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【周一早報(bào)】長(zhǎng)租公寓，全是往事

指北BB組大淺　2020年09月21日 09:03

9月1日，當(dāng)楊瑜和陳欣下班，房東已經(jīng)在門(mén)口等候多時(shí)了。這是她們通過(guò)青客公寓租住的房子，搬過(guò)來(lái)還不到2個(gè)月。

房東告訴她們，自己已經(jīng)很長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有收到青客的房租，至于去留，大家可以再商量。

但同時(shí)，房東也明確提到，“我的合同備注了逾期7天未收到租金，房東有權(quán)無(wú)條件收回房屋，所以我們協(xié)商不好只能請(qǐng)你們搬走。”

第二天一早，楊瑜和陳欣早早的趕到了轄區(qū)派出所。身份證、租賃合同、付款證明，一趟手續(xù)下來(lái)，時(shí)間已經(jīng)快接近十一點(diǎn)了，但民警卻并沒(méi)有給出什么具體有效的反饋，只是一再地說(shuō)，你們可以和房東自行協(xié)商解決。

與陳欣她們一起報(bào)案的，分別還有一對(duì)情侶和另外一個(gè)租客，加起來(lái)涉及大概有兩萬(wàn)多元。并且在陳欣兩人報(bào)案的同時(shí)，派出所里還有其他幾位報(bào)案人，無(wú)一例外也遭遇了長(zhǎng)租公寓跑路。

青客是在去年作為“長(zhǎng)租公寓第一股”在美上市的企業(yè)，楊瑜和陳欣之所以選擇這里，大概也是看中上市公司背后的信譽(yù)，但這一次，顯然是她們草率了。

在這之前，微博上其實(shí)已有相關(guān)話題在發(fā)酵。8月29日，據(jù)網(wǎng)友爆料，成都發(fā)生多起二房東跑路事件，登上成都同城熱搜榜首位。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近幾個(gè)月以來(lái)，累計(jì)爆雷的長(zhǎng)租公寓企業(yè)已達(dá)到20多家。其中，僅滿(mǎn)城公寓在成都和重慶兩地就涉及大約4萬(wàn)多套房源。

并且和全國(guó)比起來(lái)，成都還算幸運(yùn)。就在成都長(zhǎng)租公寓爆雷的同時(shí)，上海、杭州、深圳等多地，同樣也有一批企業(yè)開(kāi)始跑路。

據(jù)《新京報(bào)》報(bào)道，發(fā)生在杭州的友客公寓跑路，涉及人數(shù)超5000人，累計(jì)金額近兩億。而在《錢(qián)江晚報(bào)》的報(bào)道中，同屬杭州的巢客公寓爆雷之后，涉及房東數(shù)量遠(yuǎn)超友客，總量可能超萬(wàn)人。

這樣的數(shù)字正在還原出一個(gè)現(xiàn)實(shí)到有些殘酷的事實(shí)：到今天，當(dāng)年輕人還在考慮要不要在多給送餐小哥5分鐘時(shí)，可能他們還不知道自己能不能在已經(jīng)付了租金的房子里再多住5天。

成都上訪的長(zhǎng)租公寓租客

作為人口大國(guó)，再加上地區(qū)之間在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上的差異，我國(guó)在長(zhǎng)期發(fā)展的過(guò)程中，因?yàn)橥獬鰟?wù)工、求學(xué)形成了巨大的流動(dòng)人口。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，到2010年，我國(guó)流動(dòng)人口總數(shù)已達(dá)到2.21億。

而到2010年之后，由于90后步入社會(huì)，都市白領(lǐng)人群快速增加，再加上消費(fèi)升級(jí)的影響，城市中漂泊奮斗的年輕人在對(duì)居住提出了更高的要求的同時(shí)，也給租房市場(chǎng)帶來(lái)了巨大的商業(yè)機(jī)遇。

2011年前后，第一批看到這片藍(lán)海市場(chǎng)的企業(yè)開(kāi)始探索長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)模式。2011年5月，自如友家正式上線運(yùn)營(yíng);次年，青客公寓，優(yōu)客逸家成立;到2014年末，行業(yè)內(nèi)數(shù)得上名字的長(zhǎng)租公寓品牌已經(jīng)接近30家。

到這個(gè)時(shí)候，后來(lái)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)上的主要玩家就已經(jīng)基本集結(jié)完畢;而同時(shí)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)也迎來(lái)密集的投融資活動(dòng)：

