縣城房價“3萬化” 三四線城市與百強縣或成調控重點

一套133平方米的頂樓精裝房，以3.7萬元/平方米、總價500萬元成交。8月初發生的這場交易，既不在上海也不在杭州，而是位于浙閩贛皖四省交界處的衢州——浙江省西部的四線城市。

幾天后的8月7日，衢州市房地產市場持續健康發展協調小組辦公室發布《關于進一步促進市區房地產市場平穩健康發展的通知》。這座房價逼近一二線城市的四線小城再次升級了調控政策。

到了8月10日，“調控大軍”再添一員——在全國縣城房價排名第二、浙江排名第一的百強縣義烏。

義烏市房地產市場平穩健康發展領導小組8月10日發出通知稱，將進一步加強義烏房地產市場調控，從優化土地供應，加強品質管控，制定房價、地價聯審備案制度，推行“公證搖號”，支持自住需求，調整住宅限售政策，嚴格更名管理等9個方面著手，保障當地房地產市場平穩健康發展。

作為金華市轄的縣級市，義烏市的房價不少已邁進了“3萬時代”。根據中國房地產協會發布的全國房價行情，義烏市以29523元/平方米的均價，繼續穩居浙江縣城房價的首位，也強勢拉高了金華市的整體房價。不只是義烏，江山、永康等不少江浙地區的縣城，正在貢獻越來越多的“3萬+”房源。

縣城房價“3萬化”

作為浙江少數的四線城市，衢州的房價卻趕上了一二線城市，這也與衢州在浙江省排名靠后的經濟水平形成反差。

在全國房價行情網上，衢州市2021年7月的掛牌價為18117元/平方米，與成都和西安同期的掛牌價幾乎持平，平均總價為209萬元。這也意味著，對于購買首套房的剛需人群而言，需要準備至少60萬元以上的首付。

到了現在，除了上述發生在衢州柯城區接近4萬元/平方米的成交案例，在當地已更名為“智慧新城”的西區范圍內，也有不少均價逼近3萬元/平方米的二手房。

衢州的房價有多貴，從其下轄的縣城江山的房價中亦可見一斑。今年4月，江山黃陳小區北側地塊經過7小時296輪的報價，由浙江萬榮湖北房地產以46366萬元總價競得，樓面價13987元/平方米，溢價率76.52%。約1.4萬元/平方米的樓面價，刷新了江山地價紀錄。如果用2倍來估算，該新盤的銷售均價將不低于2.8萬元/平方米。

根據全國房價行情數據，江山的房價在全國縣城房價排行榜上位居前十。而該榜單的前20座縣城中，75%位于江浙地區，65%由浙江貢獻。

“江山的房產中介特別多，生意都還不錯。”在當地做房產中介11年的張林對第一財經表示，小小的縣城擁有數百家房產中介，新盤往往都是一開盤就被搶光，新房和二手房的房價多在2萬元以上。

江山市制造銷售家具的企業主李龍告訴第一財經，自己在10年前買的一套排屋總價580萬元，現在已經漲到了2200萬元，單價即將突破3萬元。雖然房價一直在漲，但近兩年漲勢尤為明顯。

江山本地居民周香寶對第一財經表示，去年上半年買的一套房子均價約1.3萬元/平方米，今年上半年就已經漲到2萬元多了，一年翻了近一倍。在江山一家公司擔任經理的本地居民柴華強說，他在2013年買的一套6000多均價的房子，如今已經漲到了2萬多元，“小區的二手房很火，不少掛牌價在2.7萬元以上”。

高房價背后

市場的價格，必然和供需關系緊密相關。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴第一財經，房價高有很多原因，而供應偏少、需求激增，往往是房價明顯上升的重要原因。再加上衢州這類城市本身的經濟基本面還是不錯的，房地產市場也容易反彈。

地處浙江西部的衢州，可以說是建在山上的城市，城區面積狹小，沿著當地河流衢江以及浙贛鐵路的狹長地帶分布，和浙江北部與東部城市的一馬平川大相徑庭。

從常住人口/建成區面積來看，衢州的人口密度約為2.41萬人/平方千米，在浙江排在末尾。這意味著，衢州整體可用于住宅開發的土地相對受限，也導致了住宅供應量較為稀缺，江山更是如此。

