè)項目，潘石屹自稱為“八大金剛”，分別是望京SOHO、光華路SOHO II、銀河/朝陽門SOHO、麗澤SOHO 、SOHO復興廣場、外灘SOHO、SOHO天山廣場以及古北SOHO。這些項目的總可租建筑面積為79.74萬平方米。

隨著經(jīng)濟快速復蘇，寫字樓需求開始釋放，SOHO中國出租率在2021年有所提升。根據(jù)財報，截至2021年6月30日，SOHO中國運營穩(wěn)定的投資物業(yè)平均出租率已由去年6月末的78%恢復至90%。

具體來看，最新竣工交付的麗澤SOHO的出租率已達到約74%;望京SOHO出租率恢復至95%，光華路SOHO II出租率恢復至81%，銀河╱朝陽門SOHO 出租率恢復至74%，SOHO復興廣場恢復至87%，SOHO天山廣場出租率恢復至86%，外灘SOHO出租率恢復至97%，前門大街項目出租率恢復至93%，古北SOHO出租率恢復至98%。

上述人士分析稱，“比如，光華路SOHO區(qū)位還是不錯的;望京SOHO塔三經(jīng)過一系列調整后，出租率反彈至90%以上，這些都是賣點。”

目前，SOHO中國整體財務狀況趨于健康。2021年中期財報顯示，至期末，其總借貸共184.7億元，其中于一年內(nèi)到期借貸約101.2億元，將于一年以上二年以內(nèi)到期約16.6億元，凈資產(chǎn)負債率約為43%，平均借貸成本約4.7%。【責任編輯/安寧】

來源：財聯(lián)社

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