2014年6月，途家完成C輪1億美元融資

2014年9月，青客公寓獲得達(dá)晨創(chuàng)投的數(shù)千萬(wàn)美元A輪融資;

2014 年 11 月，優(yōu)客逸家獲2200 萬(wàn)美元 B 輪融資;

2014年底，蘑菇公寓完成2500萬(wàn)美元B輪融資;

2015年初，寓見(jiàn)公寓獲得順為資本領(lǐng)投的A輪融資;

2015年5月11日，蛋殼公寓完成數(shù)千萬(wàn)人民幣A輪融資。

一直到2017年前后，隨著資本的持續(xù)涌入，再加上當(dāng)時(shí)共享單車(chē)的熱度下降和隱憂(yōu)初現(xiàn)，長(zhǎng)租公寓正式成為那只接替共享單車(chē)而站在風(fēng)口上的豬。

在當(dāng)時(shí)，東方證券就有研究報(bào)告指出，2017年我國(guó)租賃人口預(yù)計(jì)為1.9億人，因此租賃市場(chǎng)規(guī)模已超萬(wàn)億元。而市場(chǎng)越是廣闊，資本就越是瘋狂，可以說(shuō)，長(zhǎng)租公寓在很大程度上繼承了資本在共享單車(chē)領(lǐng)域殺紅了眼的熱情。

但事實(shí)上，資本在嗜血的同時(shí)也被迷住了雙眼，因?yàn)樵趶V闊的租房市場(chǎng)背后，長(zhǎng)租公寓并不是一門(mén)十分賺錢(qián)的生意。

在長(zhǎng)租公寓發(fā)展的歷史中，復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境催生了三種主流業(yè)態(tài)。

其中有以自如、蛋殼公寓為代表的分散式長(zhǎng)租公寓，他們?cè)诟鱾€(gè)小區(qū)住宅樓里承租房間，再通過(guò)裝修改造之后出租;也有如新派公寓、魔方公寓為代表的集中式長(zhǎng)租公寓，它們通常將一整棟樓租下來(lái)，改造成公寓出租;還有如萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓為代表的房地產(chǎn)自持土地建設(shè)的項(xiàng)目，他們由房地產(chǎn)公司自行拿地，自主建設(shè)，然后出租，相對(duì)來(lái)說(shuō)顯得更為規(guī)范。

但除了房地產(chǎn)自建的公寓之外，無(wú)論是分散式長(zhǎng)租公寓還是集中式長(zhǎng)租公寓，本質(zhì)上都是運(yùn)營(yíng)方扮演的二房東的角色，通過(guò)“低進(jìn)高出”的租金差和后續(xù)的維護(hù)服務(wù)賺錢(qián)。甚至對(duì)于分散式長(zhǎng)租公寓來(lái)講，由于后續(xù)維護(hù)服務(wù)的缺失，盈利空間變得更為狹窄。

早年間，一直致力于地產(chǎn)租賃生意的潘石屹就曾在采訪中表示，“租房?jī)r(jià)格再翻番還是虧本的。”因?yàn)樵谂耸倏磥?lái)，房屋出租的投資回報(bào)率不超過(guò)5%、6%，回報(bào)率最高也不超過(guò)1%，如果再加上企業(yè)管理費(fèi)用和營(yíng)業(yè)成本，這個(gè)生意就基本是虧的。

而如果說(shuō)潘屹石的判斷更多的是基于其豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，那么36氪在之前的報(bào)道中根據(jù)當(dāng)時(shí)數(shù)據(jù)對(duì)長(zhǎng)租公寓的息稅前利潤(rùn)率做的敏感性分析就更具有客觀的參考價(jià)值。結(jié)果顯示，長(zhǎng)租公寓在入住率在95%的情況下，拿房成本達(dá)到租金收入的60%則息稅前利潤(rùn)率為0，人房比達(dá)到11人/百間則息稅前利潤(rùn)率也將為0。

