房企熬到黎明前：近400家房企宣告破產(chǎn) 能否迎來否極泰來

4月底，林騰蛟決定將所持環(huán)保上市企業(yè)控制權(quán)轉(zhuǎn)讓;紀(jì)海鵬拋售旗下高速公路項(xiàng)目股權(quán)，年齡相仿的兩人不約而同忍痛割肉，目的只有一個，救贖各自名下的房企。

至少一年前，林、紀(jì)二人還是深居簡出。林的陽光城，靠朱榮斌、吳建斌“雙斌”組合打理;紀(jì)海鵬早將所持龍光集團(tuán)大部分股權(quán)贈給女兒紀(jì)凱婷。

陽光城去年和泰康系徹底撕破臉，得力干將朱榮斌離職，林騰蛟不得不騰出一只手來;亟待改善債務(wù)結(jié)構(gòu)的龍光集團(tuán)，非老紀(jì)親自出馬不可。

國內(nèi)房企暴雷潮席卷一年多時間里，一大群房企實(shí)控人滿眼焦慮。藍(lán)光發(fā)展楊鏗、新力控股張園林、中梁控股集團(tuán)楊劍、福晟集團(tuán)潘偉明等，都嘗到了千億躍進(jìn)的苦果。

流動性危機(jī)之下，王文學(xué)能不能保住華夏幸?？刂茩?quán);同在河北的榮盛發(fā)展上市以來首虧近50億元;建業(yè)地產(chǎn)胡葆森怎么在洪水后、疫情中重新站穩(wěn)腳跟……

四五年前，這些房企老板光鮮亮麗，那時的陽光和沙灘還不是奢侈品，幾乎是年會標(biāo)配。如今黑云壓頂城欲摧，昔日財(cái)大氣粗的老板們，個個押上身家找錢還債。

以前較量的是，誰做的規(guī)模更大，現(xiàn)在比的是誰活的更久。

在深交所發(fā)文允許房企拓寬債券募集資金用途后，房企們已熬到了黎明前。

穿越周期

2021年寒風(fēng)乍起，國內(nèi)房企們陸續(xù)暴雷。難，已不是某家企業(yè)的專享。在這場風(fēng)暴里，從來沒有人能夠獨(dú)善其身，也無法預(yù)料下一個暴雷花落誰家。

萬科4年前喊出的那句“活下去”，不少人誤認(rèn)為又是個“狼來了”的故事。

那時，國內(nèi)房企正沉迷于對規(guī)模的追逐，不惜猛加杠桿向前沖的癲狂逐漸蔓延到整個行業(yè)。

正榮地產(chǎn)董事長黃仙枝曾熱衷規(guī)模效應(yīng)，他認(rèn)為，只有達(dá)到一定規(guī)模才有成本優(yōu)勢，盈利才會提升。

隨著規(guī)模增長風(fēng)險越來越大，公司暴雷前后，黃仙枝慫了，在投資人電話會議上，他懇請給予一些時間強(qiáng)化現(xiàn)金流。

和黃仙枝一樣信奉規(guī)模效應(yīng)的房企不少，已暴雷的新力控股、藍(lán)光發(fā)展、中梁控股等，莫不如是。

藍(lán)光發(fā)展迅猛擴(kuò)張的那幾年，新增土地儲備爆表：2015年拿地15塊，2020年拿地52塊。其中，2020年溢價率超過30%有37塊，溢價率超過50%的有21塊，另外5塊土地溢價率超過100%。

楊鏗雄心虎膽，手里的藍(lán)光發(fā)展付出巨大代價：負(fù)債規(guī)模從2017年的761億元增至2020年的2118億元，融資成本從7.19%升至8.20%。即便實(shí)施出售迪康藥業(yè)和藍(lán)光嘉寶服務(wù)等一系列瘦身計(jì)劃，債務(wù)至今沒有得到解決，截至4月22日，累計(jì)未償債務(wù)本息規(guī)模增至328.22億元。

陽光城同樣被高周轉(zhuǎn)所累，2017年還是小步慢跑，之后就停不下來。2017年拿地耗資650億元，新增計(jì)容建筑面積2021.63萬平方米，當(dāng)年，公司歸母凈利潤才20.62億元。

中梁控股在拿地方面更為高調(diào)。2016年平均5天拿一塊土地，2018年更是以1.31天拿一塊地的速度，成為土地市場里一頭猛狼。

大小房企之所以迷信規(guī)模效應(yīng)，源于一條隱晦的生存法則：千億規(guī)模才有未來。早前保利地產(chǎn)的宋廣菊、融創(chuàng)的孫宏斌，提出過這一論調(diào)，逐漸成為行業(yè)共識。

花式自救

快速筑起的商業(yè)帝國，往往距離崩塌不遠(yuǎn)。在房地產(chǎn)行業(yè)，眼見它起樓塌樓比比皆是。

從北上求援的許老板，寫信求助的胡葆森，突然退群的張園林，還有福建歐式兄弟之一歐宗洪，愛唱粵劇的陳卓林等，哪一位房企老板如今不是置身水深火熱之中?

