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【大公司】萬(wàn)科“過(guò)冬” 地產(chǎn)行業(yè)是不是真的“活不下去”了？

秦朔　2018年12月14日 09:21

2018年中國(guó)房企的目光依然只屬于頭部巨頭，碧桂園年中的連續(xù)塌樓事件引發(fā)公關(guān)危機(jī)、恒大投資賈躍亭的FF引發(fā)持續(xù)的口水訴訟戰(zhàn)，以及萬(wàn)科一句“活下去”引發(fā)的行業(yè)“過(guò)冬”貫穿今年的行業(yè)始終，龍頭房企對(duì)行業(yè)的影響可見(jiàn)一斑。

而對(duì)于關(guān)心自己錢(qián)袋的公眾來(lái)說(shuō)，地產(chǎn)行業(yè)是不是真的“活不下去”了?凜冬來(lái)臨，房?jī)r(jià)是漲是跌?作為消費(fèi)者，我們又該如何選擇入市?這些問(wèn)題的答案更值得期待。在最近的萬(wàn)科媒體交流會(huì)上海區(qū)域?qū)?chǎng)上，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮對(duì)萬(wàn)科的戰(zhàn)略，以及“活下去”的解析，窺一斑而見(jiàn)全豹，或許可以讓我們透析這個(gè)行業(yè)。

囤糧過(guò)冬

萬(wàn)科活不下去了嗎?不，萬(wàn)科活的很好。

在今年9月份萬(wàn)科喊出“活下去”的口號(hào)后，市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)萬(wàn)科并沒(méi)有“瑟瑟發(fā)抖”，反而是高歌猛進(jìn)拿地并購(gòu)——10月份，萬(wàn)科以32.34億收購(gòu)華夏幸福(28.260, 0.00, 0.00%)旗下5家公司部分股權(quán)，獲得環(huán)京34萬(wàn)平米土地;11月份，萬(wàn)科又接連出手，先是15.82億收購(gòu)海航旗下廣東興華實(shí)業(yè)，獲得廣州中央海航酒店廣場(chǎng)項(xiàng)目，建面17.7萬(wàn)平米，又以33.58億收購(gòu)嘉凱城(8.620, 0.00, 0.00%)旗下5家公司，獲地71.06萬(wàn)平米。萬(wàn)科這一波逆勢(shì)拿地的操作與前面郁亮的“活下去”一對(duì)比，被許多人認(rèn)為反常!

郁亮顯然不認(rèn)可這種評(píng)價(jià)。“大家手里都有一瓶水，水喝了一半，只有一半的時(shí)候，有些人覺(jué)得還有一半水可以喝，有的人認(rèn)為只有一半水了。”他認(rèn)為看待問(wèn)題的方式與角度決定著一家企業(yè)的未來(lái)。

換句話說(shuō)，對(duì)于憂患意識(shí)很重的萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，一直是“危機(jī)感”驅(qū)動(dòng)變革，而不是“危機(jī)”驅(qū)動(dòng)。郁亮說(shuō)，這些年萬(wàn)科一直戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，如履薄冰，把每一天都當(dāng)做最后一天來(lái)活。而在行業(yè)中，萬(wàn)科確實(shí)是一家有危機(jī)感的公司，大家熟知的“地產(chǎn)白銀時(shí)代”，提出者就是郁亮，而那會(huì)是2014年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)打上了棚改的“興奮劑”，郁亮仍認(rèn)為“過(guò)去膽大為王，人人皆可賺錢(qián)且越膽大越賺錢(qián)的時(shí)代結(jié)束了”。雖然他的這一番話被孫宏斌在不同場(chǎng)合懟，但現(xiàn)在回過(guò)頭來(lái)看，二者均沒(méi)有錯(cuò)。萬(wàn)科賭的是去杠桿，操作偏穩(wěn)健，而融創(chuàng)、恒大和碧桂園走的是加杠桿，比較激進(jìn)。到2017年，萬(wàn)科和融創(chuàng)都得到了巨大的成長(zhǎng)，作為領(lǐng)頭羊萬(wàn)科要的是質(zhì)量齊飛;而作為后起新秀，融創(chuàng)要的是高速成長(zhǎng)，對(duì)債務(wù)等指標(biāo)可以讓位于速度。最后二者均求仁得仁。

從今年的拿地金額來(lái)看，萬(wàn)科比其他巨頭更有壓力。據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，到11月，萬(wàn)科累計(jì)拿地金額增加至1250億，儲(chǔ)地2489萬(wàn)平米，超過(guò)碧桂園的1200億躍居行業(yè)第一。相比之下，恒大拿地374億居第18，融創(chuàng)拿地319億居第24。