有人說(shuō)，這樣看來(lái)，長(zhǎng)租公寓似乎仍然有很大的利潤(rùn)空間。但事實(shí)是，即使不提在價(jià)格敏感且競(jìng)爭(zhēng)激烈的租房市場(chǎng)上，高溢價(jià)長(zhǎng)租公寓是否有足夠的競(jìng)爭(zhēng)力，單就以每套公寓的溢價(jià)來(lái)說(shuō)，企業(yè)還需要支付房屋的裝修、材料、運(yùn)維，租賃，品牌宣傳、人工等各項(xiàng)費(fèi)用，能不能攤平還有待兩說(shuō)。更難的是，企業(yè)必須保證旗下所有房屋有超過(guò)95%以上的入住率。

這個(gè)入住率有多難呢?要知道，除了小規(guī)模做精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的青客公寓之外，自如公寓到2019年底才宣布達(dá)到95%，而同樣在美股上市的蛋殼公寓到2020年3月，入住率也才75.5%。

因此，長(zhǎng)租公寓盈利困難基本上已經(jīng)成為市場(chǎng)的共識(shí)。但是，既然大家都知道這門(mén)生意很難賺錢(qián)，那為什么長(zhǎng)租公寓又會(huì)在最近幾年里瘋狂擴(kuò)張呢?

商業(yè)的吊詭之處，往往就在這里。

2019年，在資本市場(chǎng)認(rèn)清了長(zhǎng)租公寓盈利艱難，且短期內(nèi)虧損都無(wú)法收窄的情況下，融資陷入困境的長(zhǎng)租公寓又給市場(chǎng)講出了一個(gè)新的故事——單位經(jīng)濟(jì)模型盈利。

所謂的單位經(jīng)濟(jì)模型盈利，即在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，企業(yè)拋開(kāi)管理、營(yíng)銷(xiāo)等所有公攤費(fèi)用，僅就單個(gè)房間的盈虧平衡來(lái)看，如果單位經(jīng)濟(jì)模型盈利，則企業(yè)就可以通過(guò)擴(kuò)大規(guī)模來(lái)攤薄固定成本以實(shí)現(xiàn)盈利。

對(duì)于這種邏輯，蛋殼公寓就是其中的典型代表。據(jù)蛋殼公寓的招股書(shū)顯示，從2015年到2019年，在短短4年的時(shí)間里，蛋殼公寓的運(yùn)營(yíng)房間數(shù)量增長(zhǎng)了166倍，而截至2019年11月30日，蛋殼運(yùn)營(yíng)的公寓數(shù)量更是達(dá)到43.2萬(wàn)間。

蛋殼公寓運(yùn)營(yíng)公寓和城市分布，來(lái)源招股書(shū)

但事實(shí)上，這種所謂的單位經(jīng)濟(jì)模型盈利，本質(zhì)仍然是一種市場(chǎng)的規(guī)模效應(yīng)，而對(duì)于規(guī)模的擴(kuò)張，長(zhǎng)租公寓從站上風(fēng)口的那一天起，就從來(lái)沒(méi)有停止過(guò)對(duì)它的渴望。

據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，從2016年9月到2019年11月，短短不到三年的時(shí)間里，自如管理房間從25萬(wàn)間增長(zhǎng)到了100萬(wàn)間，增長(zhǎng)幅度達(dá)到4倍。而即使并不以增長(zhǎng)聞名，注重于精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的青客公寓，其房間運(yùn)營(yíng)數(shù)量也從2016年的4.42萬(wàn)間增長(zhǎng)到2019年的9.73萬(wàn)間。

而在長(zhǎng)租公寓瘋狂擴(kuò)張，搶占市場(chǎng)的同時(shí)，租房市場(chǎng)的價(jià)格也開(kāi)始呈現(xiàn)出一種水漲船高的態(tài)勢(shì)。

2018年9月，一位自稱(chēng)是北京天通苑房東的人在房地產(chǎn)論壇水木社區(qū)里發(fā)布了一篇標(biāo)題為《資本盯上租房，要吸干年輕人的血》的帖子，并掀起了一陣關(guān)于房租漲價(jià)的全民大討論。

在帖子中，這位自稱(chēng)是天通苑房東的人寫(xiě)到，自己擁有一套120平方米的三居室，出租時(shí)預(yù)期價(jià)位在7500元/月，而后引來(lái)自如和蛋殼公寓的爭(zhēng)搶?zhuān)瑑杉抑薪楣鞠嗬^抬價(jià)之后，房子最終以10800元托給了蛋殼公寓。

