一線城市房貸收緊：放款需排隊 首付來源遭嚴查
額度緊放款慢
“目前放貸時間和等待時間不確定。因為指標緊張，可放的錢比較少。年初兩三個月就能放款，但現(xiàn)在需要更長時間排隊等候。”北京某國有大行網點個貸經理告訴中國證券報記者。
中國證券報記者調研發(fā)現(xiàn)，北上廣深多家銀行都存在上述人士所述的房貸額度緊、放款慢且需排隊的情況，且有很多上半年積壓的申請正在等待放款。
“如果這個時候申請，放貸時間差不多要到明年2月份或3月份，且還款方式要求是等額本金。新房雖然優(yōu)先放貸，但等待的時間也差不多。”上海一家國有大行個貸中心人士表示。
深圳某股份行支行客戶經理直言：“現(xiàn)在各大銀行房貸都在收緊，放款沒那么快了，最快的也要等6至8個月。年初額度比較充裕，放款速度會快些。”
同時，個別銀行對二手房已停貸。上海某城商行信貸人員稱：“目前我這邊二手房貸款已經暫不受理，無論是通過中介還是個人直接來貸。我們8月份給的額度，都直接作廢了。”
值得注意的是，銀行目前對于首付款來源保持嚴查狀態(tài)。廣州某股份行一網點個貸經理楊先生表示：“即使是父母贈與的買房款也要查來源，須是自有資金，如果是信貸資金，是不允許的。”他還預測，隨著下半年額度越來越緊，房貸利率可能繼續(xù)上浮。
多因素導致額度緊張
記者采訪發(fā)現(xiàn)，一線城市出現(xiàn)額度緊張，主要有以下原因。
一方面是行業(yè)周期決定。按照過往經驗，銀行下半年的房貸額度一般都比上半年緊張，放款比上半年慢，到來年新的額度釋放出來，放款速度才會加快。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年中國房地產市場整體保持快速增長，二手房市場交易量比去年下半年增長12%，新房交易額則創(chuàng)下2016年以來同期最高。其中，一線城市新房成交21萬套，累計增長77.4%，成交面積2255萬平方米，累計增長79.1%。
中原地產分析師盧文曦表示，在房地產市場成交量較高的情況下，一些小銀行可能在上半年就把全年額度用完了，大銀行額度相對好一些。
另一方面是受房地產貸款集中度新規(guī)影響。按照新規(guī)，一些銀行在上限邊緣或超標，其房貸增速需要控制，因此今年銀行對房地產貸款采取了精準的額度控制。對于樓市火熱、需求比較旺盛的地區(qū)，額度會出現(xiàn)不夠用的情況，放款速度也會放緩。
不過，招聯(lián)金融首席研究員董希淼認為，今年上半年銀行個人住房貸款業(yè)務收緊或是由于商業(yè)銀行個人住房貸款投放受到嚴格約束。調研中，有銀行信貸人員表示：“我們銀行其實房貸還有額度，但是不給放。”
董希淼建議，實施房地產貸款集中度管理制度應把握好力度和節(jié)奏，盡量降低對剛需購房需求、合理改善性需求和個人住房貸款合理發(fā)放的影響。
個人房貸業(yè)務將平穩(wěn)發(fā)展
對于下半年房貸額度走勢，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，房貸額度緩和的空間不大，當前信貸政策以緊為主，至少目前是沒有出現(xiàn)放松的跡象或可能性。且類似額度緊張現(xiàn)象也容易蔓延，可能會蔓延至二線和重點三線城市。同時，房價表現(xiàn)強勢的城市則容易出現(xiàn)信貸收緊。
但若重點城市全線收緊，房貸對銀行而言還是一門好生意嗎?光大銀行(3.280,-0.03,-0.91%)分析師周茂華表示，個人房貸對銀行來說仍是“優(yōu)質資產”，但在強監(jiān)管下，相關業(yè)務將呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。
“房地產貸款集中度管理主要是控制銀行的涉房貸款比例，不會導致整體房貸額度縮減。對于居民部門，只要居民貸款總額(分母)擴張，居民新增中長期貸款的總額就可以保持增長。”貝殼研究院市場研究部指出。
另外，在對公業(yè)務上，記者注意到，受“大戶”拖累，多家上市銀行房地產貸款不良呈現(xiàn)上升態(tài)勢。“銀行房貸不良有所上升，主要是房地產調控收緊，行業(yè)競爭激烈，部分缺乏品牌、高杠桿、融資渠道窄的中小房企經營壓力明顯增大。”周茂華表示，隨著政策與經濟結構變化，銀行需要關注資產負債結構，并加強房貸風險管理。
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“銀行讓我明年再來!”一線城市房貸額度全面告急 個別銀行暫停二手房貸
“我去銀行個貸中心咨詢貸款，結果銀行直接說目前貸款特別難，新房和二手房都要等，讓我明年再來。”王璐(化名)苦惱地說道。
王璐遭遇的困難是近期一線城市房貸“難貸”的一個縮影。據(jù)中國證券報記者調查，今年下半年以來，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市多家國有行、股份行及城商行房貸額度趨緊，貸款周期拉長，放款需要排隊等待，甚至出現(xiàn)對二手房停貸的現(xiàn)象，銀行對資金來源和資質審批也趨嚴。
