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多個(gè)熱點(diǎn)城市9月房?jī)r(jià)漲幅回落 23城二手房?jī)r(jià)低于一年前

林小昭　2020年10月22日 08:19

進(jìn)入“金九月”，樓市熱度不減，地方調(diào)控不斷。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局20日發(fā)布2020年9月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)顯示，70個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格漲幅略有回落。

在整體漲幅回落的同時(shí)，城市之間、區(qū)域之間仍保持明顯的分化態(tài)勢(shì)。

熱點(diǎn)城市漲幅回落

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師繩國(guó)慶解讀稱，9月份，初步測(cè)算，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.3%、0.5%、0.6%和0.4%。二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.9%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.4%、1.0%、0.7%和1.1%。

31個(gè)二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.3%和0.2%，漲幅比上月分別回落0.3和0.2個(gè)百分點(diǎn)。35個(gè)三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.5個(gè)百分點(diǎn);二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅與上月相同。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂介紹，一些前期房?jī)r(jià)上漲較快的城市漲幅收窄。銀川、唐山等城在經(jīng)歷房地產(chǎn)調(diào)控加碼后房?jī)r(jià)漲幅收窄至1%及以下。廣州房?jī)r(jià)隨著需求的回落逐步趨向平穩(wěn)。

廣州市海珠區(qū)東曉南板塊一位房產(chǎn)中介告訴第一財(cái)經(jīng)記者，9月份所在板塊二手房提價(jià)幅度較7、8月明顯縮小，“目前放盤價(jià)相對(duì)年初已處高位，買家要接受這個(gè)漲幅也需要一個(gè)緩沖時(shí)間。因此漲幅也在明顯縮小。”

中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉認(rèn)為，漲幅放緩的主要原因是，調(diào)控政策升級(jí)，下半年特別是7月份以來已經(jīng)累計(jì)出現(xiàn)了27城市收緊政策，雖然力度不一，但都以收緊為主。這些調(diào)控政策，對(duì)于市場(chǎng)的影響，特別是對(duì)于新建住宅的影響逐漸顯現(xiàn)。所以9月份新建住宅價(jià)格漲幅放緩速度超過了二手房。同時(shí)，市場(chǎng)供應(yīng)量增加，大部分企業(yè)銷售都抓住“金九銀十”契機(jī)增加供應(yīng)，部分企業(yè)也出現(xiàn)了促銷行為。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，當(dāng)前一二線城市的漲幅放緩也和換房需求有關(guān)。今年四季度一手房供應(yīng)比較多，部分房東會(huì)有換房需求，進(jìn)而會(huì)加快出售二手房的考慮，價(jià)格方面也不會(huì)太強(qiáng)勢(shì)。

從二手房的價(jià)格漲幅環(huán)比數(shù)據(jù)看，徐州成為漲幅最大的城市，達(dá)到了1.3%。同時(shí)，徐州一手房的價(jià)格漲幅也是最高的，達(dá)到1.4%。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)，2020年前三季度，徐州土地交易收入總金額達(dá)到372.8億元，同比大幅上漲73%，位居全國(guó)第29名。

在較大的上漲壓力之下，10月9日晚，徐州市住建局官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的通知》，通知從宅地供應(yīng)、備案價(jià)格管理、裝修行為與價(jià)格監(jiān)管、房地產(chǎn)金融政策、限售等多方面給出指導(dǎo)政策。

而在一線城市中，9月深圳二手房環(huán)比漲幅為1.1%，同比漲幅為15.7%，這也說明深圳今年7月15日調(diào)控舉措出臺(tái)后，成交量雖然下滑，但價(jià)格仍較為堅(jiān)挺。

多位房產(chǎn)中介人士曾向第一財(cái)經(jīng)記者表示，尤其是滿五年的好地段二手房賣家在“7·15”新政后選擇了上調(diào)房?jī)r(jià)。“深圳住房需求遠(yuǎn)大過供應(yīng)，購(gòu)買力旺盛，不少業(yè)主篤定深圳樓市中長(zhǎng)期基本面不會(huì)發(fā)生改變，不著急出售的賣家基本都不愿向市場(chǎng)妥協(xié)。”

廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，9月深圳二手房漲幅大主要是結(jié)構(gòu)性的因素導(dǎo)致，有很多高價(jià)的盤成交，而中小戶型、中低價(jià)位的購(gòu)買意向有很多轉(zhuǎn)向一手房市場(chǎng)，這也分流了不少需求。另外，盡管調(diào)控了，但是對(duì)于換房需求來說，真正的影響并不是特別大，這些需求也會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性上漲。