幾乎在這篇帖子火爆的同時(shí)，原我愛(ài)我家副總裁胡景暉高調(diào)辭職，并公開(kāi)表示“以自如、蛋殼公寓為代表的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，為了擴(kuò)大規(guī)模，以高于市場(chǎng)正常價(jià)格的20%到40%在爭(zhēng)搶房源，完全破壞了正常房屋租賃市場(chǎng)”。

也正是在這樣的背景下，為了加快市場(chǎng)擴(kuò)張進(jìn)度，同時(shí)降低資金成本，吸引租客入駐，長(zhǎng)租公寓的租金貸開(kāi)始出現(xiàn)。

所謂租金貸，實(shí)際上就是租客通過(guò)貸款租房。合同簽訂后，金融平臺(tái)就會(huì)一次性將租客合同期內(nèi)的所有租金支付給公寓方。反過(guò)來(lái)，租客則可以按月或者按季度把租金支付給金融平臺(tái)進(jìn)行還款。

在這個(gè)過(guò)程中，公寓方一方面提前拿到了租客合同期內(nèi)的所有房租，另一方面又仍然按月給房東結(jié)款。而這中間由于時(shí)間差出現(xiàn)的資金沉淀，也就成了公寓可以自由支配現(xiàn)金。

通過(guò)這樣的方式，長(zhǎng)租公寓獲得了更低成本的資金來(lái)源用于市場(chǎng)擴(kuò)張，但同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)也隨之而至。

一方面，長(zhǎng)租公寓通過(guò)租金貸獲得的資金實(shí)際上是長(zhǎng)租公寓在未來(lái)需要支付給房東的租金。所以當(dāng)公寓將這筆錢(qián)用作市場(chǎng)擴(kuò)張時(shí)，公寓就必須保證新開(kāi)發(fā)房源的入住率。因?yàn)橹挥羞@樣，公寓方才能用新租客預(yù)付的租金來(lái)支付之前應(yīng)當(dāng)付給房東的房租。

所以在這種情況下，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，例如擴(kuò)張不順利，入住率不及預(yù)期、或者有突然有大量租客退房等情況出現(xiàn)，長(zhǎng)租公寓就會(huì)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

而另一方面，由于資金缺乏監(jiān)管，還會(huì)有一些長(zhǎng)租公寓并不會(huì)將資金用作市場(chǎng)擴(kuò)張，反而是為了追求更高投資回報(bào)率將資金投入到股市或者其他資本市場(chǎng)，而這樣做，也進(jìn)一步增加了資金虧損的風(fēng)險(xiǎn)。

也正是在這種背景下，2018年1月，上海好租好住卷款跑路;3月，愛(ài)生活?lèi)?ài)公寓資金鏈斷裂;5月，長(zhǎng)沙優(yōu)租客法人自曝資金鏈問(wèn)題，關(guān)門(mén)整頓。

同年8月，杭州長(zhǎng)租公寓品牌鼎家稱(chēng)公司因經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致資金斷裂停止運(yùn)營(yíng)，成為第一家爆雷的長(zhǎng)租公寓明星品牌;而僅僅兩個(gè)月之后，獲得軟銀、順為資本加持的寓見(jiàn)公寓也因?yàn)橘Y金鏈斷裂，房東開(kāi)始上門(mén)趕人。

而這一切的一切，也僅僅只是拉開(kāi)了長(zhǎng)租公寓從風(fēng)光走向沉寂的序幕。

2019年，經(jīng)歷過(guò)爆雷的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)顯然冷靜了許多。

一方面，新增長(zhǎng)租公寓企業(yè)開(kāi)始減少，人們不再爭(zhēng)相涌入這個(gè)行業(yè);另一方面，“風(fēng)口”一詞開(kāi)始和長(zhǎng)租公寓漸行漸遠(yuǎn)。所以，當(dāng)光環(huán)褪下，長(zhǎng)租公寓也必須重新審視市場(chǎng)的殘酷。

但是，風(fēng)口雖然過(guò)去，資本卻并沒(méi)有放棄多年投入的打算。相反，在2019年，長(zhǎng)租公寓仍然以123.01億人民幣的融資額再創(chuàng)歷史新高，成為過(guò)去8年以來(lái)融資數(shù)額最大的年份。