北京：排隊放款耗時更久
“目前房貸利率是首套房5.2%，二套房5.7%。可以申請純商貸或組合貸，一般申請半個月就能下來，但是放貸時間和等待時間不確定。因為指標緊張，可放的錢少。年初可能兩三個月就能放款，但現(xiàn)在需要更長時間的排隊等候。”北京某國有大行網點個貸經理告訴記者。
“住房貸款申請環(huán)節(jié)耗費的時間倒不長，但放款時間不好說，等待的時間相對以前來說會比較長。”另一家國有大行網點人士表示。
某股份行北京通州一網點信貸經理表示：“由于房地產管控措施，房貸規(guī)模和額度普遍收緊，放款比較困難。”某城商行一支行工作人員表示，“目前可以辦理純商貸。由于房貸額度管控，需要排隊放款，放貸時間不保證，現(xiàn)有很多積壓的申請正在等待放款，速度很慢。”
上海：個別銀行暫不受理二手房貸款
“接得慢，審得嚴。二手房住房貸款目前正常受理，雖然申請環(huán)節(jié)耗費的時間倒不長，但放款時間不好說，如果這個時候申請，放貸時間差不多要到明年2-3月，且還款方式要求是等額本金。新房雖然優(yōu)先放貸，但等的時間也差不多，我們新房都是和頭部地產開發(fā)商合作。”滬上一家國有大行個貸中心人士透露，房貸放款時間延長差不多從今年年初就開始了，近期更加嚴格。
某城商行信貸人員稱：“目前我這邊暫不受理二手房貸款，無論是通過中介還是個人直接來貸。像我們8月給的額度，都直接作廢了，現(xiàn)在審批時間和放款時間都沒法預估，其實上半年從審批到放貸都只需要1個月，但從6月初開始，額度就收緊了。”
“從我們這邊客戶的案例來看，今年總體貸款都挺緊的，只不過最近更緊了，無論是商貸還是公積金貸款都很慢，時間差不多。新房也挺困難，雖然搖到就是賺到，但很多開發(fā)商現(xiàn)在都要求一次性付款或者首付比例提高。”上海一大型中介人士補充道。
廣州：父母贈與的買房款也要查來源
“廣州目前的情況是，不同區(qū)域的房子，因為成交單價不同，面臨著不同的貸款額度。貸款總額大的話，需要排隊等待的時間就會更慢;貸款總額較小的話，可能會快一些。總體來看，房貸額度非常緊，而且放款時間要等待3個月至半年。”某股份行廣州一網點個貸經理楊先生告訴記者，“對于首付款來源也嚴查，即使是父母贈與的買房款，也要查來源，須是自有資金，如果是信貸資金，是不允許的。”他還預測，隨著下半年額度越來越緊，房貸利率也很大可能會繼續(xù)上浮。
“房貸放款至少等待半年以上，因為額度少需要排隊。我們目前放款的很多是今年1-2月的申請。”某國有大行廣州一支行人士透露。
深圳：最快也要等6-8個月
某股份行深圳一支行客戶經理介紹：“目前我行首套房利率5.15%，二套房5.95%。現(xiàn)在各大銀行房貸都在收緊，放款沒那么快了，最快的也要等6-8個月。年初的話額度比較充裕，放款速度會快些。”
某股份行深圳一網點工作人士也表示，“最近房貸額度不足，放款需要排隊等待，時間比較長。”
下半年緩和空間不大
下半年一線城市房貸為何全面告急?
據(jù)記者多方采訪，主要有三大原因：
一是行業(yè)周期決定。按照過往經驗，銀行下半年的房貸額度一般都比上半年緊張，放款都會比上半年慢，到來年新的額度釋放出來，放款速度才會快起來。
二是受房地產貸款集中度新規(guī)影響。按照新規(guī)，一些銀行在上限邊緣或超標，其房貸增速需要控制，因此今年銀行對房地產貸款采取了精準額度控制，對于樓市火熱、需求比較旺盛的地區(qū)，額度會出現(xiàn)不夠用的情況，放款速度會比較緩慢。
三是上半年中國房地產市場整體保持快速增長。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年二手房市場交易量比去年下半年增長12%，新房交易額創(chuàng)2016年以來同期最高，其中上半年一線城市新房成交21萬套，累計增長77.4%，成交2255萬平方米，累計增長79.1%。
中原地產分析師盧文曦認為：“在房地產市場成交量高的情況下，一些小銀行可能上半年就把全年額度用完，因此造成了房貸收緊。”
對于下半年房貸額度走勢，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進判斷，緩和的空間不大，“當前信貸政策確實以緊為主，至少目前是沒有出現(xiàn)過各類放松的跡象或可能性。類似額度緊張也和部分城市的房價走勢有關，房價強勢則容易出現(xiàn)信貸收緊。”【責任編輯/古飛燕】
來源：中國證券報
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創(chuàng)客100創(chuàng)投基金成立于2015年，直通硅谷，專注于TMT領域早期項目投資。LP均來自政府、互聯(lián)網IT、傳媒知名企業(yè)和個人。創(chuàng)客100創(chuàng)投基金對IT、通信、互聯(lián)網、IP等有著自己獨特眼光和豐富的資源。決策快、投資快是創(chuàng)客100基金最顯著的特點。
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