但萬(wàn)科也有自己的苦衷。相比于融創(chuàng)、恒大、碧桂園，萬(wàn)科在加杠桿拿地方面一直表現(xiàn)得很克制。但在地產(chǎn)行業(yè)，“得土儲(chǔ)者得天下”，在現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)順暢的前提下，房企的競(jìng)爭(zhēng)基本在于土儲(chǔ)量的比拼。而我們看萬(wàn)科的土儲(chǔ)，截至11月，萬(wàn)科土地儲(chǔ)備總面積為1.43億平米，在房企中排第四，而前三分別是碧桂園(3.642億平米)、恒大(3.05億平米)和融創(chuàng)(1.56億平米)，萬(wàn)科土儲(chǔ)不足碧桂園、恒大的一半，甚至被融創(chuàng)趕上。正如地產(chǎn)評(píng)論人朱文策所言，如果萬(wàn)科要保持自己在地產(chǎn)領(lǐng)域的第一梯隊(duì)，它就不能在土儲(chǔ)上掉隊(duì)，否則遇到好的年景，萬(wàn)科將面臨無(wú)米下鍋的窘境。

某種程度上，恰如上海區(qū)域?qū)⑦@次年終媒體交流會(huì)選擇在昆明邊上溫暖的撫仙湖一樣，屯糧過(guò)冬，尋求溫暖。郁亮提醒行業(yè)，很多人對(duì)2016年10月份人民日?qǐng)?bào)發(fā)表的權(quán)威人士訪談重視不夠，當(dāng)時(shí)權(quán)威人士提出中國(guó)經(jīng)濟(jì)將是L型走勢(shì)，而且這個(gè)走勢(shì)不是一年兩年。

收斂和聚焦

“把問(wèn)題想得艱苦一些，困難一些，沒(méi)有什么壞處，如果你準(zhǔn)備不足，反而會(huì)出問(wèn)題。”郁亮說(shuō)。

對(duì)行業(yè)的艱苦，不應(yīng)該低估。雖然在前面的系列文章中，筆者堅(jiān)定地看好中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)，但這不代表短期困難可以忽視。眼前還是需要考慮凜冬來(lái)臨，如何御寒?

12月4日，據(jù)媒體報(bào)告，在2019年的棚改計(jì)劃中，政府購(gòu)買(mǎi)棚改服務(wù)模式將被取消。具體而言，對(duì)于新開(kāi)工的棚改項(xiàng)目，不得以政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的名義變相舉債或?qū)嵤┙ㄔO(shè)工程，而是要求以發(fā)行地方政府債券方式(棚改專項(xiàng)債)為主進(jìn)行融資。

在2014年開(kāi)始的這一波樓市行情中，棚改是最大的助力，而棚改專項(xiàng)債正是助推棚改落地的關(guān)鍵。中信證券(17.180, 0.00, 0.00%)信用分析師呂品認(rèn)為，一方面，如果叫停政府購(gòu)買(mǎi)棚改服務(wù)模式，短時(shí)間內(nèi)可能面臨棚改整體資金不足的問(wèn)題，即使通過(guò)國(guó)開(kāi)行等政策性銀行發(fā)放貸款，由于收益能平衡的棚改項(xiàng)目相對(duì)較少，最終進(jìn)入棚改項(xiàng)目的資金總量也會(huì)較少;另一方面，2019年房地產(chǎn)周期繼續(xù)向下的概率較大，對(duì)于棚改主力三四線城市而言，新的庫(kù)存壓力已經(jīng)逐漸形成，地方政府繼續(xù)推動(dòng)棚改的動(dòng)力不足。

地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個(gè)受政策影響巨大的行業(yè)，目前的政策的收縮對(duì)行業(yè)的影響決不能低估。

萬(wàn)科的策略是“收斂與聚焦”。某種程度上說(shuō)，萬(wàn)科早已經(jīng)不是一家純粹的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，萬(wàn)科上海區(qū)域很早就探索建設(shè)“熱帶雨林”生態(tài)，既有住宅、商業(yè)、物業(yè)、長(zhǎng)租公寓，也有配套的學(xué)校、物流、裝修、養(yǎng)老服務(wù)等，甚至還有鄉(xiāng)村建設(shè)，觸角四處伸出。

當(dāng)然萬(wàn)科也不是特例，在行業(yè)“去地產(chǎn)化”的大潮中，多元化已經(jīng)是共識(shí)，恒大就在地產(chǎn)之外，開(kāi)拓了體育、大健康、高新科技等眾多產(chǎn)業(yè)板塊，雖然現(xiàn)在恒大仍是一家以地產(chǎn)為主的開(kāi)發(fā)商，但投資FF也是許家印的案頭大事。但在行業(yè)普遍多元化的情況下，如何“活下去、活得久、活得好”?又如何做到“收斂與聚焦”?

