被姚勁波喊話的貝殼找房，壟斷了嗎？

對阿里的182億元處罰，拉開了互聯網經濟時代的反壟斷大幕。阿里之后，更多的巨頭公司成為反壟斷的目標。

5月8日，有媒體報道，目前貝殼找房平臺正在配合監管部門自檢自查，至于貝殼找房是否涉嫌壟斷，還需要詳盡的數據調查。除了貝殼找房，就在4月26日，市場監管總局依法對美團涉嫌實施“二選一”等壟斷行為立案調查，美團回復稱將積極配合監管部門調查。

可見，這一次，監管部門對互聯網平臺的反壟斷動真格了。

貝殼找房此次走上反壟斷的風口浪尖，或許與此前58集團CEO姚勁波跳出來爆料、提供線索有關。早在4月10日，姚勁波就曾公開喊話，質疑貝殼找房“二選一”，呼吁國家對其處以40億元的罰款。

但這番操作并未給58集團帶來好處，網友很快看穿了姚勁波的小心思，前不久58集團旗下的安居客——貝殼找房的直接競爭對手，剛剛提交招股書準備IPO，而且，姚勁波順便宣布準備進入新房交易領域。

至此，姚勁波“眼紅”對手、碰瓷營銷、為自己企業炒作造勢的嫌疑不言而喻。很多網友直呼“58同城是騙子集中營”、“自己一堆問題還有臉說別人”、“先把58的端口費降下來再說”。

過去十幾年來，鏈家以去除行業頑疾，推行“真房源”的姿態，一路所向披靡，自營業務做大后，開放線上端口，做平臺，貝殼找房由此誕生。成立于2018年的貝殼找房，僅用了兩年時間就在紐交所上市，成為中國居住服務平臺第一股。截至2021年5月13日盤后，貝殼市值為561億美元。

拋開58集團和貝殼找房多年來的恩怨情仇，互聯網房產交易領域是否涉嫌壟斷這個話題，確實值得好好探討。

發展迅猛的貝殼找房，也伴隨著不少質疑的聲音，比如此次提到的簽獨家，以及前不久的漲傭金事件。那么，貝殼找房到底有沒有壟斷?

《反壟斷法》規定，一個經營者在相關市場的市場份額達到二分之一時，可以推定經營者具有市場支配地位，進而，如果其濫用市場支配地位，那就構成壟斷了。

我們來看看在貝殼找房身上，是否存在以上兩種情況。

貝殼找房是否壟斷了房產中介市場?

行業內，安居客與貝殼找房均聲稱自己“最大”。

安居客的招股書引述艾瑞咨詢的數據稱，按平均移動月活躍用戶量計算，安居客是中國最大的在線房產平臺。

這一點可以得到第三方數據機構的佐證。數據機構Mob研究院發布的《2020下半年中國移動互聯網大報告》顯示，安居客的在裝用戶為3295.3萬，貝殼找房、鏈家分別為1987.6萬、1000.1萬，房天下為566.8萬，我愛我家為130.5萬。

另外，根據極光APP的數據，2020年9月，從主要房產平臺的用戶規模排名上看，安居客、貝殼找房以及鏈家三大平臺分別以3.87%、2.17%和1.19%占據最主要的市場份額。

不過，各公司為了證明自己是“老大”，通常都在找有利于自身的維度。安居客拿用戶規模說事，貝殼就強調成交額。貝殼在去年上市之際宣稱，按照GTV(總交易額)來看，貝殼是中國最大的房產交易和服務平臺。

同濟大學法學院知識產權與競爭法研究中心研究員劉旭告訴深燃，根據《反壟斷法》第18條，認定經營者具有市場支配地位，應當依據下列因素：該經營者在相關市場的市場份額，以及相關市場的競爭狀況;該經營者的財力和技術條件;其他經營者對該經營者在交易上的依賴程度;其他經營者進入相關市場的難易程度等。