只是，與曾經(jīng)群雄并起的時(shí)代不同，在2019年，資本市場(chǎng)顯然更青睞那些規(guī)模巨大的頭部企業(yè)。其中，以自如、蛋殼、魔方公寓和城家公寓為代表的頭部企業(yè)共計(jì)融資16.4億美元，超過(guò)當(dāng)年總?cè)谫Y額的90%。

而與之對(duì)應(yīng)，自2018年4月，青客公寓宣布完成數(shù)千萬(wàn)美元C輪融資，累計(jì)融資額達(dá)到1億美元。但這之后，青客公寓就再?zèng)]有傳出融資相關(guān)的消息。

所以到2019年6月底，據(jù)和訊網(wǎng)報(bào)道，青客現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物和限制性現(xiàn)金合計(jì)約為4.5億人民幣，按其虧損比例，已經(jīng)不足以支撐過(guò)去一年的虧損。

而與青客相反，在2019年連續(xù)完成C輪和D輪共計(jì)6.9億美元融資的蛋殼公寓，日子也同樣如履薄冰。

受長(zhǎng)租公寓集中爆雷影響，2018年之后，國(guó)家開(kāi)始收緊租金貸相關(guān)管控，而這其中，蛋殼公寓便首當(dāng)其沖。

據(jù)蛋殼公寓招股書(shū)顯示，從2017年到2019年的前9個(gè)月，蛋殼公寓的租客中使用租金貸的租客占比分別為91.3%、75.8% 和 67.9%。

而在2019年的前9月當(dāng)中，蛋殼公寓從租客處獲得的預(yù)付款為1.1億元，從金融機(jī)構(gòu)處獲得的租金預(yù)付款則高達(dá)31.6億元，占蛋殼公寓租金收入的80%。

而另一方面，在融資和租金貸帶來(lái)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，蛋殼和青客的財(cái)務(wù)狀況也同樣不容樂(lè)觀。

據(jù)蛋殼公寓招股書(shū)顯示，從2017年到2019年前三個(gè)季度，蛋殼公寓分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收6.57億元、26.75億元和49.99億元，凈虧損分別為2.72億元、13.70億元、25.16億元。

另?yè)?jù)青客公寓提交的招股書(shū)顯示，2017、2018年青客公寓分別營(yíng)收5.23億、8.9億人民幣，凈虧損分別為2.45億元、4.99億人民幣;而截至2019年6月30的前9個(gè)月，青客公寓營(yíng)收8.98億元，凈虧損3.73億。

也就是說(shuō)，無(wú)論是青客還是蛋殼，雖然營(yíng)收隨著規(guī)模的擴(kuò)張不斷增長(zhǎng)，但虧損也在同步擴(kuò)大，且沒(méi)有收窄的跡象。而更為嚴(yán)重的是，據(jù)青客招股書(shū)顯示，到2019年6月30日，青客總資產(chǎn)為20.3億，負(fù)債為27億，負(fù)債率超過(guò)133%。青客公寓事實(shí)上已經(jīng)出現(xiàn)了資不抵債的情況。

所以，走到這個(gè)時(shí)候，對(duì)于急需救命的青客和蛋殼來(lái)說(shuō)，除了上市，已經(jīng)別無(wú)選擇。

2019年10月8日，青客公寓率先向美國(guó)證監(jiān)會(huì)遞交招股書(shū)，欲以發(fā)行ADS(美國(guó)存托股票)的形式募資至多1億美元。而僅僅20天之后，蛋殼公寓也同步遞交招股書(shū)，預(yù)計(jì)將以“DNK”為交易代碼在紐交所上市。

此后，2019年11月5日，青客公寓正式在納斯達(dá)克上市，成為國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓第一股;次年1月，蛋殼公寓也正式在紐交所掛牌。

只是，與大多數(shù)企業(yè)上市的喜慶不同，對(duì)青客和蛋殼來(lái)說(shuō)，上市可能僅僅是另一個(gè)艱難歲月的開(kāi)始。

上市之后，青客公寓發(fā)行價(jià)為17.00美元，開(kāi)盤(pán)價(jià)為17.37美元，此后三天，青客公寓股價(jià)雖然一度漲到19.42美元，但三天之后，股價(jià)便開(kāi)始了迅速下跌。