郁亮說(shuō)，今年我們提出需要收斂聚焦，是因?yàn)檫^(guò)去太發(fā)散了，需要大家凝聚起來(lái)往一個(gè)方向走。這也與萬(wàn)科正在打造的“矢量組織”相呼應(yīng)。矢量組織的核心是方向一致，價(jià)值觀一致，偏離公司“矢量”所指的，都應(yīng)該收斂。

萬(wàn)科高級(jí)副總裁、萬(wàn)科上海區(qū)域本部首席執(zhí)行官?gòu)埡８唧w地解釋是，收斂不是收縮，核心是聚焦——“我們做的一些業(yè)務(wù)，比如商業(yè)、辦公，其實(shí)缺少聚焦，比如說(shuō)，辦公的本質(zhì)應(yīng)該是誰(shuí)來(lái)辦公?傳統(tǒng)的方式是先鋪開(kāi)面做大規(guī)模，做了很多板塊，以客戶價(jià)值為核心的聚焦，本質(zhì)上讓我們的業(yè)務(wù)變得更強(qiáng)，讓萬(wàn)科更好地活下去。”

但克制可不是那么容易的，特別是習(xí)慣了地產(chǎn)行業(yè)的造富神話。“以前賣(mài)房子，一平方米都是以百元為單位，現(xiàn)在做很多生意，像物流等，都是以幾塊錢(qián)做單位，甚至一毛錢(qián)、幾分錢(qián)都在算，這跟我們過(guò)去很不一樣。”

對(duì)于吃慣了大魚(yú)大肉的地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，要他們克制，改吃干糧，有多少能適應(yīng)?

從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)看，地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也面臨著戰(zhàn)略性的調(diào)整。

路向何方?

招商證券(13.900, 0.00, 0.00%)在最近的一份研報(bào)中提出，2014年底以來(lái)房市的強(qiáng)勁復(fù)蘇加大了投資者對(duì)未來(lái)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展前景的擔(dān)憂;一方面，城鎮(zhèn)化速度在放緩，拿地就賺錢(qián)的年代一去不復(fù)返;另一方面，我們離70%的城鎮(zhèn)化率飽和區(qū)間還有8-10年，任何行業(yè)都會(huì)經(jīng)歷從成長(zhǎng)到純周期的變遷，而房地產(chǎn)行業(yè)正開(kāi)始蝶變，即將進(jìn)入“洗牌十年”。洗牌，似乎也是“活下去”的另一種表述。

而無(wú)論是“洗牌”還是“吃干糧”，這樣的判斷都反向推動(dòng)房企提前布局，讓自己用一個(gè)更好的狀態(tài)適應(yīng)未來(lái)的挑戰(zhàn)。

在對(duì)未來(lái)行業(yè)發(fā)展基本面的判斷上，萬(wàn)科有兩個(gè)支點(diǎn)。其一是住房消費(fèi)升級(jí)。郁亮認(rèn)為，雖然上海、杭州、深圳等大城市住房可能還有一定短缺，但從全國(guó)范圍來(lái)看住房全面短缺的時(shí)代基本結(jié)束了，目前需要解決的是居住的平衡與品質(zhì)。張海在交流中也認(rèn)為，現(xiàn)在家庭住房的改善型需求占到了70%，這也就要求開(kāi)發(fā)商從單一住區(qū)到綜合住區(qū)的轉(zhuǎn)變，需要功能、性能和審美的全面提升。也就是說(shuō)，未來(lái)的房子，除了給你精裝修的硬件，還要有軟件上的提升，比如商業(yè)、教育、醫(yī)療都將在未來(lái)商、住樓宇中通過(guò)AI、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)等連接起來(lái)。

其二是隨著城市進(jìn)入第二階段，將是都市圈化、城市群化，比如粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、京津冀經(jīng)濟(jì)圈、武漢西安中西部核心都市圈，都是房企投資的重點(diǎn)，在這些都市圈中，城市和鄉(xiāng)村的界限不會(huì)涇渭分明，都將是建設(shè)美好生活的一部分。

“人們來(lái)到城市是為了生活，人們居住在城市是為了生活得更好。”張海引用亞里士多德《政治學(xué)》中這句話作為結(jié)尾，可能既是一種暗示，也是一種指引。【責(zé)任編輯/鄒琳】

(原標(biāo)題：萬(wàn)科“過(guò)冬” 地產(chǎn)行業(yè)是不是真的“活不下去”了?)

來(lái)源：秦朔朋友圈

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