所以，至少從總交易額來看，貝殼也自稱是最大的房產交易服務平臺，但這個“最大”的平臺有沒有超過50%的市場份額，還不好界定。

如果放在全國房產中介市場上看份額，有人認為，頭部房產中介在全國的市場份額都不足10%，全國性的行業壟斷在這一領域暫時不存在。確實，站在傳統房產中介角度，因為房產中介領域有極強的地域性，線下每3公里范圍內就可能存在著一家房產中介小作坊，短期內，貝殼旗下的鏈家要想壟斷全國確實不太可能。

但也有人堅持，房產中介的份額判定不應該依據全國被稀釋后的份額，區域或城市份額更有參考價值。

“市場支配地位，除了按照需求界定以外，地域市場也要區分，如阿里被界定為全國范圍的電商平臺，房產交易有很強的本地化色彩，應該重點考察其在當地的相關市場，所以要看貝殼找房是否因為排他操作，導致房源信息、房源渠道在相關市場的競爭被嚴重地限制了。”劉旭說。

據南方周末報道，在一次采訪中，鏈家地產董事長左暉曾說，鏈家在北京的市場份額在55%-60%。從這一數據來看，鏈家在北京市場是占據支配地位的。

劉旭還指出，具體的界定還可以參考成交量，因為有假房源的問題，提供多少房源信息不完全能夠作為份額的參考，瀏覽數量也可能作假，最后真正能夠反映市場競爭實力的還是交易量。不過即使交易量達到了50%，也還要參考上文中提到的《反壟斷法》第18條的其他因素。

有數據顯示，2021年3月，北京除鏈家外的前九大中介二手房交易加起來共成交5547套房源，鏈家一家就成交了11627套。所以從北京這樣的區域市場的房屋成交量來看，貝殼找房的市場份額是超過一半的。

另外，鏈家是房產中介，而貝殼找房自稱是居住服務平臺，是互聯網經濟時代的創新模式。那么，即使是鏈家這樣的中介沒有占據支配地位，但貝殼找房在包括線上平臺和線下中介在內的居住服務領域是不是占據支配地位，同樣值得思考。

漲傭金、簽獨家，是否涉嫌壟斷?

經營者具有市場支配地位本身并不是壟斷，只有其濫用市場支配地位才構成壟斷。

什么樣的市場行為算濫用支配地位呢?我們了解到，大眾對包括貝殼找房在內的公司的質疑點主要包括：漲傭金、簽獨家。

關于傭金問題，有報道顯示，自2021年2月18日起，重慶貝殼服務平臺、重慶鏈家買賣房屋交易服務費用調整為賣方1%，買方2%，此前僅收取買方2%的服務費，相當于將傭金由2%提高到了3%。表面看買房者的費用沒有變化，但按照常理，向賣家收取的費用通常最后也會轉移到買家身上。

貝殼找房平臺旗下有鏈家、德佑、中環、恩居、21世紀不動產等多家中介機構，此前，貝殼找房已在上海、深圳、鄭州等地實行了3%的中介費。網友紛紛指責貝殼找房壟斷定價。

漲傭金算不算壟斷，這里我們有一個可參考的先例。

2014年，據央廣網報道，有群眾舉報，房地產中介集體漲價，我愛我家、中原地產、鏈家地產把二手房的交易服務費從總房款的2%提升到了3%，一些獨家委托出售的二手房中介費甚至調到了總房價的3.5%。

后天津市發改委啟動了反壟斷調查程序，2014年12月，天津市價格主管部門就我愛我家、鏈家地產和中原地產同時上調中介費的價格串謀行為合計處罰531萬元。

值得注意的是，上述中介的行為屬于合謀漲傭金，按照處罰說明，該行為明確違反了《反壟斷法》的規定。

對于貝殼找房單個平臺的漲傭金現象，北京至普律師事務所合伙人李圣表示：“漲傭金行為如果明顯與市場不符的話，涉嫌不正當競爭，但不必然構成壟斷，具體結論還需要綜合判斷。”