到11月13日，距離上市僅僅8天，青客公寓跌破發(fā)行價(jià)，到目前，青客公寓的股價(jià)已跌到7元左右，不足發(fā)行時(shí)的一半。

而對(duì)于這種情況，急于上市的青客或許早有預(yù)料。畢竟，就在即將上市的前一天，青客公寓還再次更新了招股書(shū)，將此次IPO發(fā)行規(guī)模從此前520萬(wàn)股ADS下調(diào)至270萬(wàn)股ADS，其募資規(guī)模也相應(yīng)的下降了將近一半。這其中，似乎也透露出了一種對(duì)于自身和行業(yè)前景的不自信。

青客公寓股價(jià)趨勢(shì)

而與青客類(lèi)似，蛋殼上市當(dāng)天，開(kāi)盤(pán)價(jià)13.5美元，之后不到一個(gè)小時(shí)，股價(jià)便跌破發(fā)行價(jià)。而截至2020年9月14日，蛋殼股價(jià)報(bào)5.79美元，也已經(jīng)不足發(fā)行時(shí)的一半。

可以說(shuō)，對(duì)于蛋殼和青客，匆忙上市只是在走投無(wú)路時(shí)的無(wú)奈之舉，但對(duì)于已經(jīng)陷入水深火熱之中的長(zhǎng)租公寓來(lái)說(shuō)，在復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境下，也沒(méi)有什么能比活著更重要。

這也正如青客公寓CEO金光杰，從納斯達(dá)克敲鐘回來(lái)后見(jiàn)到同業(yè)說(shuō)的第一句話：“我還活著!”

不過(guò)“活著”，也意味著“不確定性”的如影隨形，是“蓋棺定論”的反義詞。

而這層不確定性在2020年年初被放大到了極點(diǎn)。隨著1月初疫情在武漢爆發(fā)，全國(guó)各個(gè)省、自治區(qū)、直轄市相繼啟動(dòng)一級(jí)防疫響應(yīng)，嚴(yán)格執(zhí)行全國(guó)范圍內(nèi)的居家隔離和停工停產(chǎn)，長(zhǎng)租公寓因此行業(yè)的特殊性，開(kāi)始最先也最鮮明地受到了嚴(yán)重沖擊：

一方面，由于停工停產(chǎn)，許多還在城市里的房客開(kāi)始大面積退房;另一方面，由于時(shí)值春節(jié)，更多的房客已經(jīng)返鄉(xiāng)，這個(gè)時(shí)候，租金減免就成了長(zhǎng)租公寓面臨的另外一個(gè)難題。

2020年2月2日，據(jù)深圳當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，深圳房東林女士主動(dòng)降低半個(gè)月房租，合計(jì)減免80萬(wàn)，1200多租戶(hù)受益。此后，相關(guān)話題登上微博熱搜，累計(jì)閱讀2.4億。由此，許多身在外地，受疫情影響無(wú)法及時(shí)返程的租客也紛紛要求減免房租。

2月4日，蛋殼公寓在其官方APP發(fā)布公告，公布疫情期間對(duì)全體租客的補(bǔ)貼政策;而在蛋殼公寓首發(fā)帶領(lǐng)下，魔方公寓、微領(lǐng)地等多家長(zhǎng)租公寓也開(kāi)始減免武漢乃至湖北地區(qū)不能返回租客的租金。但，在公益背后，長(zhǎng)租公寓企業(yè)的生存也同樣艱難。

魔方公寓CEO柳佳曾表示，“減免的租金約占我們營(yíng)收的10%，大企業(yè)勉強(qiáng)可以消化。但讓企業(yè)面臨壓力的是多地不讓租客返程導(dǎo)致的大面積退租，以及銀行不續(xù)貸的財(cái)務(wù)危機(jī)。”

另一家知名長(zhǎng)租公寓品牌運(yùn)營(yíng)商CEO也向瞭望智庫(kù)表示，“疫情之下如何維持現(xiàn)金流，是他最為頭疼的問(wèn)題。租賃機(jī)構(gòu)在申請(qǐng)貸款時(shí)，銀行主要是看現(xiàn)金流。”

而同時(shí)，由于房客大面積退房以及租金減免等問(wèn)題，長(zhǎng)租公寓本就緊張的現(xiàn)金流更加岌岌可危。

而就在蛋殼、青客、魔方公寓等行業(yè)頭部企業(yè)還在為生存苦苦掙扎時(shí)，在這個(gè)市場(chǎng)的尾部，卻又有許多本地的小長(zhǎng)租公寓在疫情之后悄然興起。