去年整整一年，暴雷的房企拉滿了A4紙，從藍(lán)光發(fā)展到寶能，從花樣年到當(dāng)代置業(yè)……

人民法院公告網(wǎng)公告顯示，2021年，全國近400家房企宣告破產(chǎn)。今年初以來，房企暴雷事件仍此起彼伏。

這些房企暴雷的先兆大多有跡可循，從理財(cái)兌付不了，到債務(wù)展期，再引出公司債務(wù)違約和現(xiàn)金流危機(jī)。

三條紅線出臺之后，一些房企借新還舊的游戲難以為續(xù)、國內(nèi)外融資渠道近乎關(guān)閉，房企手里的好牌已不多，除在銷售端盡全力實(shí)現(xiàn)回款之外，剩下的只有各顯神通。

紓困的路徑只有幾條，股東借款、配股融資、出售物業(yè)資產(chǎn)等，是眾多房企扭轉(zhuǎn)危機(jī)路上不多的選擇。

物業(yè)資產(chǎn)率先擺上貨架。中指院數(shù)據(jù)顯示，2021年，物業(yè)管理行業(yè)并購案交易總金額353.2億元，同比增長234.15%。

藍(lán)光發(fā)展、中梁控股、禹洲集團(tuán)、陽光城、富力地產(chǎn)等，都已將旗下物業(yè)資產(chǎn)拱手讓人，以換取資金。

另外，通過債券展期、交換要約或同意征求，獲得債券持有人的同意。去年，中國金茂(2.22,0.03,1.37%)、世茂、建業(yè)地產(chǎn)及新城控股等房企紛紛回購美元票據(jù)，提振資本市場信心。

投資者對房地產(chǎn)的信心已到了比紙還薄的程度，市場擔(dān)心行業(yè)層面有系統(tǒng)性風(fēng)險爆發(fā)的可能。

作為廣大中小投資者信心的重要支撐點(diǎn)，房企老板們正試圖消除這一不好的預(yù)期。

去年以來，融創(chuàng)出售資產(chǎn)回流現(xiàn)金，曾在短短兩個多月，回籠資金超過200億元。此外，老板孫宏斌還向公司提供4.5億美元無息借款。

林騰蛟在公司面臨流動性危機(jī)時，押上身家對展期美元債全額擔(dān)保，果斷出售所持興業(yè)銀行股權(quán);今年3月出讓偉正控股相關(guān)股權(quán)償債;日前已將陽光集團(tuán)所持龍凈環(huán)保相關(guān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓給紫金礦業(yè);5月，陽光城再賣掉永康眾泰小鎮(zhèn)項(xiàng)目，回血57億元。

在旭輝控股以供股方式募集16.7億港元中，大股東林氏家族及多家長線股東額外申請超額認(rèn)購，合計(jì)獲得8.22股供股股份申請，相當(dāng)于可供認(rèn)購供股股份的1.97倍。

去年9月，富力地產(chǎn)執(zhí)行董事李思廉及大股東張力合計(jì)為公司提供80億港元財(cái)務(wù)支助;當(dāng)代置業(yè)股東張雷及執(zhí)行董事張鵬合計(jì)向公司提供8億元股東貸款。

寶能姚振華通過中山潤田質(zhì)押中炬高新股票，變相融資41.04億元。

雅居樂對價18.44億元轉(zhuǎn)讓廣州利合26.66%股權(quán)，徹底退出繼海南清水灣之外，另一超級大盤廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目。

否極泰來?

2017年，陳卓林錄制過一支粵劇名段《狄青闖三關(guān)》。據(jù)報(bào)道，他最喜歡其中一句唱詞是“昔日雄風(fēng)啊，豈可一朝散盡?”

彼時的唱詞，放到現(xiàn)在的房企老板身上，似乎更為貼切。

早年一時沖動高杠桿、高周轉(zhuǎn)，是這些房企掉進(jìn)深淵的主因。從房企瘦身到老板親自上場輸血，嚴(yán)格意義上說，是他們對追逐規(guī)模、粗放管理埋單。

這已是行業(yè)通病，只有在銷售端回歸日常，保證現(xiàn)金流通暢才是共識。

不過，銷售端的寒意尚濃，不免讓房企們走出困境徒生幾分無奈。

今年，正榮地產(chǎn)已宣布暫緩拿地、不設(shè)立任何具體銷售目標(biāo)了。也就是說，公司重點(diǎn)在于盤活項(xiàng)目，迎面化解流動性危機(jī)。

根據(jù)惠譽(yù)機(jī)構(gòu)研報(bào)數(shù)據(jù)，今年正榮地產(chǎn)即將到期或可回售的資本市場債券約88億美元，包含6月到期的16億元人民幣債券、8月到期的2.93億美元債券、9月到期的2.465億美元債券、9月可回售的10億元人民幣境內(nèi)債券及11月到期的10.5億元人民幣境內(nèi)債券，償付壓力不小。

惠譽(yù)認(rèn)為，這家閩系房企已基本無法通過資本市場募集資金，只能靠內(nèi)部現(xiàn)金來源應(yīng)對償債問題。

在極弱的市場環(huán)境之下，正榮地產(chǎn)的銷售大受影響。今年前3個月，合約銷售額140.1億元，同比減少64.97%。

與正榮一樣銷售陡降的，還有雅居樂、中梁控股、陽光城等。今年前3個月，這3家房企銷售額同比分別下降46.60%、55%和94.42%。

在房企解困過程中，花樣年控股算是運(yùn)氣好的。因?yàn)榛久孑^好，且大部分項(xiàng)目布局在核心一二線城市及大灣區(qū)，得到了廣東實(shí)力名企粵民投投來的橄欖枝。這家快要躺平的房企，命運(yùn)開始轉(zhuǎn)向。

不過，花樣年控股董事會主席兼執(zhí)行董事潘軍說，公司可能需要花一個非常長的時間來化解這次危機(jī)，2至3年甚至更長時間。

榮盛發(fā)展董事長耿建明也深有感觸，在今年開年的動員會上，他說，“熬過寒冬，就是春花爛漫。”【責(zé)任編輯/周末】

來源：斑馬消費(fèi)

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