再說第二大問題，簽獨家。

比如此次姚勁波舉報貝殼找房的理由是，貝殼找房在與房企新房合作模式中的行為存在“二選一”現象。

姚勁波曬出的一組圖片顯示，貝殼找房與房企的新房合作模式分為三級。A級要求房企不以任何方式為貝殼方以外的任何第三方直接或間接提供新房項目的渠道銷售服務;B級要求則是，乙方自愿合作期間就貝殼方與其他共同參與銷售的新房項目(簡稱“共場項目”)，乙方僅為貝殼方提供共場項目的渠道銷售服務，不以任何方式為貝殼方以外的任何第三方直接或間接提供共場項目的渠道銷售服務;C級要求在合作期間，乙方可同時與其他渠道商合作，但應避免客戶信息泄露、切客、洗客等不正當行為。

姚勁波曬出的合同

也就是說，如果房企跟貝殼的合作方式是前兩種，屬于獨家協議，要是第三種，則是正常合作，三種方式對應不同的費用折扣。僅從合同看，貝殼是給了合作方選擇余地的。至于簽署合同過程中有沒有強制手段，目前還不得而知。

另外一種獨家代理協議是房產中介對用戶。

深燃搜索黑貓投訴發現，鏈家、我愛我家、麥田房產均被投訴存在誘導用戶簽署獨家協議的行為。

一位匿名用戶投訴，自己家跟我愛我家簽署了獨家協議，對方過程中只字未提違約金，當他因為特殊情況不打算賣房子時，中介不肯解除協議，扣押房產證，要求賠償2.65萬元違約金。

另一位用戶提到，在鏈家經紀人引導下簽署了獨家代理協議，事后在解除協議過程中，雙方發生了溝通不暢，賣家同樣需要承擔違約責任。

所以，一旦簽署了獨家，條款寫在了合同里，中介索賠也沒問題，用戶只能依照約定賠付。

在中介的話術里，簽獨家好處有很多，比如“保證在3個月內把房子賣出去，賣不掉補償3000元，會在官網優先推薦，同時讓你不會受到很多中介的打擾”。但網友總結得很精辟：“簽之前你是VIP，簽之后他就是VIP了”。

3000元買斷你的房子三個月的機會，隨后你可能還會面臨假帶看、中介套路殺價，即使有市面上其他人給出較高的價錢，一旦跟別人成交，就會面臨雙倍違約金甚至更高的賠償。另外，簽獨家也可能會讓你在賣房過程中失去主動權，喪失更多機會。

簽獨家算不算壟斷，目前業內人士對此看法不一。

易居研究院智庫中心研究總監、知名地產分析師嚴躍進告訴深燃，房產中介爭奪房源，是目前行業的普遍趨勢，簽訂房屋獨家代理，本身談不上壟斷，甚至談不上惡性競爭，房產中介各家之間天然有排他性，有更多獨家房源就有更多業務，這只是一種競爭手段。

劉旭指出，獨家協議本身是常見的，但要考慮到企業的規模和簽獨家所用的手段，如果手段違法，那就是禁止的，如果某企業對不簽訂排他合作協議的賣家、房地產公司實施了搜索降權、下架或其他排擠打擊報復的行為，也違反《反壟斷法》。

“但實際情況可能會比較復雜，因為房產中介畢竟提供的是中介服務，沒辦法太強勢，更多是誘導或鼓勵，而不是強迫‘二選一’，這也導致問題難界定。”劉旭補充到。

綜合來看，劉旭分析，如果能夠確認貝殼在全國或部分區域具有明顯的支配地位，考慮適用《反壟斷法》;如果支配地位不是那么明顯，又有一些簽獨家等限制對手或用戶的行為，或用了懲罰、報復措施，優先考慮使用的是《反不正當競爭法》;如果他們在處事手段上是合法的，既沒有懲罰措施，也沒有強制、脅迫，只是通過雙方達成一些戰略合作、共識或其他的一些關聯關系，導致對方更愿意跟其合作，可能會涉嫌違反《反壟斷法》第14條的“兜底條款”。

“不過具體影響多大才構成違法，因為以前沒有太多這方面的實踐可參考，而且房產中介提供的是個性化的服務，買賣方之間信息不對稱，需求也各異，還需要執法部門具體調查、界定。”劉旭告訴深燃。

房產平臺壟斷危害有多大?