許小樂分析，總體來看，2020年疫后需求集中釋放以及貨幣寬松一定程度上帶動(dòng)部分城市房?jī)r(jià)上漲。但從9月同比看，價(jià)格同比漲幅普遍在10%以下，是相對(duì)溫和的上漲。后期房?jī)r(jià)以平穩(wěn)或小幅下跌為主。隨著密集調(diào)控引致的市場(chǎng)預(yù)期回落以及需求釋放疲軟，預(yù)計(jì)四季度重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)變動(dòng)將以平穩(wěn)或小幅下跌為主。

分化明顯 23城二手房?jī)r(jià)低于一年前

由于一手房?jī)r(jià)格受限價(jià)、限售、結(jié)構(gòu)性等因素影響，相比之下，二手房市場(chǎng)更能反映各地房?jī)r(jià)變化的實(shí)際情況。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，9月份，70個(gè)城市中，有17個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅出現(xiàn)下跌，有23城同比出現(xiàn)下跌。也就是說，有23個(gè)城市房?jī)r(jià)低于一年前。

從這23個(gè)城市的區(qū)域分布來看，環(huán)京、中原、山東、西南區(qū)域頗為集中。其中，天津二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.2%，同比下跌4.6%;太原環(huán)比下跌0.5%，同比下跌3.4%;鄭州環(huán)比下跌0.5%，同比下跌4.5%;濟(jì)南環(huán)比下跌0.4%，同比下跌3.1%;青島環(huán)比下跌0.3%，同比下跌3%。另外，石家莊雖然環(huán)比上漲了0.1%，但同比還是下跌了2.4%。

在下行壓力的情況下，這些區(qū)域的不少開發(fā)商降價(jià)促銷頻頻，個(gè)別開發(fā)商甚至不惜制造噱頭。比如，在今年“雙節(jié)”長(zhǎng)假期間，濟(jì)南寶能城在項(xiàng)目周邊私設(shè)了8號(hào)線安莉芳路站牌，其站牌設(shè)計(jì)同濟(jì)南地鐵1號(hào)、3號(hào)線站牌極為相似。此外，站臺(tái)后附加標(biāo)注了“(寶能城)”的字樣。

消息傳出后，濟(jì)南軌道交通集團(tuán)對(duì)外澄清，濟(jì)南地鐵8號(hào)線目前仍處于審批階段，站牌標(biāo)志是開發(fā)商自己所設(shè)，與軌道交通集團(tuán)沒有任何關(guān)系。當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門也對(duì)此事進(jìn)行查處。

相比之下，東南沿海的主要城市，熱度較高。例如在70個(gè)城市中，珠三角的深圳、廣州、惠州，長(zhǎng)三角的上海、杭州、南京、寧波、無(wú)錫、金華、揚(yáng)州等城市，由于新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展好，人口流入快，因此區(qū)域整體樓市較熱。整體來看，今年以來，區(qū)域之間的分化顯著。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1~9月份，東部地區(qū)商品房銷售面積48075萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.2%;中部地區(qū)商品房銷售面積31459萬(wàn)平方米，下降7.0%;西部地區(qū)商品房銷售面積32687萬(wàn)平方米，下降1.0%;東北地區(qū)商品房銷售面積4852萬(wàn)平方米，下降8.9%。總體上看，東部地區(qū)增速明顯領(lǐng)先于中西部和東北。

即使在中西部地區(qū)，區(qū)域之間的分化也比較明顯。高新產(chǎn)業(yè)(189.590,-0.41,-0.22%)、新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展好的城市，樓市熱度也比較高。例如，作為中西部地區(qū)高新技術(shù)企業(yè)數(shù)量最多的城市，武漢在疫情過后，經(jīng)濟(jì)迅速?gòu)?fù)蘇。在房?jī)r(jià)方面，9月武漢二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.3%，同比上漲0.1%。

成都也是中西部地區(qū)高新產(chǎn)業(yè)最為發(fā)達(dá)的城市之一，9月份成都環(huán)比上漲0.3%，同比上漲8.1%。新興的科創(chuàng)中心合肥，環(huán)比上漲0.4%，同比上漲3%。

廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副教授丁長(zhǎng)發(fā)對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，城市之間、區(qū)域之間的樓市分化與本身的產(chǎn)業(yè)發(fā)展緊密相關(guān)。近年來，高新產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)對(duì)區(qū)域的帶動(dòng)作用不斷增強(qiáng)，這些產(chǎn)業(yè)需要中高端人才，他們收入較高，而且以年輕人為主，購(gòu)買力和購(gòu)房動(dòng)力更強(qiáng)，買房的人多了，大家對(duì)樓市的未來也更看好。【責(zé)任編輯/古飛燕】

來源：第一財(cái)經(jīng)

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