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融創(chuàng)長租公寓ABS遭終止部分地產(chǎn)項目入冬？

尚證　2019年11月20日 06:01

融創(chuàng)3億元長租公寓ABS遭遇“終止”，雖金額不大，但市場波瀾已起。冰火兩重天，在經(jīng)歷了2017年、2018年兩年長租公寓運營商“萬馬奔騰”的高潮期之后，長租公寓市場在2019年漸漸歸于平淡。此番融創(chuàng)長租公寓ABS被終止，是個案還是信號?是否預(yù)示著市場對長租公寓的反應(yīng)已入冬?或者是部分地產(chǎn)商的部分項目已經(jīng)入冬?

融創(chuàng)ABS終止折射地產(chǎn)融資趨嚴(yán)

上海證券交易所日前披露的信息顯示，“國都證券-融創(chuàng)長租公寓一號資產(chǎn)支持專項計劃”項目狀態(tài)變?yōu)椤敖K止”。據(jù)悉，該資產(chǎn)支持專項計劃擬發(fā)行規(guī)模為3億元，發(fā)行人為合肥萬達(dá)城投資有限公司，主承銷商為國都證券。今年5月24日，該資產(chǎn)支持專項計劃的狀態(tài)更新為“已回復(fù)交易所意見”，大約半年之后，該筆融資宣告終止。

有長期從事債券承銷的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，融創(chuàng)的長租公寓ABS審核狀態(tài)變?yōu)椤敖K止”，可能是項目本身在結(jié)構(gòu)上有瑕疵或者對于監(jiān)管層的一些擔(dān)憂，融資方無法自圓其說。該人士表示，該項目的發(fā)行人為合肥萬達(dá)城投資有限公司，按照慣例，該長租公寓資產(chǎn)支持專項計劃募集的資金應(yīng)該會用在合肥的長租公寓項目上。從券商的角度來說，當(dāng)然希望項目的規(guī)模越大越好，這樣對于它未來的現(xiàn)金流評估就會十分樂觀。但當(dāng)前房地產(chǎn)市場降溫態(tài)勢明顯，在合肥這樣的二線城市做長租公寓業(yè)務(wù)回報率究竟如何值得考量，可能空置率在提升，租金在下滑，項目的預(yù)估情況和實際情況差別較大，如果監(jiān)管層對此表示擔(dān)憂，公司的確很難自圓其說。

雖然3億元的融資對于融創(chuàng)這樣年銷售額超過4500億元的房企而言影響不大，但也折射出該行業(yè)的資金鏈松緊情況。有不動產(chǎn)機構(gòu)負(fù)責(zé)人向上證報記者透露，今年以來，涉房融資有監(jiān)管加強的趨勢，特別是前段時間有關(guān)房企融資的監(jiān)管又進(jìn)一步收緊了。上證報記者查閱上交所公司債券項目信息平臺了解到，截至11月18日，2019年上交所累計披露564只ABS產(chǎn)品，其中387只ABS產(chǎn)品獲審核通過，52只終止審核。進(jìn)一步細(xì)看，5月份開始，上交所、深交所和銀行間市場審批通過的ABS項目明顯減少。5月至7月底僅審核通過了9項，而3-4月份審核通過了23項，降幅明顯。

現(xiàn)實證明長租公寓不能賺快錢

租購并舉是住房制度改革的主要方向，正是在它的指引下，過去兩年中國的住房租賃市場得以快速發(fā)展，融創(chuàng)也是其中的試水者。

由于看好未來存量市場的發(fā)展，融創(chuàng)于2018年1月戰(zhàn)略入股鏈家。同年3月，融創(chuàng)旗下上海融創(chuàng)商置有限公司與盛煦地產(chǎn)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，發(fā)起設(shè)立總額為200億元的存量資產(chǎn)并購基金。隨后，融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌在2018年3月舉行的融創(chuàng)2017年度業(yè)績發(fā)布會上承認(rèn)正在觀察長租公寓市場，看是否有合適的機會介入。2018年7月，融創(chuàng)東南區(qū)域在杭州正式發(fā)布其長租公寓品牌“zhuzhu”，中文名“住住”，并計劃在杭州、合肥落地長租公寓，定位中高端，其中合肥濱湖新區(qū)項目房源數(shù)量大約700套。融創(chuàng)上海區(qū)域的長租公寓品牌則被命名為“心地”，落地上海融創(chuàng)內(nèi)環(huán)生活綜合體香溢花城。

不過，與萬科、碧桂園等其他房企一開始就從集團(tuán)戰(zhàn)略層面推出長租公寓品牌不同，無論是“住住”還是“心地”，都只是融創(chuàng)區(qū)域公司的產(chǎn)品，并未升級到集團(tuán)層面。原因其實很簡單，長租公寓業(yè)務(wù)想要實現(xiàn)盈利并不容易。以朗詩地產(chǎn)為例，2017年、2018年朗詩地產(chǎn)長租公寓收入分別為0.08億元、1.25億元，扣除各項成本后，兩年累計虧損2.34億元。

在快速發(fā)展階段，長租公寓市場也出現(xiàn)了“成長的煩惱”。2018年8月，北京房地產(chǎn)市場被曝有長租公寓運營商為爭搶房源抬高收房價格，導(dǎo)致租客租房成本直線上升。之后，部分長租公寓運營商因為資金鏈問題而爆雷的新聞也時不時見諸網(wǎng)絡(luò)。魚龍混雜的局面下，長租公寓的融資量也顯著下降。據(jù)投中集團(tuán)信息統(tǒng)計顯示，2019年前七個月，全國僅有11家長租公寓品牌獲得了融資，融資規(guī)模同比下降了70%。

“長租公寓企業(yè)運營發(fā)展的難點在于缺少資金的支持，目前長租公寓租金回報率不高而企業(yè)持有成本卻難以降低，因此長租市場一直希望有資本支持。” 上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，但行業(yè)快速成長的同時，部分長租公寓運營商并未將運營的收益和平穩(wěn)增長、行業(yè)的風(fēng)險看清楚，一旦資金鏈出現(xiàn)問題企業(yè)就會突然“休克”。

資深地產(chǎn)評論人朱文策表示，過去兩年國家政策鼓勵，疊加資本市場創(chuàng)投的熱情，長租公寓市場迅速發(fā)展。但群雄并起，市場競爭激烈，從而加劇行業(yè)洗牌，大量的企業(yè)被淘汰，留下少數(shù)具有競爭力的企業(yè)。需要看到的是，長租公寓一定不是賺快錢賺大錢的行業(yè)，它要靠經(jīng)營持續(xù)地賺租金收益，這對運營商內(nèi)容經(jīng)營和服務(wù)質(zhì)量提出了很高的要求，因此只有有耐心、能堅持，真正把產(chǎn)品和服務(wù)都做好的企業(yè)才能持續(xù)走下去。而對于政府來說，如何讓開發(fā)商把做長租公寓的資金成本和稅費降下來，讓他們的投資回報算得過來賬也同樣考驗政府的智慧。

11月5日，長租公寓服務(wù)商青客公寓宣布在美國納斯達(dá)克全球市場掛牌交易，股票代碼“QK”，上市募資總額約為4590萬美元。上市后不到兩周，青客公寓即告破發(fā)。【責(zé)任編輯/林羽】

來源：上海證券報

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