據(jù)在成都的工作，今年4月份剛完成租房的小北介紹，在租房的過(guò)程中，他就曾遇到許多來(lái)自長(zhǎng)租公寓的套路。

“我通過(guò)許多方式找房子，58同城、貝殼、豆瓣小組，但無(wú)論哪個(gè)平臺(tái)，無(wú)論房源認(rèn)證的是個(gè)人還是房東，最后見(jiàn)面看房的時(shí)候，來(lái)的都是托管平臺(tái)。”

“之前在成都東站附近看到一套房子，萬(wàn)科的樓盤(pán)，房子很新，套二、精裝修，平臺(tái)報(bào)價(jià)1800/月，但要求必須年付。

“小區(qū)環(huán)境很好，交通方便，距離上班的地方也挺近。”小北說(shuō)：“主要是價(jià)格特別低，這樣的房子，之前看的價(jià)格都在2500往上，說(shuō)實(shí)話，(當(dāng)時(shí))特別心動(dòng)。”

“心動(dòng)歸心動(dòng)，但之前長(zhǎng)租公寓爆雷的事情我們也知道。出于謹(jǐn)慎，我打聽(tīng)了一下他的公司背景。”小北說(shuō)：“一開(kāi)始問(wèn)他(公司名稱(chēng))，他自稱(chēng)是貝殼旗下的長(zhǎng)租公寓品牌。但當(dāng)我提出質(zhì)疑，幾次追問(wèn)之后，這個(gè)業(yè)務(wù)員才改口，說(shuō)只是公司的名字叫做貝殼寓。”

企查查上關(guān)于貝殼寓的公司簡(jiǎn)介

而據(jù)企查查顯示，這家名叫成都貝殼寓科技有限公司的企業(yè)，注冊(cè)資本僅僅只有30萬(wàn)。

我們簡(jiǎn)單算了一筆賬，如果以1800元的房租年付的話，一年房租就是21600元，假如這家公司經(jīng)營(yíng)了50套房源，那么通過(guò)收房租集中起來(lái)的資金就超過(guò)100萬(wàn)。而這，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了一個(gè)注冊(cè)資本只有30萬(wàn)的公司所能夠承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)范圍。

后來(lái)，小北并沒(méi)有租下那套房子，幾次奔波之后，小北最終通過(guò)一個(gè)正規(guī)的中介選擇了相隔不遠(yuǎn)的另外一套房子。

“那套房子價(jià)格雖然便宜，房子也很好，但卻并不讓人安心。”小北說(shuō)，當(dāng)時(shí)業(yè)務(wù)員看我們猶豫，也曾主動(dòng)給我們降房租，最后談下來(lái)是1450一個(gè)月，但他卻堅(jiān)持必須年付。

價(jià)格越低，我們心里其實(shí)越不安，當(dāng)時(shí)我們也提出說(shuō)，能不能直接跟房東簽合同，但業(yè)務(wù)員都幾番推辭。問(wèn)得緊了，他就說(shuō)和房東簽合同要漲價(jià)，月租要達(dá)到2000往上，而且還要另付他一個(gè)月的房租作為中介費(fèi)。

后來(lái)在微博看到成都長(zhǎng)租公寓集體跑路，并且大多都是“高進(jìn)低出”的新聞，心里還是很后怕的，但更多的還是慶幸，畢竟如果當(dāng)時(shí)沒(méi)忍住誘惑，現(xiàn)在深陷套中的，說(shuō)不定就是自己。

在小北看來(lái)，現(xiàn)實(shí)往往就是這么魔幻，充滿(mǎn)了各種各樣的套路和誘惑。所以很多時(shí)候，我們還得靠自己擦亮眼睛。

而長(zhǎng)租公寓，從萬(wàn)眾矚目走到頻繁爆雷。到今天，仍然很難說(shuō)這種商業(yè)模式是否真的可持續(xù)。畢竟，在國(guó)外，那些早就實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定盈利的長(zhǎng)租公寓品牌并不鮮見(jiàn)，他們的存在就好像說(shuō)，再堅(jiān)持一下，過(guò)了這個(gè)寒冬，就是美好的春天。

但真實(shí)情況又有誰(shuí)知道呢?這可能就像共享單車(chē)一樣，有些企業(yè)死了，有些企業(yè)卻又在廢墟上開(kāi)出了花。【責(zé)任編輯/江小白】

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