面對姚勁波的喊話指控，貝殼找房給出了官方回應：“貝殼自創立起堅持依法經營，完善合規體系，以科技驅動行業良性發展。”但該回應并沒有解釋簽獨家的問題。

事實上，貝殼找房在行業內的話語權確實不容忽視，其多年來傾力打造的“樓盤字典”已經收錄房源2.26億套，如果中小中介不入駐貝殼，就可能面臨房源不足、客源流失的風險，但如果與貝殼合作，中介方也要付出相應的服務費。一直以來，行業內就有人質疑貝殼 “既做運動員，又做裁判員”。

對于位列“衣食住行”之一的房地產中介行業，其重要性不言而喻，如果出現了壟斷，其危害也將是不可估量的。

眾所周知，當一個企業成長到一定的級別，在行業內擁有決定性的話語權之后，很難有其他企業能與其競爭，該企業也就有能力去違背市場法則，支配消費者。

很簡單的道理，假如在眾多的中介公司之間，某一家手里有大量房源，消費者為了盡快賣出去房子，只能選擇與之合作，而如果按照他們的建議簽了獨家，這就相當于陷入了“二選一”的局面。但如果消費者不選這家大中介，其他中介可能就會賣得比較慢。

這幾年，就連過去財大氣粗、趾高氣昂的大地產開發商，現在都找貝殼合作賣房，可見貝殼的流量和渠道能力有多強。

近年來，房地產行業越炒越熱，官方對房地產調控的態度更加嚴厲。不過，即使是一次次重申“房住不炒”，不少地區炒房熱情依然高漲。2021年4月3日，鏈家、我愛我家等6家涉嫌炒作學區房的門店就被停業整改。

不少人猜測，反壟斷很可能成為監管房產交易領域的殺手锏。這一趨勢很快得到了驗證。

4月13日，市場監管總局會同中央網信辦、稅務總局召開互聯網平臺企業行政指導會，與會的34家互聯網企業中除了騰訊、百度等互聯網巨頭，還有貝殼找房。會議要求各企業在一個月內全面自檢自查，逐項徹底整改，并向社會公開《依法合規經營承諾》。

可見，貝殼找房的行業地位已經引起了有關部門的注意，只不過打擊力度比較溫和，給了企業自查整改的機會。

事實上，任何一家企業都可以舉報可能存在的壟斷行為，劉旭建議姚勁波付出行動維權，不要空喊話制造輿論審判。真理永遠是越辯越明，按流程起訴比一個博眼球的喊話炒作來的更有效。

最后，無論貝殼找房是否涉嫌壟斷，行業內解除獨家協議都是值得倡導的事情。“打破合作壁壘，交易雙方能夠增加匹配機會，中介失去了鎖定效應，也會更多地在傭金、服務上展開競爭，這樣的良性循環對整個行業更有利。”劉旭提出。【責任編輯/周末】

來源：深燃

IT時代網(關注微信公眾號ITtime2000，定時推送，互動有福利驚喜)所有原創文章版權所有，未經授權，轉載必究。
創客100創投基金成立于2015年，直通硅谷，專注于TMT領域早期項目投資。LP均來自政府、互聯網IT、傳媒知名企業和個人。創客100創投基金對IT、通信、互聯網、IP等有著自己獨特眼光和豐富的資源。決策快、投資快是創客100基金最顯著的特點。

相關文章

被姚勁波喊話的貝殼找房，壟斷了嗎？

貝殼找房開放公司相關接口

炒股配資證券交易大財股票配資平臺：短線高手炒股技巧有哪些

【人事】原滴滴副總裁葉杰平加入貝殼找房 擔任技術副總裁