數據顯示，2020年，江山市商品房銷售面積銳減48%，使得人均商品房銷售面積只有0.34平方米。2019年，江山市人均商品房銷售面積也只有0.64平方米。

供應緊張的同時，需求端卻相對旺盛，購買力強。浙江省正在打造共同富裕示范區，而衢州的GDP總量即使在省內倒數，放到全國來看卻是毫不遜色。同時，作為衡量一個地方民富程度的重要指標，衢州居民人均可支配收入也并不低。

數據顯示，2020年，浙江居民人均可支配收入超過5萬元，在全國范圍內僅次于上海。而衢州去年的居民人均可支配收入37935元，其中，城鎮和農村居民人均可支配收入分別為49300元和26290元。在江山市，去年城鎮常住居民人均可支配收入比衢州市還高，達到51987元。

再加上浙江濃厚的經商氛圍和長期藏富于民的傳統，衢州市的有錢人，還是要比全國其他三四線城市多出不少。

購買力強的同時，棚改和信貸寬松進一步助推了房價水漲船高。

2016年~2020年，衢州棚戶區開工分別為4681套、6335套、15505套、7392套、404套，共計34317套，平均每年6863套。而每年衢州商品房銷售面積則穩定在200多萬平方米。如果按一套100平方米計算，每年商品房銷售套數在2萬多套。這意味著，過去5年里，平均每年的棚戶區開工套數，相當于全年商品房銷售套數的三分之一左右。

至于義烏，藏富于民就更不用說了。作為人均可支配收入多年排名全國第一的“世界小商品之都”，義烏的人均可支配收入已在2020年率先突破7萬元，超過上海和北京這些一線城市。

房價調控再升級

為了遏制炒房投機、抑制房價過快上漲，衢州并非第一次升級調控政策。

根據8月7日的樓市新政，衢州市從實行限購管理、擴大限售范圍、加強稅收調節、建立二手住房成交參考價格發布機制、規范二手住房房源五方面入手。

新政明確，暫停向在市區范圍內擁有1套及以上住房的非該市戶籍家庭出售新建商品住房和二手住房;對非該市戶籍無房家庭，需在該市范圍內連續繳納城鎮社保或個人所得稅滿12個月，可在市區范圍內購買1套新建商品住房或二手住房。在衢州市區范圍內購買144平方米及以上的新建商品住房，自《商品房買賣合同》網簽備案之日起5年內不得轉讓。

除此之外，新政提出，在市區熱點區域試點建立二手住房成交參考價格發布機制，以住宅小區為最小單元，形成二手住房成交參考價格，定期在相關管理平臺上發布。商業銀行嚴格按照發布的二手住房成交參考價格為上限發放二手住房按揭貸款。

在規范二手住房房源上，新政明確，二手住房房源掛牌信息中不得出現“學區”等相關概念。房地產經紀機構不得對外發布掛牌價格明顯高于合理成交價格的房屋信息，對存在惡意哄抬房價、借機炒作學區房、捏造和散布房價上漲不實言論等違法違規行為的經紀機構和從業人員，依法依規采取約談、公開通報、暫停網簽、失信懲戒等處理措施，涉嫌犯罪的移交司法機關處理。

早在今年4月，衢州開化縣和江山市也紛紛出臺房地產調控新政。其中，江山出臺的樓市調控“12條”首次提出了“限價”的出讓政策。

“12條”明確，對市場關注度高的熱點地塊住宅用地出讓，視情從“限房價、競地價”“限房價、限地價、競配建”“限房價、競配建”“限房價、競自持”“限地價、競自持”等方式中擇優選取;在實行住房限售上，對市場關注度高的熱點地塊，土地出讓前應明確該樓盤銷售的商品住宅自《商品房買賣合同》網簽備案之日起5年內不得轉讓。

嚴躍進認為，今年持續的政策管控，已經使得房地產市場總體趨穩向好，炒作的現象少了很多。所以近期的調控加碼，其實更多體現為地方政府主動調控的自覺性增強了，而不能簡單歸咎于房價炒作等市場亂象。

他預計，隨著調控升級從一二線城市逐漸進入三四線城市，百強縣和縣級市后續的調控升級概率還將繼續加大。尤其是三道紅線后，部分房企為了規避拿地風險，紛紛到此類城市，導致地塊競拍非常激烈，這都是后續調控所需積極關注的內容。同時，這些城市也需在土地供應等方面發力，以更好改善此類城市的供求關系，促進市場平穩健康發展。【責任編輯/江小白】

來源：第一財經

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